Các chuyên gia nói gì về việc đánh thuế cao căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2?

Đề xuất đánh thuế cao căn hộ giá trên 50 triệu đồng/m2

Theo đề xuất, với nhà chung cư, bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư, định hướng quy định thuế suất thuế bất động sản như sau: Đề nghị quy định ngưỡng chịu thuế đối với nhà chung cư đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; không ảnh hưởng tới cung - cầu thị trường bất động sản, hạn chế tác động đến phân khúc căn hộ bình dân (đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế);

Thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư. Về thuế suất, với nhà chung cư, giá tính thuế được xác định bao gồm cả giá trị đất và giá trị nhà.

Theo đó, để đảm bảo công bằng với đất ở, nhà ở riêng lẻ, đề nghị quy định mức thuế suất đối với nhà chung cư được áp dụng từ giá trị đầu tiên, nhưng mức thuế suất sẽ thấp hơn đối với đất.

Tại một cuộc họp với Phó thủ tướng Lê Minh Khái về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS mới diễn ra tại TP.HCM, Bộ Xây dựng cũng đưa ra kiến nghị tương tự nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Theo Bộ Xây dựng, hiện giá BĐS, đặc biệt là nhà ở, đất ở vẫn ở mức cao hơn thu nhập người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Giao dịch BĐS chưa minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong hoạt động mua bán BĐS khá phổ biến.

Một tồn tại khác của thị trường BĐS hiện nay, theo Bộ Xây dựng, là tình trạng nguồn cung BĐS suy giảm, cơ cấu bất hợp lý, nguồn cung BĐS cao cấp (chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2), trung cấp (chung cư giá trên 30 triệu đồng/m2), BĐS du lịch đang quá dư thừa. Có loại hình đã vượt dự báo nhu cầu đến năm 2025. Trong khi thị trường lại thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp, phân khúc bình dân (chung cư dưới 30 triệu đồng/m2).

Chuyên gia nói gì?

Bàn về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho biết Bộ Tài chính đã thai nghén luật thuế BĐS từ năm 2014 mà đến nay vẫn chưa ban hành được. Nếu được, sẽ trình Quốc hội vào năm 2025 và thông qua thì năm 2026 sẽ áp dụng. Tuy nhiên, theo ông Châu, áp dụng đối với căn hộ có giá từ trên 50 triệu đồng/m2 thời điểm này là phù hợp nhưng 3 năm nữa còn phù hợp nữa hay không cần xem xét lại. Như thuế thu nhập cá nhân đưa ra cách đây khá lâu và hiện đã bất hợp lý. Hay thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS hiện là 2% trên giá chuyển nhượng.

Trong nhiều trường hợp, thậm chí bán hòa vốn hay lỗ cũng phải đóng thuế là vô lý nên hai loại thuế này cần sửa. Chính vì vậy, việc đưa ra mức giá nào để đánh thuế, đánh thuế như thế nào, lộ trình ra sao cần phải được điều tra xã hội học, nghiên cứu kỹ trước khi đề xuất, ban hành để tránh tình trạng khi ban hành thì không còn phù hợp thực tế cuộc sống, không áp dụng được. "Đánh thuế BĐS cao cấp là để lấy nguồn thu phân bổ cho người yếu thế, hạn chế người mua nhà tích trữ, đầu cơ làm tăng giá BĐS. Nhưng phải tính làm sao cho công bằng bởi có người mua nhiều căn nhà hàng chục tỉ đồng nhưng chịu thuế cũng giống như người mua nhà 2 tỉ đồng là không ổn. Đồng thời đánh thuế làm sao để những người tích lũy tài sản cần suy nghĩ lại, tính toán lại khi họ muốn ôm nhiều nhà đất", ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

Cũng đồng tình với đề nghị đánh thuế cao với căn hộ chung cư có giá trị trên 50 triệu đồng/m2, chuyên gia tài chính - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thực tế, căn hộ chung cư có giá hơn 50 triệu đồng/m2 trở lên được hiểu là một tài sản lớn, nhà ở có giá trị cao. Và việc đánh thuế căn hộ có giá trị cao là hoàn toàn hợp lý.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, không chỉ căn cứ vào mức giá trên 50 triệu đồng/m2, cơ quan chức năng cần xem xét diện tích căn hộ đó là bao nhiêu. Từ đó mới có thể tính ra được giá trị tài sản đó là bao nhiêu và có phương án đánh thuế cho phù hợp.

"Một căn hộ chung cư ở vùng trung tâm có giá 50 triệu đồng/m2 nhưng chỉ có diện tích 50m2, thì tổng giá trị chỉ có 2,5 tỷ đồng. Còn một căn hộ ngoài trung tâm giá 30 triệu đồng/m2, nhưng diện tích 120m2, thì giá trị căn hộ lên tới 3,6 tỷ đồng", ông Thịnh lấy ví dụ.

Do đó, ông Thịnh cho rằng, việc đánh thuế nhà ở cần phải hướng tới giá trị tài sản. "Trên thế giới, họ đánh thuế theo giá trị tài sản là chủ yếu. Còn nếu chúng ta đang hướng tới quy định theo mức giá mà không xác định rõ được giá trị tài sản nhà ở đó thì sẽ không được sát thực tế", ông Thịnh nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Việt Nam, lại cho rằng đề xuất đánh thuế nhà trên 50 triệu đồng/m2 là không hợp lý, bởi hiện nay nhà nước đã đánh thuế đối với chủ đầu tư lên đến 20% thuế thu nhập doanh nghiệp. Thuế này đã cộng vào giá bán. Nếu đánh thuế thì nên áp dụng với căn thứ hai trở lên như các nước khác đang áp dụng.