Biệt thự dưới 20 tỷ đồng trở thành của hiếm tại thị trường BĐS Hà Nội

Nguồn cung tăng gấp 6 lần

Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt 4.004 căn, tuy giảm so với quý IV/2024 nhưng tăng gấp 6 lần theo năm.

Nguồn cung mở bán mới đạt 2.319 căn, trong đó 97% đến từ Vinhomes Wonder City, dự án có mức giá khởi điểm thấp hơn so với Vinhomes Global Gate được mở bán trước đó, qua đó ảnh hưởng rõ rệt đến xu hướng mức giá sơ cấp trung bình toàn phân khúc.

Tổng lượng giao dịch biệt thự, nhà liền kề trong 3 tháng đầu năm 2025 đạt 1.629 căn, giảm 49% theo quý nhưng tăng mạnh theo năm.

Các dự án của Vinhomes dẫn dắt đà phục hồi với số giao dịch sôi động tại Vinhomes Global Gate tính đến quý này đạt hơn 80% nguồn cung được hấp thụ và Vinhomes Wonder City với khoảng 30% nguồn cung được bán.

Thị trường tiếp tục ghi nhận sự dịch chuyển về khu vực vùng ven, trong đó Đông Anh chiếm 52% tổng lượng giao dịch sơ cấp, tiếp theo là Đan Phượng với 43%; các khu vực khác như Thường Tín hay Hà Đông đóng góp khoảng 5%.

Phân khúc giá từ 20-30 tỷ đồng chiếm phần lớn

Xét về đơn giá, phân khúc  so với quý I năm ngoái, giá biệt thự sơ cấp đã tăng gấp đôi, đạt trung bình 282 triệu đồng/m2, giá nhà liền kề tăng 24%, đạt 239 triệu đồng/m2. Giá nhà phố thương mại (shophouse) diễn biến ổn định hơn, duy trì ở mức 278 triệu đồng/m2.

Tương tự, trên thị trường thứ cấp, giá biệt thự, liền kề, shophouse cũng đồng loạt tăng mạnh, lần lượt chạm ngưỡng trung bình 195 triệu/m2, 227 triệu/m2 và 266 triệu/m2.

Như vậy, cơ cấu giá tiếp tục dịch chuyển, số lượng sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng tăng, chiếm 36% tại Q1/2025 từ mức 17% năm 2024, nhóm 20–30 tỷ đồng chiếm đa số với 62%. Trong khi đó, nhóm dưới 20 tỷ đã trở nên khan hiếm. Điều này đặt ra thách thức với nhiều nhà đầu tư về kỳ vọng lợi nhuận, nhất là mức giá các sản phẩm trên thị trường đang đứng ở mức cao.

Trong bối cảnh này, không ít nhà đầu tư đang chuyển hướng sang các tỉnh vệ tinh với mức giá 10 đến 20 tỷ đồng - khoảng giá hiện đã trở nên hiếm hoi tại Hà Nội.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, nhận định mức giá hiện nay đang đặt ra thách thức với nhiều nhà đầu tư về kỳ vọng lợi nhuận.

Vị chuyên gia đồng thời cảnh báo giai đoạn hiện tại đòi hỏi nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về giá trị thực của sản phẩm, đặc biệt là yếu tố giá trên m2 so với chất lượng công trình và vị trí.

Bà Hằng cũng cho rằng trong giai đoạn thị trường chứng khoán và vàng tiềm ẩn nhiều biến động, dòng tiền có xu hướng quay trở lại bất động sản. Tuy nhiên, đây không còn là sân chơi dễ dàng cho tất cả. Nhà đầu tư hiện không chỉ cần vốn, mà còn cần tầm nhìn dài hạn, sự tỉnh táo và chiến lược linh hoạt trong lựa chọn sản phẩm phù hợp.

Về triển vọng, trong 2025, Savills tính toán thị trường Hà Nội sẽ đón nhận 2.210 sản phẩm thấp tầng mới từ 9 dự án. Nổi bật nhất là các đại dự án từ Tập đoàn Sunshine như Sunshine Grand Capital (Hoài Đức) và Sunshine Royal Capital (Tây Hồ). Nguồn cung còn lại đến từ các dự án hiện hữu như GIA22 by Kita (Tây Hồ) hoặc Solasta Mansion (Hà Đông). Từ 2026 trở đi, nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 19.812 căn.