Bức tranh trái chiều của căn hộ cao cấp và nhà liền thổ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh

Diễn biến trái chiều

Cụ thể, theo Báo cáo thị trường quý II/2024 của JLL Vietnam, tại TP Hồ Chí Minh, căn hộ phân khúc cao (gồm cao cấp, sang trọng và siêu sang) ghi nhận 167 giao dịch trong 3 tháng qua. Lượng giao dịch còn lại đến từ hàng tồn kho ở quý trước, trong bối cảnh nguồn cung mới tại căn hộ phân khúc cao tiếp tục sụt giảm. Các chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian trả tiền, phương thức thanh toán linh hoạt để kích thích nhu cầu mua nhà.

Giá bán sơ cấp thị trường căn hộ phân khúc cao ghi nhận mức giảm 4,2% so với quý trước và 3,6% so với cùng kỳ năm trước, khi còn 4.998 USD/m2. Còn mặt bằng giá thứ cấp tăng 5% so với quý trước và 6,4% so với cùng kỳ năm trước.

Không “khá khẩm” hơn là mấy khi loại hình nhà liền thổ tại TP Hồ Chí Minh cũng ghi nhận sắc màu ảm đạm. Theo đó, thị trường nhà liền thổ TPHCM tiếp tục ghi nhận số lượng giao dịch khiêm tốn, với 42 căn bán chủ yếu đến từ dự án The Global City ở TP. Thủ Đức. Nguyên nhân của nhu cầu trầm lắng vẫn là sự chiếm ưu thế của hàng tồn kho và tâm lý thận trọng của người mua.

Sự vắng mặt của nguồn cung mở bán chính thức trên thị trường nhà liền thổ khiến nguồn cung sơ cấp tiếp tục hạn chế, với khoảng 300 căn.

Về giá bán, nhà liền thổ tại TP Hồ Chí Minh không có sự thay đổi đáng kể, khi ở mức 16.347 USD/m2. Với thị trường thứ cấp, một số căn đã được bán với lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn để thúc đẩy tính thanh khoản.

Hoàn toàn trái ngược với sắc màu ảm đạm tại TP Hồ Chí Minh thì tại thị trường Hà Nội, căn hộ cao cấp và nhà liền thổ ghi nhận giao dịch tích cực hơn. Theo số liệu từ JLL Vietnam, số lượng giao dịch căn hộ phân khúc cao cấp lên tới 1.722 căn, tăng gần 60% so với quý trước. Các phân khu thuộc phân khúc cao tại hai khu đô thị Vinhomes nhận được sự quan tâm lớn nhờ pháp lý và mức giá tốt so với các sản phẩm cùng phân khúc trong khu vực.

“Nhiều dự án khác đã bán hết hàng tồn kho. Tuy nhiên, một số dự án có thời gian chào bán trước khi bàn giao nhà kéo dài lại ghi nhận sức mua chậm, do tâm lý người mua vẫn cẩn trọng khi chưa thấy triển vọng bàn giao rõ ràng”, bà Trang Lê, Giám đốc Cấp cao khối Tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam cho biết.

Kết thúc quý II, mặt bằng giá trung bình căn hộ phân khúc cao đạt 2.826 USD/m2, tăng 0,6% so với quý trước. Chính sách bán hàng trong quý II không còn duy trì chiết khấu khi thanh toán theo tiến độ.

Với loại hình nhà liền thổ, Hà Nội Hà Nội ghi nhận giao dịch 225 căn. Khu vực Hà Đông, Thường Tín trở thành tâm điểm nhờ vị trí tiềm năng và tiến độ xây dựng nhanh chóng. Giá bán sơ cấp thị trường nhà liền thổ ở Hà Nội có biến động mạnh, khi chạm mức 9.379 USD/m2, tăng hơn 29% so với quý trước. Nguyên nhân chính là việc giỏ hàng không còn căn giá thấp, nguồn cung không có xu hướng giảm giá.

Theo JLL dự báo, trong nửa cuối năm 2024, thị trường căn hộ phân khúc cao và nhà liền thổ TP Hồ Chí Minh sẽ chào đón lần lượt khoảng 3.800 căn và 800 căn mới. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ hồi phục chậm và chỉ khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn.

Bà Trang Lê cho rằng, triển vọng thị trường năm 2024 vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc đáng kể. Các chủ đầu tư và người mua vẫn sẽ giữ cách tiếp cận thận trọng chờ xem.

Với thị trường Hà Nội, bà Trang Lê dự báo khoảng 900-1.100 căn hộ phân khúc cao sẽ ra mắt trong hai quý tới, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise, Capitaland và Sunshine Group. Giá bán sẽ khó giảm nhiệt do nguồn cung khan hiếm và tiềm năng đầu tư tốt của căn hộ chung cư so với nhà liền thổ giá trị cao.

Còn nguồn cung nhà liền thổ sẽ đa dạng hơn trong 2 quý tới nhờ loạt dự án sắp đủ điều kiện pháp lý. Tuy vậy, mặt bằng giá bán cao, phổ biến trên 6.000 USD/m2 và diện tích lớn sẽ khiến người mua ngày càng khó tiếp cận.

Chung cư cao cấp “áp đảo”

Không chỉ theo báo cáo của JLL mà báo cáo mới đây của OneHousing cũng cho thấy phân khúc chung cư cao cấp đang thực sự “chiếm sóng”, đặc biệt là tại Hà Nội.

Theo đó, Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing cho biết, nguồn cung thị trường Hà Nội năm 2024 dự kiến đạt 22.000 căn, cao hơn thời kỳ 2020 - 2023 và bằng khoảng 69% năm 2019 - thời kỳ trước Covid.

Trong đó, phân khúc cao cấp (khoảng giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm đa số khoảng 70% trong 6 tháng cuối năm 2024 và chiếm khoảng 68% trong năm 2025.

Đặc biệt, năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang (từ 80 - 230 triệu đồng/m2) tại khu Tây và khu Bắc, trong khi phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) dự báo chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Về giao dịch sơ cấp, OneHousing dự báo số căn bán được toàn Hà Nội năm 2024 sẽ bằng hoặc vượt số căn 2022, đạt khoảng 20.000 căn.

Về giao dịch sơ cấp, Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing dự báo, số căn bán được toàn Hà Nội năm 2024 sẽ bằng hoặc vượt số căn 2022, đạt khoảng 20.000 căn. Trong đó, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm trọng số lớn, ước đạt khoảng 17.000 căn hộ, tương đương 85% toàn thị trường.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing nhận định, thị trường Hà Nội đang khởi đầu cho một chu kỳ mới. Ở giai đoạn Quý 1 chỉ đáp ứng cho những người mua nhà, nhà đầu tư có nhu cầu cấp bách và có dòng tiền nhàn rỗi trước. Bên cạnh đó, có các khách hàng, nhà đầu tư đang "nín thở" chờ đợi, nghe ngóng những thay đổi nhờ những trợ lực đặc biệt.

Ông Trung cho biết, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, có khoảng 13,5 triệu tỉ đồng tiền gửi ngân hàng trong 2023. Sắp tới số tiền này sẽ được sử dụng thế nào, ông Trung cho rằng bất động sản vẫn là một trong những kênh mà họ lựa chọn trong thời gian tới.