Căn hộ không giảm giá, thị trường thiếu nhà ở vừa túi tiền

Thị trường trầm lắng, giá căn hộ không giảm

Báo cáo của VARS mới đây cho thấy, thị trường bất động sản năm 2022 khá ngưng trệ, trầm lắng và yếu giao dịch. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021. Tuy nhiên theo Batdongsan.com.vn, đà tiêu thụ ảm đạm của thị trường căn hộ tại TP. HCM và các tỉnh phía Nam gia tăng dần trong nửa cuối năm 2022.

Cụ thể, trong quý I và quý II/2022 TP. HCM có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tỉ lệ tiêu thụ luôn đạt con số 70 - 80% thì bước sang quý III/2022, chỉ có khoảng 1.250 căn và tỷ lệ tiêu thụ chưa đến 52%. Đến quý IV, toàn thị trường có 450 căn hộ sơ cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 25%, tương đương 100 căn hộ được giao dịch trong tổng số nguồn cung.

Theo TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, một phần nguyên nhân là do nền kinh tế châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng đã phải chứng kiến 3 “cú sốc” tài chính mang nhiều yếu tố rủi ro. Một là, nền kinh tế Trung Quốc gần như đóng cửa, ảnh hưởng rất lớn đến các hoạt động kinh tế của toàn cầu. Hai là, suy thoái nhẹ toàn cầu khiến giảm tổng cầu về du lịch, mua sắm, dệt may. Ba là, điều kiện thị trường tài chính trở nên khó khăn hơn, kéo theo đó là nhiều rủi ro và lợi suất tăng. Càng về cuối năm, dòng tiễn gần như không còn.

“Ba tác nhân này đã khiến kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng, từ đó thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Có thể nói, năm 2022 là năm “hoạ vô đơn chí” cho lĩnh vực địa ốc”, TS Cấn văn Lực nhận định.

Dữ liệu của VARS cho thấy, trước diễn biến bất lợi của thị trường, cuối năm 2022, nhiều loại sản phẩm bất động sản đã phải giảm giá bán, đơn cử như đất nền đã được điều chỉnh về giá trị thực, tương đương với thời điểm cuối năm 2021, khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Tuy nhiên, đối với phân khúc nhà ở, nhất là căn hộ chung cư, lại không nằm trong xu hướng giảm giá.

Theo một số chuyên gia, một phần do nhu cầu ở loại hình nhà ở này luôn hiện hữu và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa. Mặt khác, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ cũng khó giảm do chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát ngày càng tăng cao. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Ghi nhận thị trường của VietnamFinance vào tháng cuối năm 2022 cho thấy, một số chủ đầu tư dự án đã tung ra hàng loạt chiêu khuyến mãi "khủng" để kích cầu. Nhưng vì sao doanh nghiệp không trực tiếp giảm giá nhà thay vì tăng ưu đãi?

Đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại quận 6, TP. HCM cho biết, chính sách giá bán đã được cân đối trước khi mở bán. Nếu giảm giá sẽ gây thiệt hại cho chủ đầu tư. Đồng thời, giảm giá cho khách mua mới cũng là không công bằng với những khách mua trước đó. Áp lực tăng cầu buộc chủ đầu tư phải đưa ra những ưu đãi như tăng chiết khấu, nới tiến độ thanh toán từ một tháng sang ba tháng... Và hiện nay, chủ đầu tư chỉ có thể chọn giải pháp tăng khuyến mãi nhưng không thể giảm giá nhà.

Giải bài toán thiếu nhà ở vừa túi tiền

Theo VARS, thị trường địa ốc năm qua thiếu hụt trầm trọng các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền" đại đa số người dân. Cụ thể, căn hộ trung cấp chỉ chiếm 15% và căn hộ bình dân chiếm 4%, giảm lần lượt là 90% và 79% so với năm 2019. Bởi vậy, lượng giao dịch phân khúc căn hộ trung cấp chỉ chiếm 17% và căn hộ bình dân chiếm 6% trên toàn thị trường.

Đánh giá thị trường năm 2023, VARS cho rằng phân khúc chung cư, giá căn hộ bình dân sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), nguyên nhân thị trường bất động sản trầm lắng, thiếu nguồn cung như thời gian qua có đến 70% là do vướng mắc về pháp lý. Chủ yếu các dự án bị đình trệ do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thiếu thống nhất.

Trước đề xuất "giải cứu" thị trường bất động sản của HoREA, tháng 11/2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác với sự tham gia của các bộ, ngành nhằm đôn đốc, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp. Đến đầu năm 2023, Tổ công tác đã làm việc với một số địa phương và 30 doanh nghiệp bất động sản lớn, ghi nhận một số nhóm vấn đề vướng mắc có thể tác động đến thị trường bất động sản.

Nổi bật là vướng mắc liên quan đến các quy định pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn và việc thực thi pháp luật chưa nghiêm ở một số địa phương, dự án. Vướng mắc liên quan pháp luật đất đai, quy hoạch, pháp luật về đầu tư, đấu thầu dự án có đất công xen kẽ, vướng mắc về hoạt động đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân...

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thành viên Tổ công tác cho biết, trên tinh thần làm việc với các địa phương, doanh nghiệp, Tổ công tác bước đầu báo cáo Chính phủ, đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Hiện đã phân loại hai nhóm giải pháp để gỡ vướng pháp lý cho doanh nghiệp. 

Cụ thể, với nhóm giải pháp thúc đẩy dự án đang triển khai đủ điều kiện pháp lý, có khó khăn sẽ đôn đốc; các dự án còn vướng pháp lý thì làm rõ nội dung vướng mắc để tháo gỡ, nhất là dự án nhà ở thương mại. Hiện cả nước còn hơn 1.000 dự án ở nhóm này, khi được tháo gỡ khó khăn, sẽ tạo nguồn cung đáng kể cho thị trường. Với nhóm giải pháp liên quan đến các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân: nhà đầu tư triển khai dự án sẽ được hưởng các chính sách ưu đãi.

Năm 2023, những giải pháp trên được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết được nguồn cung và cơ cấu sản phẩm cho thị trường bất động sản, giúp giải quyết nhu cầu nhà ở “vừa túi tiền” của đa số người dân.