Đánh thuế bất động sản thứ 2 sẽ đẩy giá nhà trên thị trường do cộng dồn thuế phí

Mới đây, UBND TP.HCM vừa có Tờ trình gửi Chính phủ về việc xây dựng Nghị quyết về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TP.HCM (thay thế Nghị quyết 54/2017/QH14 của Quốc hội). Trong các cơ chế về tài chính, ngân sách, TP.HCM đề xuất được quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản thứ hai trở lên của người dân.

Mục đích của quy định này là thí điểm chính sách về bất động sản, làm cơ sở thực tiễn để xây dựng chính sách chung. Đồng thời tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ rồi bỏ hoang nhà ở, đất ở trong các dự án bất động sản hiện nay.

Việc đánh thuế căn nhà thứ hai được kỳ vọng sẽ giúp tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho địa phương. Tuy nhiên, vấn đề này cũng nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, chủ yếu xoay quanh những thắc mắc như: bây giờ có phải là thời điểm thích hợp để thực hiện việc thu thuế này? làm sao để xác định được đâu là bất động sản thứ hai trở lên? có tình trạng thuế chồng thuế không?...

Có chuyên gia cho rằng, phải xây dựng lộ trình cụ thể về thời gian thực hiện, có thể là trong 2 - 3 năm tới ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ... Đặc biệt, vấn đề về cơ sở dữ liệu để quản lý đối tượng phải đóng thuế cũng cần được xây dựng một cách khoa học, từ đó mới xác định những người đó có sở hữu bất động sản thứ hai hay không.

Muốn làm việc này cần có sự đồng bộ về dữ liệu quản lý đất đai, tham khảo mô hình ở các nước khác, quy định mỗi cá nhân được sở hữu bao nhiêu diện tích. Nếu vượt diện tích đó sẽ đánh thuế thế nào cho hợp lý. Ban đầu có thể đánh thuế ở khu vực trung tâm trước, vì những người mua bất động sản ở đó là người có điều kiện. Nên áp dụng biểu thuế lũy tiến từ căn thứ hai trở lên. Ví dụ, căn thứ hai đánh thuế thêm 2%, căn thứ ba lên 5%, căn thứ tư lên 10% chẳng hạn.

Ở Mỹ, dù đánh thuế nhưng vẫn có không ít người sở hữu nhiều nhà để cho thuê. Do đó, đánh thuế làm sao phù hợp để hạn chế đầu cơ, để bất động sản không bị bỏ hoang, đưa vào khai thác, nhưng không đánh thuế quá cao để tránh bóp nghẹt thị trường. Thị trường bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa, nếu can thiệp quá thô bạo sẽ tác động đến hàng chục ngành nghề khác.

Còn ý kiến khác lại cho rằng, nếu áp dụng phải có chính sách ưu đãi, hỗ trợ cho người mua căn nhà đầu tiên thì mới công bằng. Bên cạnh đó, áp dụng ở thời điểm này là chưa phù hợp khi thị trường bất động sản đang đóng băng. Đánh thuế sẽ tạo tâm lý hoang mang, thị trường đã khó càng khó hơn.

Chưa chắc đánh thuế thì giá bất động sản sẽ giảm đi, nên cần cân nhắc mức thuế. Tại nhiều nước, căn nhà thứ hai trở đi có mức thuế cao hơn một chút để tránh tích trữ, tránh để tiền quá nhiều vào bất động sản. Vì vậy, đã đánh thuế thì áp dụng trên cả nước chứ không riêng gì TP.HCM.

Là người ủng hộ việc đánh thuế căn nhà thứ hai trở lên, nhưng ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lưu ý, khi áp dụng phải cân nhắc đến yếu tố hạn mức diện tích nhà, giá trị tài sản. Bởi tại TP.HCM có nhiều căn nhà tạm bợ chỉ rộng 10 - 15 m2, nếu mua 5 căn liền kề ghép lại cũng chỉ được 50 - 75 m2 mà cũng thu thuế thì không phù hợp.

Ngoài ra, người có nhiều nhà, nhưng các căn nhà đó được cho thuê, đăng ký kinh doanh và đóng thuế, nay lại thu thêm thuế căn nhà thứ hai thì sẽ dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế. “Cần quan tâm vấn đề thuế suất, cho phép ân hạn 1 năm để người có tài sản điều tiết hành vi”, ông Châu nói.

Trước đó, hồi tháng 3 ông Châu cũng từng có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất việc xem xét các giải pháp "đặc trị" sốt đất và bình ổn giá nhà. Trong đó có việc sử dụng công cụ thuế và ban hành thuế bất động sản.

Theo ông Châu, mặt tích cực của việc đánh thuế bất động sản là tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách, góp phần làm cho thị trường bất động sản công bằng, minh bạch hơn. Do vậy, việc ban hành thuế chống đầu cơ nhà đất là cần thiết.

Có thể khẳng định, việc đánh thuế từ căn nhà thứ hai trở đi sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, phòng chống đầu cơ và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng, cần nghiên cứu kỹ và áp dụng theo một lộ trình đủ dài, để tránh gây méo mó thị trường.

Đồng quan điểm là cần thu thuế bất động sản thứ hai trở lên, song PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cao cấp Học viện Tài chính lại có quan điểm nên thu thuế theo diện tích, bởi nếu thu thuế bất động sản theo khái niệm tài sản thứ hai trở lên sẽ tạo ra nhiều điểm mâu thuẫn.

Đơn cử, trường hợp một gia đình có 6 người, sở hữu 2 căn nhà. Họ dồn lại ở chật một chút trong một căn nhà để cho thuê căn còn lại lấy tiền trang trải cuộc sống. Như vậy thì thu thuế thế nào? Hay trường hợp một người có tiền mua vài căn nhà phố rồi gom lại thành một sổ đỏ thì thu thuế theo khái niệm bất động sản thứ hai sẽ bị “việt vị”.

Có thể xem xét quy định tiêu chuẩn một người ở đô thị loại 1, loại 2, loại 3, hay ở vùng nông thôn, miền núi… được sử dụng cụ thể là bao nhiêu mét vuông. Từ đó sẽ tính được một gia đình cơ bản sẽ có 4 người thì được sử dụng tối đa bao nhiêu mét vuông đất hay sàn chung cư. Nếu thừa ra sẽ xem xét thu thuế ở mức dưới 10%. Cách thu thuế như vậy sẽ chính xác hơn. Đồng thời, việc thực hiện cũng dễ dàng hơn, nhanh hơn vì có căn cứ là sổ đỏ.

Đưa ra đề xuất cho giải pháp đảm bảo nguồn thu ngân sách và phát triển thị trường lành mạnh hơn, nhiều chuyên gia nhấn mạnh, phải phân loại tài sản bất động sản được đánh thuế, bởi không phải ai có tài sản bất động sản thứ hai cũng có mục đích đầu cơ. Có những người có tài sản bất động sản thứ hai phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo ra giá trị cho xã hội, nhưng cũng có người sở hữu bất động sản thứ hai để chờ tăng giá. Do vậy, cơ quan quản lý nhà nước nên cân nhắc điều chỉnh đúng đối tượng và trúng mục tiêu, đảm bảo đánh thuế công bằng.

Theo các chuyên gia, mục tiêu đánh thuế nhằm hạn chế tình trạng bất động sản sốt ảo và điều chỉnh ổn định thị trường. Tuy nhiên, nếu làm không cẩn thận thì vô hình trung lại gây phản ứng ngược. Bởi nếu xuất hiện thêm các loại thuế mới thu hàng năm, trong khi chưa giải quyết bất cập tiền sử dụng đất thì có thể vấp phải phản ứng của người mua nhà vì họ vừa phải nộp tiền sử dụng đất, vừa phải nộp thuế tài sản. Việc đánh thuế tài sản cũng sẽ đẩy giá nhà ở trên thị trường tăng lên do các chi phí thuế thường bị cộng dồn vào giá thành sản phẩm, người mua sau cùng sẽ phải gánh khoản này.