Các dự án ven đô đang là điểm đến của dòng tiền

Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn kéo dài, những tưởng giá bất động sản sẽ giảm, nhưng thực tế không những không giảm, mà còn tăng lên. Điều này nghe có vẻ nghịch lý, nhưng nếu phân tích các yếu tố cung - cầu mới thấy là tất yếu.

Thực tế cho thấy, phân khúc nhà ở trung và cao cấp xuất hiện nhiều trong những năm trở lại đây, trong khi đó, nguồn cung bình dân lại đang dần biến mất khỏi thị trường, nhất là ở khu vực nội đô. Điều này đã kéo theo hệ lụy và nghịch lý kéo dài suốt thời gian vừa qua.

Cộng thêm với việc, quỹ đất sạch tại Hà Nội hay TP.HCM đều trong tình trạng ngày một khan hiếm và đắt đỏ, theo đó, các chủ đầu tư cũng có xu hướng đổ về vùng ven để phát triển dự án bởi có giá đất rẻ hơn, giúp nguồn cung nhà ở nơi đây trở nên dồi dào, giá bán cũng dễ “điều tiết” hơn.

Gia đình chị Thương đã nung nấu giấc mơ an cư nhưng khoảng 2 năm trở lại đây, chị tìm mua căn hộ chung cư vừa túi tiền ở nội đô lại rất khó. Trong khi giá nhà đất liên tục tăng cao, chưa thấy ngày giảm thì anh chị đã quyết định tìm một dự án khác tại huyện Hoài Đức với mức giá mềm hơn. Chị cho biết: “Tôi sẽ chuyển trường cho con về gần khu căn hộ để con tiện di chuyển, còn 2 vợ chồng làm ở nội đô thì chấp nhận đi xa hơn một chút. Vì tới thời điểm này, càng để lâu, sợ giá nhà sẽ càng tăng hơn, sợ khi ấy nhà ở vùng ven cũng khó mà tiếp cận được”.

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho thấy, trong quý I/2024, 80% doanh số bán chung cư tại Hà Nội đến từ vùng ven, cụ thể là từ 2 dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Tại khu vực này, hiệu ứng tăng giá cũng rõ nét khi mà mặt bằng giá chung cư sơ cấp quý I/2024 tăng 11% so với cùng kỳ năm trước.

Về thị phần các phân khúc, đại diện OneHousing cho hay, phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm đa số (71%) trong 6 tháng cuối năm 2024 và cả năm 2025 (68%). Năm tới, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang tại khu Tây và khu Bắc Hà Nội, trong khi phân khúc trung cấp chỉ chiếm khoảng 5%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn - khu vực miền Nam cho rằng, người dân chỉ nên cân nhắc mua nhà tại khu vực nội đô Hà Nội và TP.HCM khi có thu nhập từ 30 triệu đồng/tháng trở lên.

Theo ông Tuấn, một căn nhà riêng hay chung cư ở 2 thành phố lớn trên hiện có giá ít nhất 2-2,5 tỷ đồng, nếu vay từ 50-70% giá trị bất động sản, tương đương khoảng 1,4-1,5 tỷ đồng, thì chủ nhà phải trả lãi 12 triệu đồng và tiền gốc khoảng 5 triệu mỗi tháng.

“Nếu có thu nhập 30 triệu đồng/tháng trở lên, khi người mua trừ đi 17 triệu đồng chi phí lãi vay và gốc thì còn ít nhất 13 triệu đồng để trang trải nhu cầu cuộc sống cơ bản. Còn nếu thu nhập dưới mức này thì sẽ rất khó khăn”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Việc giá nhà nội đô tăng cao, nhất là phân khúc căn hộ chung cư, đang khiến nhiều người phải đi xa hơn để tìm kiếm giấc mơ an cư, kéo theo đó là sự dịch chuyển dòng tiền đầu tư từ nội đô ra vùng ven.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, xu hướng người dân dịch chuyển ra vùng ven các đô thị lớn sẽ ngày một rõ nét hơn khi quỹ đất, dự án và nguồn cung khu vực nội đô ngày một khan hiếm và đắt đỏ.

Theo bà Hằng, hiện nay, có nhiều khu đô thị mới ở những khu vực xa trung tâm được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng với số lượng giao dịch ngày càng tăng, khiến người dân cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra các khu vực này.

Ngoài ra, nhu cầu còn đến từ những người có thể làm việc từ xa, không đòi hỏi phải di chuyển nhiều, mà vẫn có thể có được tiện ích đồng bộ, hạ tầng cảnh quan tốt. Thêm vào đó, trong thời gian tới, sự dịch chuyển của nhiều cơ sở đào tạo giáo dục, các trụ sở hành chính công ra xa trung tâm sẽ tiếp tục thúc đẩy xu hướng giãn dân này.