Bất ngờ với năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án QMS Tower

QMS Tower - Điểm nhấn quý III/2024

Một trong những dấu ấn lớn nhất của thị trường bất động sản Hà Nội năm 2024 là “làn sóng” tăng giá chung cư. Ngay từ đầu năm, giá chào bán các dự án mới/giai đoạn mới của các dự án hiện hữu và giá giao dịch trên thị trường thứ cấp đều tăng mạnh. Nguyên nhân chủ yếu là thị trường thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là ở khu vực nội thành (địa bàn các quận).

Trong bối cảnh đó, tháng 6/2024, chủ đầu tư QMS Tower gây xôn xao khi công bố sẽ tái khởi động dự án này với cam kết bàn giao sản phẩm cho người mua vào quý I/2025. Đến tháng 8/2024, lễ mở bán chính thức được diễn ra, đưa QMS Tower trở thành điểm nhấn của thị trường bất động sản quý III với tư cách là một trong những nguồn cung có vị trí tốt nhất.

Thực vậy, QMS Tower nằm tại ngã tư Tố Hữu – Vũ Trọng Khánh, phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm. Đây là vị trí khá đắc địa, khi gần kề khu vực trung tâm và có hạ tầng giao thông tương đối đồng bộ, dẫu điểm yếu là thường xuyên xảy ra tình trạng tắc đường.

QMS Tower có quy mô 45 tầng nổi, 4 tầng hầm, tổng cộng 490 căn hộ sở hữu lâu dài, 112 căn hộ khách sạn với 264 phòng ngủ, 7 tầng thương mại, là nguồn cung bổ sung đáng kể và kịp thời đối với thị trường hiện nay.

Tuy nhiên, mức giá chào bán (trên dưới 70 triệu đồng/m2) được xem là đắt đỏ so với chất lượng xây dựng của dự án, vốn đã “phơi nắng, phơi mưa” ròng rã 5 năm qua.

Trên các diễn đàn mua bán nhà đất, không ít ý kiến đánh giá thiết kế dự án là lỗi thời. Mặt khác, quyết định ốp kính vàng toàn thân dự án cũng vấp phải những bình luận trái chiều từ dư luận. Và màn bắn pháo hoa “mù mịt khói” chào mừng dự án tái khởi động càng củng cố cho thiên kiến của người mua.

Bức tranh tài chính của chủ đầu tư: Nhiều điểm yếu

Song song với chất lượng dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng là yếu tố khiến QMS Tower nhận về không ít đánh giá kém tích cực.

Tìm hiểu của VietnamFinance cho thấy, chủ đầu tư dự án - Công ty Cổ phần dịch vụ trường học Quang Minh (viết tắt là QMS) được thành lập vào năm 2007, đóng trụ sở tại quận Hai Bà Trưng, sau dời về quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Người đại diện theo pháp luật của công ty này là bà Nguyễn Thị Thúy Hường (sinh năm 1970), giữ chức vụ giám đốc.

Trước đây, QMS được biết đến là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực giáo dục và các dịch vụ giáo dục, cung cấp nguồn nhân lực cho thị trường lao động trong nước và quốc tế. Tới năm 2013, công ty này mới bắt đầu lấn sân sang mảng bất động sản. Đây cũng là thời điểm thị trường phục hồi sau cơn khủng hoảng 2011 – 2013.

2018 có lẽ là năm diễn ra nhiều thay đổi nhất đối với QMS, do đây là năm công ty này khởi công dự án QMS Tower. Ngay từ đầu năm, công ty đã tăng vốn lên 568 tỷ đồng, rồi tăng tiếp lên 869 tỷ đồng chỉ sau đó ít ngày. Đến tháng 9, công ty tăng vốn lên 968 tỷ đồng. Bà Nguyễn Thị Thúy Hường sở hữu tới 99,07% vốn điều lệ công ty. Hai cổ đông là Nguyễn Ngọc Ninh và Trương Công Chính cũng rút khỏi cuộc chơi từ năm này.

Bước sang năm 2019, QMS tiếp tục tăng vốn lên 1.568 tỷ đồng, nhằm đẩy mạnh cho việc xây dựng QMS Tower. Song tới năm 2020, sau khi hoàn thành được phần thô, dự án này bỗng ngừng xây dựng.

Kể từ 2020 đến 2024, dự án lâm vào cảnh “đắp chiếu”. Điều này đã gây ra hệ quả tiêu cực đối với tình hình kinh doanh của chủ đầu tư.

Nghiên cứu cho thấy, giai đoạn 2021 – 2023, doanh thu của QMS ở mức rất thấp, lần lượt đạt 2,9 tỷ đồng, 0,3 tỷ đồng và 18,7 tỷ đồng.

Lợi nhuận gộp tương ứng các năm là: 2,9 tỷ đồng, 0,3 tỷ đồng và 5,3 tỷ đồng.

Khấu trừ các loại chi phí, QMS có lãi sau thuế các năm lần lượt là: 16 triệu đồng, 12 triệu đồng và 13 triệu đồng.

Doanh thu “siêu mỏng” và khoản lãi “bé hạt tiêu” này cho thấy hoạt động kinh doanh của công ty rất yếu ớt, không tương xứng với tầm vóc của một chủ đầu tư dự án nghìn tỷ tại Thủ đô.

Xét về tài sản, QMS có tài sản không hề thấp, tổng tài sản các năm 2021 – 2023 tăng từ 2.166 tỷ đồng lên 2.548 tỷ đồng, tương ứng tăng 17%. Trong đó, vốn chủ sở hữu chiếm phần lớn, đạt 1.586 tỷ đồng.

Dù vậy, chất lượng tài sản của QMS khá đáng lo ngại khi các khoản phải thu chiếm tỷ trọng rất cao: 69% (năm 2021), 74% (năm 2022), 70% (năm 2023).

Chi phí xây dựng cơ bản dở dang chiếm hầu hết phần còn lại của tổng tài sản, đạt: 22% (năm 2021), 19% (năm 2022) và 21% (năm 2023).

Như vậy, đại đa số tài sản của QMS nằm ở các khoản phải thu và chi phí xây dựng cơ bản dở dang.

Về nguồn vốn, nợ phải trả của QMS gia tăng đáng kể trong cùng giai đoạn nêu trên, từ 580 tỷ đồng lên 962 tỷ đồng, tương ứng tăng 66%. Cơ cấu nợ phải trả có điểm tích cực là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng trưởng khá trong giai đoạn 2022 – 2023, đạt 329 tỷ đồng vào năm 2023.

Dòng tiền của QMS không mạnh, lưu chuyển tiền thuần các năm 2021 – 2022 đều là số âm (lần lượt -94 tỷ đồng và -14 tỷ đồng); năm 2023 mới dương 32 tỷ đồng. Tiền và tương đương tiền rất thấp, chỉ 15 tỷ đồng (2021), 1,2 tỷ đồng (2022) và 33 tỷ đồng (2023). Điều này ảnh hưởng lớn tới khả năng thanh toán của công ty, tiềm ẩn những rủi ro không nhỏ, nhất là khi thị trường kém thuận lợi.