Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các thành phố lớn vẫn tăng bất chấp dịch bệnh
Bán lẻ là một trong những ngành chịu thiệt hại lớn từ dịch Covid-19 song tính đến hết quý IV/2020, giá mặt bằng bán lẻ vẫn tăng cao ở những thành phố lớn, đặc biệt xu hướng phát triển còn lan rộng ra vùng ven.
Báo cáo của CBRE Việt Nam nhận định trong năm 2020, bán lẻ là một trong những lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi đại dịch Covid-19. Tổng doanh thu và tiêu dùng dịch vụ của Việt Nam trong năm 2020 chỉ tăng 2,6%, thấp hơn nhiều so với mức tăng 11,8% trong năm 2019. Bất động sản bán lẻ cũng chứng kiến một số tác động đáng kể trong năm đại dịch bùng phát.
Tại Hà Nội, mặt bằng bán lẻ có tỷ lệ trống tăng ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm. Tại khu vực trung tâm, tỷ lệ trống tăng 12,9 điểm % so với cùng kỳ, đạt 14,3% - mức cao nhất kể từ năm 2011. Tỷ lệ trống ở khu vực ngoài trung tâm tăng 3,3 điểm % lên 12,3%. Hầu hết khách thuê đều phải trải qua những thử thách trong thời gian khó khăn này, trong đó nhóm khách thuê chịu nhiều thiệt hại nhất đến mức phải đóng cửa thường là các cửa hàng thời trang và phụ kiện, ăn uống đặt tại tầng cao trong khu vực trung tâm.
Tuy nhiên, CBRE cho rằng với những nỗ lực không ngừng để kiểm soát dịch bệnh trong suốt cả năm, thị trường bán lẻ đã lấy lại đà phát triển với việc hai dự án bán lẻ khai trương trong quý IV/2020 là International Centre (cải tạo) và Vincom Mega Mall Ocean Park, đóng góp thêm 41.000m2 mặt bằng bán lẻ cho thuê tại Hà Nội. Kết quả đến cuối năm 2020, nguồn cung bán lẻ của Hà Nội đạt hơn 1 triệu m2, tăng 4% so với năm 2019. Tốc độ tăng này thấp hơn so với 2 năm trước do có một số dự án không đi vào hoạt động như kế hoạch.
Giá chào thuê trung bình (tầng một và tầng trệt, không bao gồm VAT và phí dịch vụ) ở khu vực trung tâm tăng 9,7% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 107,7 USD/m2/tháng do một số mặt bằng bán lẻ tại vị trí đắc địa chào thuê ở mặt bằng giá cao hơn, sau khi được nâng cấp lại. Mặt khác, giá chào thuê tại khu vực ngoài trung tâm ghi nhận mức tăng nhẹ 1,3% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 24,5 USD/m2/tháng.
Trong 3 năm tới, CBRE cho rằng thị trường dự kiến có hơn 300.000m2 mặt bằng bán lẻ chào thuê mới, đều đến từ khu vực ngoài trung tâm. Ba dự án quy mô lớn dự kiến khai trương là Lotte Mall Hà Nội, Aeon Mall Giáp Bát và The Manor Central Park đáp ứng nhu cầu mua sắm và sử dụng dịch vụ của cư dân ở phía Bắc và Nam thành phố cũng như các khu vực lân cận.
Các thương hiệu bán lẻ hàng đầu trong và ngoài nước đang tìm cách mở rộng, yêu cầu diện tích lớn từ 300m2 đến 1.000m2 ở các vị trí có lượng người mua sắm cao. Tuy nhiên diện tích trống còn lại từ 100 - 200m2 chưa đáp ứng được nhu cầu.
Năm 2021, Savills dự đoán có 12 dự án mới với hơn 170.000m2 sẽ gia nhập thị trường. Trong đó, 80% nguồn cung dự kiến ở ngoài trung tâm. Tuy nhiên, một số dự án mới có thể bị trì hoãn khai trương mặc dù đã hoàn thành xây dựng.
Công suất trung bình cả năm 2020 giảm 1 điểm % so với năm trước. Công suất hoạt động của khối đế bán lẻ giảm mạnh nhất, tới 4 điểm % theo năm do cơ cấu khách thuê kém đa dạng và lượng khách giảm. Trung tâm thương mại có công suất đạt 95% và cửa hàng bách hóa đạt 98%. Cả hai phân khúc đều giữ được sức hút và công suất ổn định theo năm do lượng khách mua sắm cao, cơ cấu khách thuê tốt. Diện tích trống nhanh chóng được lấp đầy, đặc biệt là khu trung tâm.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, trong vài năm tới, kỳ vọng thị trường rơi vào một số trung tâm thương mại chất lượng cao đạt tiêu chuẩn quốc tế xuất hiện tại Việt Nam. Các trung tâm thương mại với nguồn mặt bằng chất lượng cao sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các nhà bán lẻ trong bối cảnh thị trường trong nước chưa có nhiều các trung tâm thương mại như vậy. Hoạt động quản lý tòa nhà và tiếp thị thực sự là các hạng mục quan trọng để giữ chân các nhà bán lẻ hiện hữu và thu hút các nhà bán lẻ mới vào trung tâm thương mại.
Bên cạnh đó, các nhãn hàng cũng cần chú ý đến xu hướng giá thuê tăng và cạnh tranh. Tại các trung tâm thương mại lớn, các địa điểm thuê lý tưởng chỉ trống sau khoảng 10 hoặc 20 năm, giá tăng là xu hướng tất yếu.
Theo Giám đốc Savills Hà Nội, thị trường Hà Nội đang thiếu những dự án bất động sản chất lượng cao, có sẵn, để đáp ứng nhu cầu và điều kiện của các thương hiệu trong ngành mỹ phẩm, đồ điện tử, thời trang, mặt hàng xa xỉ. Có những nhãn hàng cao cấp mong muốn gia nhập thị trường Việt Nam nhưng chưa thể tìm thấy địa điểm phù hợp, nên họ tiếp tục tình trạng chờ đợi hoặc tìm kiếm tại nhóm thị trường khác.
