Cả năm bấp bênh, liệu kết thúc 2023 thị trường địa ốc có ‘ấm’ lên?

Thị trường bất động sản cuối năm 2023 đang được kỳ vọng sẽ tích cực hơn nhờ hàng loạt thông tin về chính sách. Mới đây, Thủ tướng Chính phủ vừa ký Công điện số 993/CĐ-TTg về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản.

Theo đó, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản; có giải pháp phù hợp tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất.

Thực tế, sau nhiều chỉ đạo quyết liệt từ phía Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, lãi suất vay mua nhà thời gian qua đã hạ nhiệt đáng kể. Trong tháng 10/2023, lãi suất cho vay mua nhà của nhiều ngân hàng đã về mức dưới 10%. Bên cạnh đó, rà soát cắt giảm hơn nữa các thủ tục hành chính không phù hợp, gây phiền hà, tốn kém để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn.

Trong quý IV/2023, Luật đất đai, Luật nhà ở và Kinh doanh bất động sản cũng đang được Quốc hội thảo luận và dự kiến thông qua vào tháng 11. Đây là cột mốc quan trọng đối với thị trường bất động sản cuối năm 2023 nói riêng và quyết định sự hồi phục của bất động sản trong năm 2024.

Theo khảo sát của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay ghi nhận lượng giao dịch tăng dần. Nếu quý II/2023, thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 giao dịch ở quý I, thì quý III đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I.

Dù đã có những dấu hiệu tích cực nhưng thị trường bất động sản vẫn có nhiều diễn biến trái chiều vào những tháng cuối năm.

Đất nền "sụt giá" không ngừng

Đất nền vốn là sản phẩm luôn chiếm sóng thị trường và được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Tuy nhiên, hơn 1 năm trở lại đây, thị trường rơi vào ảm đạm, hiện tại ở phân khúc đất nền đều ghi nhận việc người bán phải chấp nhận cắt lỗ, giảm giá sâu so với đầu năm 2022.

Báo cáo về thị trường bất động sản TP. HCM và vùng phụ cận trong tháng 11, DKRA cho biết, nguồn cung mới của phân khúc đất nền vẫn ở mức thấp khi ghi nhận mức giảm lần lượt là 84% và 43% so với cùng kỳ năm trước và tháng trước. Nguồn cung mới tập trung tại khu vực Bình Dương, các tỉnh thành còn lại không ghi nhận nguồn cung mới.

Tại Hà Nội, các khu vực như Sơn Tây, Thạch Thất, Quốc Oai, Đông Anh, Mê Linh… mức giá đất nền đã giảm khoảng 15 - 30% so với thời điểm đầu năm 2022, thậm chí có những trường hợp cá biệt giảm tới hơn 30%. Tuy nhiên, thanh khoản tại các khu vực trên những tháng cuối năm vẫn duy trì sự ảm đạm.

Số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra, dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những quý cuối năm nhưng thị trường vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thanh khoản.

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, trong thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiệu lực từ đầu 2025 siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

Gía chung cư được đà tăng 19 quý liên tiếp

Trái lại, ở phân khúc chung cư, trong khi nguồn cung sụt giảm nhưng lực cầu vẫn rất mạnh. Theo đó, giá bán chung cư vẫn liên tục tăng trong thời gian vừa qua, thậm chí được dự báo sẽ tiếp tục đi lên.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, chỉ trong 4 năm gần đây, giá chung cư đã tăng tới 77%. Cụ thể, trong quý III/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý I/2019. Nói cách khác, giá một căn chung cư hiện tại đã đắt gần gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2019.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá chung cư cuối năm 2023 đang ở mức rất cao. Tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2), 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2). Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.

Tại TP. HCM, giá bán thứ cấp quý III/2023 đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP. Thủ Đức. Còn giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Bộ Xây dựng cho biết, đây là quý thứ 19, giá bán chung cư sơ cấp tăng liên tiếp.

Theo thông tin từ báo Người lao động, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó các dự án bất động sản khâu chuẩn bị đầu tư kéo dài khiến nguồn cung không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, cho nên giá căn hộ khó giảm mà có thể còn tăng.

Sở dĩ giá căn hộ liên tục tăng cao là bởi mặt bằng bất động sản liên tục tịnh tiến trong những năm gần đây. Giá đất thiết lập mặt bằng mới, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù tăng… Tất cả cộng vào giá thành căn hộ được hình thành sau đó.