Bất động sản đã giảm giá bao nhiêu?

Giao dịch đóng băng, nhà vừa túi tiền biến mất khỏi thị trường

Tại tọa đàm "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023" ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, thị trường bất động sản hiện đang rất khó khăn và khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý (chiếm 70%). Tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Ông Châu cho biết, bất động sản đang có sự lệch pha, cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối. Nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội đều rất thiếu. Như ở TP.HCM, năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền, năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền.

Nhà vừa túi tiền biến mất khỏi thị trường.

Trong khi đó, tỉ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện có những căn giá lên tới 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu chỉ ở mức 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TP.HCM, hiện tìm căn giá dưới 35 triệu là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2.

Nhìn nhận từ thực tế, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khó khăn hiện nay là tình trạng thiếu tiền mặt của doanh nghiệp, tình trạng bị giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản, kể cả những doanh nghiệp, tập đoàn lớn. Nguyên nhân là giao dịch trên thị trường bất động sản bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng.

Theo ông Châu, không chỉ doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh "trớ trêu" là ngân hàng đã ký hợp đồng tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn.

Thiếu hụt nguồn cung, lại thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên cao. Giao dịch trầm lắng, nhiều dự án đã giảm giá nhưng không nhiều chủ đầu tư sẵn sàng giảm giá sâu (Ảnh: Hoàng Hà)

Tuy nhiên ông Châu cũng thẳng thắn nhìn nhận, thị trường bất động sản gặp khó có những nguyên nhân do cơ chế, chính sách và Nhà nước đang tháo gỡ, nhưng cũng có nguyên nhân do đầu tư dàn trải của doanh nghiệp, do doanh nghiệp không lượng sức mình. Doanh nghiệp cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường.

“Chúng tôi đề nghị doanh nghiệp phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng, người chủ trái phiếu của mình để tìm giải pháp. Đứng từ phía doanh nghiệp, chúng ta giảm kỳ vọng lợi nhuận. Thực tế thời gian qua, doanh nghiệp đã thực hiện được các giải pháp như giảm giá bán 45%, 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu… Thậm chí sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, tái cơ cấu lại đầu tư. Chúng tôi cũng rất mong nhà đầu tư, người mua nhà cùng hợp lực với nhau để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản chứ không chỉ đứng từ góc độ Nhà nước, doanh nghiệp” – ông Châu cho biết.

Chỉ có vài dự án được giảm giá sâu

Trước đây không lâu, trong đơn kiến nghị hỗ trợ lãi suất 2% cho người mua nhà dưới 2 tỷ đồng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết có nhiều dự án giảm giá 40 - 50%, giá từ 4 tỷ đồng/căn nay chỉ còn 2 tỷ đồng, và đây là cơ hội cho nhiều người chưa có nhà.

Tuy nhiên, khảo sát thực tế cho thấy giá căn hộ nói riêng và bất động sản (BĐS) nói chung vẫn neo khá cao, chỉ rất ít dự án chịu giảm giá bán để thu hồi vốn.

Đơn cử tại tất cả các dự án đang mở bán ở Bình Định, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, TP.HCM như: 9X Quy Nhơn, Richmond Quy Nhơn, Hà Nội Melody Residence, Five Season Homes VT Central Beach, Lavita Thuận An… đang được chiết khấu từ 15 - 16%. Ngoài mức chiết khấu trên, nếu khách hàng thanh toán vượt tiến độ theo chính sách từng dự án (nếu có) thì tiền lãi thanh toán vượt với lãi suất áp dụng là 24%/năm.

Dự án căn hộ Quy Nhơn Melody ở Bình Định được chiết khấu lên tới 51% giá trị hợp đồng.

Cá biệt dự án căn hộ Quy Nhơn Melody ở Bình Định chủ đầu tư chiết khấu lên đến 51% giá trị hợp đồng và tặng toàn bộ đồ nội thất khi khách hàng đóng 95% giá trị hợp đồng. Hay tại dự án Moonlight Avenue ở TP.Thủ Đức (TP.HCM), ngoài mức chiết khấu chung 16%, nếu khách hàng thanh toán vượt 95% thì giảm thêm 3%, cộng với lãi vượt là 24%/năm/số tiền vượt/số ngày vượt.

Tương tự, dự án Aqua City, Novaworld Phan Thiết cũng đang được chủ đầu tư chiết khấu, giảm giá lên đến gần 45% nếu khách hàng đóng 95% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, chính sách bán hàng này đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều từ khách hàng, nhất là những khách hàng đã mua nhà trước đây nên chỉ một thời gian ngắn chương trình đã phải tạm dừng.

Trước đó, cuối tháng 11.2022, một dự án BĐS cao cấp ở khu chức năng số 3 Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TP.HCM) của Công ty Vietnam GS Enterprise (thành viên của tập đoàn GS E&C Hàn Quốc) mở bán những căn hộ đầu tiên với mức từ 5.600 - 7.000 USD/m2. Mức giá này được xem là khá rẻ so với các căn hộ cùng khu vực đã mở bán trước đó với mức giá 8.000 - 10.000 USD/m², thậm chí có dự án ngay trong khu này cũng mới chào bán giá 14.000 USD/m².

Tuy nhiên, đây chỉ là số ít những dự án chấp nhận giảm giá sâu để bán được hàng. Còn đa số chủ đầu tư mới chỉ giảm từ 8 - 18% như khu dân cư Quốc Linh - Diamond City (tỉnh Long An) của Thắng Lợi nếu thanh toán 95% sẽ được chiết khấu 18%, dự án Waterpoint của Tập đoàn Nam Long nếu thanh toán 45% được giảm 8%, hay căn hộ The 9 Stellar của Sơn Kim Land (TP.Thủ Đức) nếu khách hàng thanh toán 95% sẽ được chiết khấu 16%... Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng kéo dài tiến độ, chia nhỏ số tiền thanh toán cho khách hàng lên đến 5 năm để dễ thở cho khách chờ room mới năm 2023.

Tại họp báo thường kỳ do Bộ Xây dựng tổ chức cuối tháng 12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản nên bán bớt các dự án chưa triển khai, tập trung hoàn thành sớm những dự án đang làm. Thông qua đó tạo ra dòng tiền thực hiện những dự án tiếp theo.

Theo ông Sinh, về lâu dài, khi triển khai thực hiện dự án, các doanh nghiệp phải dùng vốn vay cho dự án nào thì thực hiện dự án đó, tránh mất cân bằng tài chính.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills cũng nhận định: tính thanh khoản của thị trường hiện là bài toán vô cùng quan trọng cần "giải vây" gấp. “Giá phân khúc nhà liền kề, biệt thự đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối của năm 2022 nhưng việc điều chỉnh giá vẫn là bài toán thách thức với chủ đầu tư và nhà đầu tư. Với chủ đầu tư, chi phí đầu vào tăng cao ảnh hưởng đến giá thành đầu ra. Còn với nhà đầu tư, họ đã phải trải qua nhiều lần mua qua, mua lại nên không dễ để đưa ra quyết định điều chỉnh giá”, bà Hằng nói.