Bức tranh thị trường BĐS Hà Nội quý IV/2020: Văn phòng cho thuê ổn định, phân khúc căn hộ và khách sạn “ảm đạm”
Thị trường BĐS Hà Nội năm 2020 đã phải chịu những ảnh hưởng nặng nề kể từ khi dịch Covid – 19 xuất hiện: Dòng vốn đầu tư nước ngoài sụt giảm, hàng loạt khách sạn phải đóng cửa, phân khúc căn hộ bán suy yếu… điểm sáng duy nhất chính là phân khúc văn phòng vẫn tăng trưởng khá ổn định.
Khách sạn đóng cửa vì dịch bệnh
Không chỉ sụt giảm về dòng vốn FDI, trong năm 2020, do các tác động của đại dịch Covid-19, nhiều phân khúc bất động sản tại Hà Nội đã rơi vào trạng thái suy yếu. Trong đó, khách sạn là phân khúc chịu thiệt hại nặng nề nhất. Đại diện của Savills Việt Nam khẳng định, giá thuê phòng khách sạn đang giảm rất mạnh, và có giá thấp nhất trong vòng 15 năm qua.
Cụ thể, báo cáo Savills cho thấy, giá thuê phòng khách sạn trung bình đạt 70 USD/phòng/đêm (khoảng 1,6 triệu đồng/phòng/đêm), giảm 39% so với cùng kỳ năm ngoái. Công suất trung bình cả năm 2020 giảm 44 điểm % theo năm trong khi giá thuê trung bình giảm 29% theo năm.
Phân khúc khách sạn 5 sao vẫn dẫn đầu thị trường về doanh thu buồng phòng trung bình với 35 USD/phòng/đêm, phân khúc 4 sao đạt 15 USD/phòng/đêm trong khi phân khúc 3 sao chỉ đạt 9 USD/phòng/đêm.
Tới cuối năm 2020, ba khách sạn với khoảng 200 phòng vẫn đang phải tạm đóng cửa do dịch bệnh và đang sửa chữa. Hiện nay, 10 khách sạn 3 – 5 sao đang trở thành cơ sở cách ly gồm 3 khách sạn 5 sao, 5 khách sạn 4 sao và 2 khách sạn 3 sao.
Dù vậy, mảng khách sạn vẫn tồn tại một số điểm sáng, như nguồn cung trong năm tiếp tục tăng 2% so với năm 2019, đạt 10.020 sản phẩm. Trong 2 năm tiếp theo, sẽ càng có nhiều khách sạn mới tại Hà Nội đi vào hoạt động.
Cụ thể, trong năm 2021, hơn 650 phòng từ 3 khách sạn 5 sao, 2 khách sạn 4 sao và 1 khách sạn 3 sao được được dự báo sẽ gia nhập thị trường. Từ năm 2022 trở đi, hơn 8.100 phòng từ 50 dự án khách sạn sẽ gia nhập thị trường.
Khu vực nội thành dẫn đầu với 50% nguồn cung tương lai, theo sao là khu vực phía Tây với 35%. Phân khúc 5 sao vẫn đứng đầu nguồn cung tương lai với 6.000 phòng từ 27 dự án.
Đại diện Savills cho hay: “Năm 2020 là một năm khó khăn đối với ngành du lịch do ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến nhiều khách sạn phải đóng cửa tạm thời. Tuy nhiên, tới cuối năm 2020, ngành du lịch đã có những dấu hiệu tích cực. Dù vậy, khách du lịch nội địa vẫn sẽ là yếu tố chính thúc đẩy sự phục hồi trong năm 2021”.
Nguồn cung căn hộ và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong năm 2020, nguồn cung phân khúc căn hộ bán đã sụt giảm nghiêm trọng, chỉ đạt 27.100 sản phẩm sở cấp, giảm 19% so với 2019. Nguồn cung mới gần 5.500 căn từ 10 dự án mở bán mới, giảm 59% so với cùng kỳ 2019.
Khối lượng giao dịch cũng giảm 37% so với năm ngoái, chỉ đạt 6.700 giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ cũng ở mức thấp, đạt 25% và giảm 7%. Theo đánh giá của tổ chức này, năm 2020 khép lại với hoạt động thị trường nhộn nhịp do niềm tin trở lại. Đại dịch làm giảm lượng khách quốc tế. Tuy nhiên, nguồn cầu trong nước vẫn duy trì ổn định, đặc biệt đối với căn hộ bình dân. Các chủ đầu tư bắt đầu tập trung vào khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận.
Trong năm 2021, khoảng 25.000 căn hộ từ 25 dự án mới và giai đoạn tiếp theo sẽ mở bán. Hạng B sẽ tiếp tục dẫn đầu, với 78% thị phần. Nguồn cung lớn nhất sẽ đến từ quận Từ Liêm với 57%, quận Hoàng Mai và huyện Gia Lâm với 12% mỗi nơi.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam nhận định: “Năm 2021 thị trường căn hộ Hà Nội sẽ chứng kiến thêm hàng loạt dự án đến từ các chủ đầu tư phía Nam. Tuy nhiên, thanh khoản sẽ vẫn là bài toán khó bởi thị trường đang có sự hấp thụ cao ở những phân khúc nhà giá trung cấp, nhà cao cấp với mức giá cao và vị trí xa sẽ là thách thức bán hàng cho nhiều chủ đầu tư”.
Văn phòng cho thuê vẫn tăng trưởng tốt bất chấp covid – 19
Trái ngược với phân khúc khách sạn hay căn hộ, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội năm 2020 lại tăng trưởng khá ổn định.
Cụ thể, Theo báo cáo của Savills, tổng nguồn cung đạt gần hai triệu m², tăng 2% theo quý và 6% theo năm sau sự gia nhập của dự án Hạng A International Centre với 7.000 m² tại khu vực Trung tâm và dự án Hạng B Century Tower với 33.000 m² tại khu vực Nội thành. Trong năm năm qua, phân khúc Hạng B có tăng trưởng mạnh nhất là 6%/năm trong khi Hạng A tăng 4%/năm và Hạng C tăng 3%/năm.
Giá thuê gộp và công suất thuê trung bình duy trì ổn định theo quý. Giá thuê gộp trung bình tăng 3% trong khi công suất thuê trung bình giảm -3 điểm % so với năm trước, chủ yếu do các dự án Hạng A và B mới gia nhập với quy mô lớn và giá thuê cao. Các dự án lớn Capital Place ra mắt trong Q3 và Century Tower ra mắt trong Q4 khiến khu vực Nội thành thay đổi đáng kể. Diện tích cho thuê thêm năm 2020 đạt 38.000 m², với kết quả tích cực nhất tại phân khúc Hạng B và khu vực Nội thành.
Các ngành khác nhau có nhu cầu thuê khác nhau. Khách sạn và Du lịch, các ngành bị ảnh hưởng nặng nề nhất, cần ít không gian hơn, trong khi Dịch vụ, Công nghệ thông tin và Thương mại điện tử tiếp tục tăng trưởng.
Savills cũng nhận định, đến hết năm 2022, khoảng 208.000 m² từ 15 dự án sẽ gia nhập, hầu hết thuộc Hạng B và nằm tại khu vực ‘Khác’. Các dự án đáng chú ý bao gồm Vinfast Tower và BRG Grand Plaza (2021). Nguồn cung tương lai đáng kể có thể khiến công suất thuê trung bình giảm đi trong hai năm tới.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh – Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội “Nhiều công ty đã thay đổi phong cách từ bàn làm việc cố định sang các hình thức sắp xếp linh hoạt hơn. Các yêu cầu thường là tính hiệu quả, với không gian làm việc ít cố định hơn và nhiều khu vực sử dụng chung hơn. Năm 2020, các công ty ngành Công nghệ thông tin dẫn đầu trong việc mở rộng văn phòng, theo sát sau là ngành Hàng tiêu dùng nhanh & Sản xuất. Khách thuê có thể cân nhắc đánh giá hàng năm về các yêu cầu và tình trạng thuê nhằm theo sát các diễn biến thị trường”.
