Bất động sản cuối năm 2024: Liệu có “sóng”?

Nhiều kịch bản được đặt ra

Từ năm 2019 - 2023 được xem là thời điểm khó khăn nhất của thị trường BĐS, bởi điểm xảy ra đại dịch Covid-19, Chính phủ buộc phải thực hiện các biện pháp giãn cách toàn xã hội. Điều đó có tác động tiêu cực đến tất cả các ngành nghề kinh tế, trong đó BĐS là lĩnh vực gặp nhiều khó khăn nhất.

Bên cạnh đó là những xung đột lợi ích” giữa các nước lớn, “xung đột địa chính trị” ở một số khu vực làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường BĐS Việt Nam. Đặc biệt, đây cũng là giai đoạn thị trường BĐS bị rơi vào “vùng đáy” của  khó khăn.

Thời gian gần đây, thị trường BĐS trải qua nhiều khó khăn, đã làm cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà bị thiệt hại, thua lỗ, thậm chí nhiều doanh nghiệp còn bị phá sản. Nhưng vốn dĩ thị trường rơi vào khủng hoảng, suy thoái thì phần trách nhiệm không thuộc về doanh nghiệp BĐS và cả một bộ phận môi giới, nhà đầu tư “lướt sóng”, đầu nậu...

Tuy nhiên, trong lúc thị trường rơi vào khủng hoảng, khó khăn nhất thì đều nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước, trong việc xây dựng và ban hành nhiều cơ chế, chính sách liên quan đến thủ tục đầu tư, pháp lý dự án, nguồn vốn... Đặc biệt, thời điểm cuối năm 2023, đầu năm 2024 đã hoàn thành xây dựng các dự án luật sửa đổi, bổ sung (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS).

Đáng chú ý, mới đây Quốc hội đã biểu quyết thông qua luật, đồng ý để Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024, tức sớm hơn 5 tháng. Đây được kỳ vọng sẽ là động lực để thị trường bất động sản diễn ra với kịch bản tích cực hơn trong thời gian tới.

PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương (CIEM), cũng đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024. Kịch bản thứ nhất, trong trường hợp tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp. Kịch bản thứ hai, thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những cú hích.

Kịch bản thứ ba không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra, đó là thị trường bất động sản thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại quốc tế suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nước không phục hồi, dòng tiền đầu tư vào thị trường, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp thoái lui.

Cũng theo ông Chung, dù kịch bản diễn biến thế nào, thì thị trường vẫn tốt hơn 2 năm trước. “Trong 3 kịch bản này, tôi nghiêng về kịch bản thứ hai khi Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực. Văn bản pháp luật cao nhất liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản đã được ban hành. Chính phủ đang khẩn trương hoàn thiện nghị định hướng dẫn, cộng thêm quyết tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, tất cả đã lấy lại niềm tin cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân, là cơ sở quan trọng để tin rằng thị trường sẽ sớm phục hồi”, ông Chung cho biết.

Theo ông Chung, thị trường bất động sản rơi vào suy thoái kể từ đầu quý 2/2022, theo quy luật 10 năm thì thời gian suy thoái của thị trường vào khoảng 1,5-2 năm, đến quý II/2024 là vừa đủ 2 năm, thị trường sẽ đi vào ổn định và phát triển.

Trong khi đó, dựa trên dữ liệu lớn và nghiên cứu thị trường qua các chu kỳ phát triển, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo, trong vòng 2 năm tới, thị trường bất động sản Việt Nam có thể đi qua các giai đoạn: đảo chiều, thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Ở mỗi giai đoạn, người mua sẽ ưu tiên những yếu tố khác nhau khi lựa chọn bất động sản.

Cụ thể, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường bất động sản vẫn đang thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài tính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và tối ưu các loại chi phí. Ở giai đoạn này, chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản.

Bước sang thời kỳ củng cố dự kiến bắt đầu trong quý 1/2025, người mua và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt. Lúc này, nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình chi phí cao như nhà riêng, thị trường bất động sản nhà phố sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.

Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo từ quý 2/2025 đến quý 4/2025 có thể là giai đoạn khởi sắc của thị trường bất động sản. Người dân sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm. Đây sẽ là thời điểm mà đất nền, biệt thự dần lấy lại lợi thế và có thanh khoản tốt hơn.

Thị trường có “dậy sóng” cuối năm?

Theo các chuyên gia, điều quan trọng giúp thị trường bất động sản sớm phục hồi chính là chú trọng việc khôi phục niềm tin của người mua. Do đó, nguồn cung mới đưa ra thị trường phải là các sản phẩm có giá thành hợp lý, pháp lý chuẩn chỉnh, triển khai đúng tiến độ…

Quyết tâm vực dậy thị trường bất động sản của Chính phủ trong thời gian qua đã phát huy hiệu quả và đến thời điểm này đã có “độ ngấm” nhất định. Tuy vậy, vẫn cần lưu ý rằng, thị trường mới chỉ hồi phục được khoảng 30%. Nguyên nhân chính của sự phục hồi chậm này là do nguồn cung sản phẩm còn rất thiếu hụt, nhất là các sản phẩm vừa túi tiền.

Do đó, các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành từ 1/8 tới đây sẽ tháo gỡ được những điểm đang vướng mắc của các dự án bất động sản hiện nay và khi đó, nguồn cung nhà ở sẽ được cải thiện rõ nét, đáp ứng nhu cầu của người dân, cũng mới là thời điểm “sáng sủa” của thị trường.

Bà Phạm Thị Miền - Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản đang “chuyển mình” rõ rệt sau một loạt chính sách hỗ trợ được tung ra, nổi bật là việc cắt giảm lãi suất ngân hàng ..., đã giúp niềm tin của cả bên bán và bên mua được củng cố. Song song với đó, thị trường cũng ghi nhận sự “tỉnh giấc” của nhiều dự án cũ sau thời gian dài “ngủ đông”, cũng như động thái rốt ráo “bung hàng” của nhiều chủ đầu tư.

Theo bà Miền, đến thời hiện tại, có thể khẳng định, thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Thị trường đang ghi nhận sự gia tăng cả về nguồn cung sản phẩm lẫn nhu cầu bất động sản.

Việc thị trường ấm dần lên với biểu hiện rõ nhất là khi nguồn cung mới gia tăng đáng kể, tỷ lệ giao dịch nhờ đó cũng ổn định hơn. Điều này tạo điều kiện cho các nhà môi giới, nhà giao dịch, chủ đầu tư khởi động sớm các chiến dịch kinh doanh để có thể tiếp cận lượng lớn các khách hàng tiềm năng của mình.

Đánh giá về kịch bản thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm nay, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes nhận định, những diễn biến tích cực sẽ đến với thị trường bất động sản bởi một yếu tố quan trọng là các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực. Các bộ luật mới này sẽ giúp thị trường vận hành một cách rõ ràng, minh bạch và lành mạnh.