“Bắt mạch” dòng tiền vào bất động sản khi các Luật mới có hiệu lực

Theo các chuyên gia, việc các bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản sớm có hiệu lực sẽ bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, kịp thời xử lý được các vướng mắc, đáp ứng yêu cầu của người dân và doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy sự phục hồi thị trường bất động sản.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - cho biết, điểm chung của các nội dung được sửa đổi, bổ sung trong các luật này là nhằm đảm bảo phù hợp tình hình thực tế, tháo gỡ tồn tại, hạn chế.

Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản, theo ông Hoàng Hải, một điểm mới nổi bật là các cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ, dưới quy mô nhỏ thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của luật. Bên cạnh đó, luật cũng thể hiện tính thống nhất và bổ sung, làm rõ các khái niệm pháp lý quan trọng.

Ngoài ra cũng làm rõ về condotel, officetel… nhằm tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho việc đầu tư, kinh doanh các sản phẩm.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, hiện luật mới cũng quy định các dự án khi đưa vào kinh doanh phải công khai thông tin, điều mà trước đây không có. Cùng với đó là bổ sung rõ các hành vi cấm cũng được quy định chặt chẽ hơn, hay việc mở rộng quyền kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Dữ liệu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của PropertyGuru Vietnam cho biết, hầu hết các kênh đầu tư ghi nhận dấu hiệu tích cực so với năm 2023. Trong đó, bất động sản vẫn là kênh có lợi suất đầu tư cao nhất.

Theo đơn vị này, tính đến tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của bất động sản tăng 24% so với đầu năm 2023. Trong khi đó VN-Index, thể hiện biến động giá cổ phiếu tăng 19%, giá vàng SJC tăng 17%, tỉ giá USD tăng 8%.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group, thị trường bất động sản từ cuối tháng 4/2022 bắt đầu lao dốc. Về tổng thể, đến hiện tại vẫn có những khó khăn nhất định, tuy nhiên qua theo dõi thị trường, trong khoảng 5 tháng đầu năm 2024 bắt đầu có tín hiệu tích cực hơn nhưng không đồng đều ở các phân khúc.

“Trong 5 tháng đầu năm 2024 dấu hiệu này bắt đầu chững lại. Có một bộ phận nhà đầu tư “bắt đáy”, tuy nhiên chưa rõ nét và vẫn còn tâm lý chờ” - ông Thắng nói.

Đồng thời, Báo cáo của Cục thống kê TP.HCM cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2024, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở TPHCM ước đạt 123.887 tỉ đồng, tăng 6,1% so với cùng kỳ. Như vậy, năm 2023, tăng trưởng kinh doanh bất động sản tại TPHCM là -6,38%. Đến năm 2024, kinh doanh bất động sản đã tăng trưởng dương trở lại, từ mức tăng 2,51% trong quý I/2024, sang quý II/2024, kinh doanh bất động sản đã tăng lên 2,94%.

"Thị trường bất động sản đã bước qua thời kỳ trầm lắng khi các chính sách có liên quan phát huy được hiệu quả, lãi suất cho vay giảm, khả năng tiếp cận nguồn vốn của người dân và doanh nghiệp tăng lên, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 6,1%", Cục thống kê TP.HCM cho hay.

Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn có nhiều lo ngại về khả năng sớm phục hồi của thị trường. Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng trong năm 2024, doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi...; mức lãi suất đã giảm mạnh, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022 đầu năm 2023; thực tế, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch.

"Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do "sức khỏe" của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu, cùng với các khó khăn của thị trường", ông Khánh nói. Mặt khác, ông cho rằng người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Theo đó, các chuyên gia cho rằng để đón đầu cho làn sóng mua bất động sản sau khi luật bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ tháng 8, cần thiết kế các gói vay có thời hạn dài hơn, lãi suất ổn định hơn vì vậy cũng đỡ tiềm ẩn rủi ro với người đi vay. Đặc biệt, để cho vay trong lĩnh vực bất động sản, cần phải giải quyết cả những vấn đề pháp lý hiện đang còn tồn tại, điều này cần sự vào cuộc của nhiều bộ ban ngành chứ không phải chỉ riêng ngành ngân hàng có thể giải quyết được.

"Song song với việc điều chỉnh hạ lãi suất, các ngân hàng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay để các doanh nghiệp, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay. Tránh trường hợp "lãi tuy giảm” nhưng thủ tục lại “chặt”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ.

Đồng thời nhấn mạnh, đối với các dự án đáp ứng nhu cầu thực, NHNN nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn, tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Các ngân hàng cũng cần dành nguồn vốn trung và dài hạn cấp cho mảng bất động sản công nghiệp, không chỉ cho vay đầu tư hạ tầng, mà có chính sách cho vay thông thoáng hơn cho các các nhà đầu tư thứ cấp.