Các thương vụ M&A bất động sản: Cơ hội không chỉ dành cho “cá lớn”

M&A bất động sản sẽ rất sôi động năm 2023

Có thể thấy, thực tế khó khăn của thị trường bất động sản, nổi bật là việc thiếu hụt dòng tiền đang là nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư phải từ bỏ cuộc chơi.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản suy giảm như hiện tại, sự xuất hiện và vươn lên của những doanh nghiệp còn “khoẻ mạnh”, có khả năng thâu tóm là rất cần thiết nhằm tạo ra động lực đưa thị trường bất động sản có cơ hội đảo chiều, khởi sắc.

Chính vì vậy, giới chuyên gia cho rằng, đây sẽ là tiền đề để cuộc chơi M&A “nóng” hơn, thúc đẩy sự tham gia của các nhà đầu tư có nguồn vốn mạnh, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài đang có nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam. Theo đó, 2023 sẽ là năm chứng kiến nhiều sự thay đổi trong cơ cấu sở hữu của nhiều dự án và doanh nghiệp trong ngành. Bởi lúc đó, nhu cầu vốn đi đến giới hạn, người bán sẽ có quyết tâm bán, người mua quyết tâm mua hơn.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đánh giá, M&A bất động sản sẽ rất sôi động và khối ngoại sẽ là đối tượng dẫn dắt trên thị trường năm 2023. “Những nhà đầu tư nội đang sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, chủ yếu là vốn vay và phát hành trái phiếu, khi thâm dụng đòn bẩy quá sức thì sẽ gặp khó khăn. Đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư đã kiên nhẫn, chờ đợi thị trường và có chiến lược rõ ràng khi tham gia vào dự án”, bà Trang nhấn mạnh.

Theo bà Trang, thời gian tới các nhà đầu tư cần đánh giá lại và điều chỉnh các chiến lược M&A theo hướng linh hoạt nhằm thích ứng với môi trường kinh doanh mới. M&A không chỉ đơn thuần là xu hướng thu gom tài sản tích trữ, mà trở thành giải pháp nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh đối với các doanh nghiệp. Đồng thời, mục tiêu của các thương vụ cũng dần dịch chuyển từ “cạnh tranh, đối đầu” đến “đầu tư, hợp tác” nhằm tạo những giá trị cộng hưởng cùng phát triển.

Cơ hội thâu tóm của các ‘ông lớn’ đang đuối sức

Khi nói về các thương vụ M&A, suy luận thông thường sẽ coi đây là hoạt động thâu tóm “cá lớn nuốt cá bé”, mua đứt bán đoạn nhưng hiện nay, cơ hội không chỉ dành cho “cá lớn”. Cho dù đã thâu tóm các doanh nghiệp khác thì các công ty lớn nếu vận hành không khéo, thiếu am hiểu văn hóa địa phương hay nhu cầu của khách hàng thì con đường đi đến thành công cũng không dễ dàng.

Ngược lại, các doanh nghiệp nhỏ hơn, nhờ am hiểu thị trường, sức khỏe tài chính tốt, nhanh nhạy ứng phó và linh hoạt… hoàn toàn có thể chuyển bại thành thắng, bắt đầu một chu kỳ phát triển rực rỡ khi nắm bắt được cơ hội thâu tóm ngược.

Giới chuyên gia khẳng định, trong bối cảnh tất cả đều khó khăn về dòng tiền, ai có năng lực tài chính thực sự thì sẽ có cơ hội tham gia cuộc chơi M&A.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì không phải "cứ lớn là khỏe". Đôi khi những "ông lớn" lại bị quật ngã nhanh nhất do họ sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, đầu tư quá dàn trải. Và khi gặp phải thị trường thanh khoản kém, tính hấp thụ yếu thì họ tự đẩy mình vào nguy cơ sụp đổ.

Trong khi đó, các doanh nghiệp nhỏ thì mức độ chịu tác động từ khó khăn bên ngoài sẽ ít hơn, có thể bảo toàn được dòng vốn của mình và đặc biệt là có thể hợp tác cùng các doanh nghiệp vừa tầm để tạo nên một tiềm lực lớn.

“Đó là lý do mà khả năng các ông nhỏ nắm được cơ hội thâu tóm các ông lớn đang đuối sức là hoàn toàn có thể xảy ra”, ông Đính bày tỏ quan điểm.

Cũng theo ông Đính, khi các thương vụ M&A thành công, về thuận lợi, doanh nghiệp sẽ được thừa hưởng thương hiệu, chất lượng, hiệu quả mà các nhà đầu tư lớn đã xây dựng cho dự án trước đó.

Tuy nhiên, điều này cũng là thách thức cho các doanh nghiệp nhỏ khi kế thừa và tiếp tục thực hiện những gì đang sẵn có nhưng chưa đủ các kiến thức, kinh nghiệm, năng lực điều hành giống các “ông lớn”. Do đó, nếu doanh nghiệp tiếp nhận không có định hướng rõ ràng cũng có thể xảy ra tình huống làm yếu đi tính chất của dự án.

Vì vậy, chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên cho các doanh nghiệp tham gia M&A, khi nghĩ đến việc mua bán - sáp nhập, doanh nghiệp không chỉ phải lo về dòng tiền mà còn nhiều vấn đề xoay quanh đến năng lực, khả năng quản lý, điều hành. Nói cách khác, doanh nghiệp phải có kinh nghiệm, bản lĩnh giải quyết các vướng mắc phát sinh hậu M&A thì mới nên nghĩ đến việc tham gia thị trường này.

Ngoài ra, năm 2023 có thể là năm sẽ chứng kiến hoạt động M&A diễn ra sôi nổi, cơ hội thâu tóm rộng mở nhưng điều này không có nghĩa là các nhà đầu tư sẽ ồ ạt tham gia một cách dễ dàng. Bởi những biến động vĩ mô trong khoảng thời gian gần đây liên quan đến áp lực lạm phát, gia tăng lãi suất, pháp lý dự án… sẽ khiến các nhà đầu tư trở nên thận trọng, quan sát tình hình thị trường kỹ càng hơn.