Bất động sản ven Khu công nghiệp: “Miếng bánh ngon” cho nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường biến động?

Hàng tỷ USD được đổ vào BĐS KCN

Trải qua thời gian dài chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid -19, đến nay, thị trường BĐS vẫn chưa hồi phục hẳn. Trong bối cảnh nhiều phân khúc rơi vào cảnh đóng băng, ảm đạm, thì BĐS công nghiệp lại là điểm sáng hiếm hoi của thị trường.

Khảo sát cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, thị trường BĐS KCN tiếp tục ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau khi nhiều nhà đầu tư (NĐT) FDI đổ bộ vào Việt Nam. Hàng loạt các dự án KCN, kho xưởng được khởi công tại nhiều địa phương.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tính đến cuối năm 2022, Bình Dương và Đồng Nai sẽ có thêm 2 KCN mới là Khu công nghiệp VSIP III và AMATA Long Thành hoàn thành hạ tầng và sẵn sàng cho thuê.

Đáng chú ý là dự án KCN VSIP III – Bình Dương khi vừa khởi công vào nửa cuối tháng 3/2022, Tập đoàn Lego (Đan Mạch) đã đăng ký xây nhà máy trị giá 1 tỷ USD (Nhà máy được xây dựng trên diện tích 44 ha). Được biết, dự án nhà máy LEGO dự kiến sẽ được triển khai vào nửa cuối năm 2022 và bắt đầu đi vào hoạt động trong năm 2024, góp phần tạo ra 4.000 việc làm.

Còn dự án KCN VSIP III, theo thông tin mới đây, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ 4.600 tỷ đồng (khoảng 200 triệu USD) cho Công ty Liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam-Singapore (VSIP) xây dựng, phát triển dự án này. Dự án KCN VSIP III – Bình Dương đang được xây dựng trên diện tích 1.000ha tại phường Hội Nghĩa, Thị Xã Tân Uyên và xã Tân Lập, Huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương, với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 13.300 tỷ đồng.

Cũng tại Bình Dương, một “ông lớn” trong lĩnh vực BĐS KCN là Tổng công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) cũng vừa phê duyệt chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp Cây Trường.

Cụ thể, Becamex dự kiến đầu tư dự án Khu công nghiệp Cây Trường nằm ở xã Cây Trường II và thị trấn Lai Uyên, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương. Dự án có diện tích khoảng 700 ha. Dự án sẽ được thực hiện trong giai đoạn 2022-2026, kế hoạch cho thuê cơ sở hạ tầng từ năm 2022 đến năm 2030.

Tổng vốn đầu tư của dự án khu công nghiệp này là 5.459,35 tỷ đồng. Trong đó vốn tự có chiếm 15% (gần 819 tỷ đồng), vốn vay chiếm 85% (4.640 tỷ đồng).

Trong khi đó, Tập đoàn Hoà Phát cũng có kế hoạch cụ thể đổ tiền vào BĐS công nghiệp và đang đầu tư khai thác hạ tầng kỹ thuật 3 khu công nghiệp bao gồm: Phố Nối A (600 ha) và Yên Mỹ II (giai đoạn I: 97,5 ha) – Hưng Yên; KCN Hòa Mạc – Hà Nam (131 ha).

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt vừa qua cũng đã được tỉnh Đồng Tháp chấp thuận cho tiếp cận, nghiên cứu đề xuất đầu tư 3 dự án: KCN Cao Lãnh, KCN Cao Lãnh II và KCN Cao Lãnh III, với tổng quy mô 2.000 ha, dự kiến khởi công giai đoạn I trong năm 2024, tổng mức đầu tư 14.726 tỷ đồng, với các phân kỳ: giai đoạn I từ 2021 – 2025 phát triển quy mô 1.000 ha và giai đoạn II từ 2026 – 2030 quy mô từ 1.000 ha. Nhà đầu tư Phát Đạt nghiên cứu đề xuất dự án KCN - dịch vụ đô thị Phát Đạt - Dung Quất (Quảng Ngãi), với quy mô 1.152 ha, dự kiến khởi công năm 2023; dự án Kho bãi tổng hợp – dịch vụ logistics Tài Tiến (Bà Rịa – Vũng Tàu), quy mô 24 ha đang trong giai đoạn triển khai xây dựng...

Hay như tại Hà Nam, tính đến hết năm 2021, toàn tỉnh có 12 KCN và 10 Cụm công nghiệp đang hoạt động và quy hoạch mới. Các KCN trên địa bàn tỉnh liên tục thu hút các Tập đoàn lớn từ các quốc gia có nền công nghiệp phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản...

Chỉ trong 5 tháng đầu năm 2022, các KCN đã thu hút thêm 17 dự án mới và có 15 lượt dự án tăng vốn, tổng vốn 287,4 triệu USD và 1.701 tỷ đồng. Hoạt động sản xuất công nghiệp phát triển kéo theo lượng lớn lao động, kỹ sư, chuyên gia đến sinh sống và làm việc trên địa bàn tỉnh. Tính đến hết tháng 6/2022, lượng lao động trong các doanh nghiệp trong KCN Hà Nam khoảng 85.162 người, trong đó 70% số lao động trong tỉnh, còn lại là ngoài tỉnh và người nước ngoài. Các doanh nghiệp hiện vẫn còn thiếu khoảng 20.000 lao động.

“Sóng” đầu tư đang đổ về quanh các KCN

Trong bối cảnh hiện nay, dòng tiền của nhà đầu tư bất động sản hiện đang rơi vào trạng thái bế tắc. Các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ… đều đang có nhiều biến động thì bất động sản cũng không mấy khả quan khi giá cả leo thang, mức độ giao dịch ảm đạm do ảnh hưởng bởi kiểm soát tín dụng, lạm phát...

Trước tình hình đó, sự khởi sắc của bất động sản công nghiệp là một điểm sáng mới mang lại nhiều kỳ vọng. Theo quan sát, thời gian qua giới đầu tư cũng bắt đầu dịch chuyển sự quan tâm về các khu vực đang đón sóng công nghiệp mạnh mẽ như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… để săn nhà đất làm "của để dành".

Anh Tuấn (chủ một doanh nghiệp tại TP HCM) để dành được gần 3 tỷ đồng nên tìm mua đất đầu tư. Lúc bấy giờ, thị trường bất động sản Bình Dương "nóng". Anh mất cả tháng hơn vẫn không tìm được sản phẩm ưng ý. Sau khi cân nhắc chọn lựa, anh còn phân vân hai nền: Một nền rộng chỉ 50 m2 nhưng gần khu công nghiệp, nền còn lại rộng tới gần 120 m2 nhưng cách đó khoảng 10 km.

"Tôi căng não để chọn lựa vì lúc đó tâm lý ham rẻ, muốn mua được càng nhiều càng tốt dễ lấn át những phân tích lý tính. Nhưng khi bình tĩnh suy nghĩ, tôi nhận ra một quy luật khó đổi: Một vùng đất hoang có thể trở nên đông dân nhưng khu công nghiệp vẫn mãi ngự tại một chỗ và tự nó càng ngày thu hút cư dân, hạ tầng, điều kiện phát triển kinh tế", anh chia sẻ.

Anh Nguyễn Huy Lân (48 tuổi, đầu tư bất động sản tự do) cho hay theo kinh nghiệm nhiều năm đầu tư nhà đất của mình, anh sẽ lựa chọn các dự án gần khu công nghiệp để xuống tiền. Theo anh Lân, các dự án này có như cầu ở thực của người dân rất cao nên chắc chắn sẽ tăng giá theo thời gian và tìm khách ra hàng rất dễ.

"Vài năm trước, tôi có đầu tư phân khúc chung cư, đất nền ở khu vực trung tâm thành phố nhưng thấy không tìm năng vì giá mua quá cao nên lúc tìm khách hàng bán chênh rất khó. Thay vì đó, tôi tìm hiểu thông tin, dò la các dự án phát triển gần các cụm khu công nghiệp, bến cảng… Thị trường đang chững lại nhưng nhà đất xung quanh khu công nghiệp thì nhộn nhịp lắm, vì nhu cầu ở thực cao", anh Lân cho hay.

Ở góc độ chuyên gia, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam phân tích, phát triển hạ tầng và KCN mới đã và đang mở ra rất nhiều cơ hội cho kinh tế - xã hội địa phương, từ đó kéo theo sự phát triển ăn theo của thị trường BĐS khu vực đó. Nhiều NĐT nhạy bén thường đón đầu các khu vực định hướng phát triển KCN mới, đang ở giai đoạn đầu phát triển, thậm chí biên lợi nhuận đầu tư có thể gấp nhiều lần so với các khu vực đã bão hòa KCN. Đây cũng là xu hướng mà các NĐT tận dụng để bỏ dòng tiền an toàn trong bối cảnh biến động.

“Những BĐS đất nền ăn theo các KCN trở thành hướng đầu tư mới. Các ông lớn đổ tiền vào BĐS công nghiệp kéo theo các nhà máy, công xưởng, người lao động đổ về làm việc. Nhu cầu về BĐS an cư, kinh doanh gần KCN tăng mạnh. Theo đó, làn sóng đầu tư BĐS ven KCN sẽ trở thành xu hướng, phát triển mạnh trong thời gian tới”, ông David Jackson dự báo.