Căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng: Từ cam kết lãi lớn đến cuộc cắt lỗ tháo chạy của NĐT

Vỡ mộng về căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng

Trong những năm khởi đầu của loại hình Condotel giai đoạn 2016-2017 đã gây tiếng vang lớn trên thị trường nhờ chiến dịch quảng bá rầm rộ với các siêu sao và cam kết lợi nhuận cao ngất ngưởng. Là loại hình mới, quảng cao rầm rộ, nhiều nhà đầu tư đã không tiếc tay xuống tiền với hy vọng lãi lớn.

Theo nguồn tin từ Vietnamnet, TS. Mai Huy Tân, chủ tịch một công ty chế biến xúc xích, lúc đó đã bỏ 600 tỷ đồng để đâu tư tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Theo cam kết, Thành Đô nhận trách nhiệm chi trả thu nhập cam kết 10% giá trị biệt thự trước thuế VAT với khối biệt thự; 12,5% với khối nhà ở liền kề Boutique Hotel và 12% với khối condotel. Đơn vị này đã trả thu nhập cam kết trong hai năm 2017 và 2018, mỗi năm 67,7 tỷ đồng và chia làm hai lần, cuối tháng 6 và cuối tháng 12.

Cuối năm 2019, Cocobay là một trong số những dự án đầu tiên chính thức”vỡ trận” không thể chi trả lợi nhuận cho khách hàng như đã cam kết.

Cocobay Đà Nẵng – dự án đình đám một thời

Ông Tân kể rằng khi Cocobay Đà Nẵng thông báo “vỡ trận” cam kết lãi suất, ông cảm thấy rất sốc. Trong 3 hướng giải quyết mà Thành Đô đưa ra nhằm giải quyết quyền lợi cho nhà đầu tư, ông Tân chọn giải pháp lấy lại tài sản để tự khai thác kinh doanh.

Không chỉ có căn hộ nghỉ dưỡng, mà biệt thự nghỉ dưỡng cũng rơi vào tình cảnh tương tự với mức cam kết là lợi nhuận không tưởng, các nhà đầu tư chỉ tính đến chuyện huy động vốn, xây dựng và bàn giao cho đơn vị quản lý, đơn vị quản lý sẽ phải cố gắng nhưng không đáp ứng đầy đủ cam kết với khách hàng.

Biệt thự nghỉ dưỡng rầm rộ phát triển trong nhiều năm trở lại đây

Bàn về vấn đề này, Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital, từng chia sẻ tại một hội thảo rằng, những lời hứa hẹn lợi nhuận 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra mức lợi nhuận như vậy.

“Cá nhân tôi chỉ lưu ý một vấn đề, bất động sản là ngành dễ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài, như chính trị, thị trường, nguồn cung và cầu… ‘Bữa tiệc’ có thể kết thúc bất cứ lúc nào. Do đó, một khi đầu tư vào bất động sản du lịch biển, chúng ta sẽ phải cẩn trọng. Còn cam kết lợi nhuận hiện nay ở Việt Nam theo tôi là đang ở mức không tưởng”, ông Michael Piro khuyến cáo.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) từng thừa nhận rằng, một số chủ đầu tư đã không thể thực hiện được lời hứa về lợi nhuận cho nhà đầu tư. Lợi nhuận hấp dẫn khách hàng, nhưng việc đặt cam kết lợi nhuận quá cao, lên tới 12-15% là quá khó khăn. Không phải nơi nào cũng đạt hiệu quả đặt phòng cao. Lợi nhuận của condotel và du lịch biển chủ yếu từ khách thuê phòng.

Nhà đầu tư bán cắt lỗ, thu hồi vốn

Thời gian qua, nhiều condotel, biệt thự nghỉ dưỡng tại các thị trường nghỉ dưỡng trọng điểm như Nha Trang (Khánh Hòa), Đà Nẵng, Phú Quốc, Hội An (Quảng Nam) đã chứng kiến làn sóng cắt lỗ sâu. Mặc dù rao bán cắt lỗ nhưng thanh khoản rất kém, thậm chí không có người mua.

Việc phá vỡ cam kết lợi nhuận trong khai thác khiến giới đầu tư mất niềm tin. Đây cũng là một thông điệp chính thức cảnh tỉnh giấc mơ làm giàu nhanh từ đầu tư condotel, biệt thự nghỉ dưỡng.

Ông Nguyễn Văn Nam (Ba Đình, Hà Nội) đang rao bán 2 căn condotel tại Nha Trang và Đà Nẵng. Căn hộ rao bán với giá 3 tỷ đồng, giảm so với lần rao đầu tiên vào năm ngoái nhưng vẫn chưa có người mua. Căn hộ không có khách thuê, trong khi lãi hàng tháng phải trả lên đến cả chục triệu đồng.

Ông cho hay, sau vụ vỡ trận Cocobay ở Đà Nẵng cùng với Covid-19 nên loại hình căn hộ này gặp nhiều khó khăn. “Thật ra là bán cắt lỗ chứ giá gốc cao hơn”, ông nói.

Không chỉ có ông Nam, nhiều nhà đầu tư khác cũng đua nhau đăng tin bán cắt lỗ.

Nhiều dự án rao bán cắt lỗ thu hồi vốn

Trên các trang rao vặt bất động sản, hàng loạt tin rao bán cắt lỗ biệt thự nghỉ dưỡng Đà Nẵng. Nhiều chủ sở hữu của loại hình sản phẩm bất động sản này đang bán cắt lỗ từ 200 đến 300 triệu đồng/căn tại một số dự án ở đường Trường Sa, Võ Nguyên Giáp, Ngô Quyền.

Một nhà đầu tư bán cắt lỗ 5 tỷ căn biệt thự mặt sông có bến du thuyền tại Đà Nẵng. Theo giới thiệu, căn biệt thự này thiết kế 3 tầng, mật độ xây dựng căn villa 53,3% kết hợp sân vườn cây xanh, bể tiểu cảnh phong thủy, garage 2 ô tô, bể bơi vô cực Panorama riêng.

Ông Đỗ Văn Tuấn (nhân viên môi giới tại Hà Nội), cho hay, ông được nhiều khách nhờ rao bán biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng. Một số chủ nhà sẵn sàng tăng mức hoa hồng cho môi giới nếu thành công.

“Cách đây mấy năm, khách đua nhau vào Đà Nẵng mua biệt thự nghỉ dưỡng thì nay lại rao bán rầm rộ để chuyển hướng sang các mảng khác như shophouse hay các dự án quanh Hà Nội”, ông nói.

Theo ông, ảnh hưởng của dịch bệnh khiến các hoạt động du lịch cũng như nhiều hoạt động kinh tế khác của Đà Nẵng đứng im. Điều này khiến bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng, vốn là thế mạnh của địa phương, càng trở nên mờ mịt.

Nghìn tỷ đồng chôn ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng

Theo khảo sát của Savills, nhu cầu mua biệt thự để thỏa mãn xu hướng nghỉ dưỡng chiếm khoảng 52,4%, tiếp theo là cho thuê để hoàn vốn (47,6%) và đầu tư sinh lợi (40,5%).

Theo đánh giá của ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á Thái Bình Dương, không ít dự án nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang tồn đọng các vấn đề liên quan đến vận hành, thậm chí trước khi dịch Covid-19 diễn ra.

“Rất nhiều dự án có hiệu suất hoạt động thấp hơn khả năng có thể đạt được. Nguyên nhân đến từ khả năng trao đổi thông tin kém hiệu quả giữa người sở hữu bất động sản và đội ngũ quản lý hoặc với đơn vị điều hành khách sạn. Sự yếu kém trong minh bạch thông tin và thiếu tin tưởng giữa đôi bên là yếu tố ảnh hưởng đến hiệu suất hoạt động và gia tăng giá trị của khách sạn”, ông Mauro Gasparotti nhận định.

Theo vị chuyên gia của Savills, quá trình vận hành các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường phát sinh 3 vấn đề. Thứ nhất, chủ sở hữu bất động sản ít có thời gian và kinh nghiệm để giám sát thường xuyên hoạt động và vận hành dự án.

Thứ hai, khả năng trao đổi thông tin kém hiệu quả và thiếu tin tưởng giữa chủ nhà và đơn vị điều hành, quản lý. Thứ ba là sự thiếu minh bạch trong hoạt động vận hành của các dự án condotel.

Ông Nguyễn Văn Thắng (đại diện công ty bất động sản tại Đà Nẵng), nhận định, nhiều chủ biệt thự nghỉ dưỡng đang  bị áp lực dòng tài chính bởi ảnh hưởng của dịch Covid-19.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, cho rằng thực tế là khách hàng có thể mua bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng sau đó sang tên, chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng… vấn đề này đang còn nhiều vướng mắc.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận xét, dịch bệnh là cú bồi làm khó thêm cho thị trường bất động sản Đà Nẵng vốn đã gặp nhiều khó khăn từ trước đó. Khủng hoảng này đã làm suy yếu một phần thị trường.

Những chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính dễ bị hụt hơi, để kéo dài có thể bị phá sản nên buộc phải tìm nhà đầu tư khác để chuyển nhượng. Từ đó, giá cả sẽ hợp lý hơn hoặc rất rẻ.

Ông Đính cũng cho rằng, các dự án bất động sản đã hoàn thành trước đó có giá bán cao, nay chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch sẽ phải điều chỉnh giá bán giảm. Với tình hình không mấy khả quan như hiện nay, thị trường nghỉ dưỡng chưa thể khởi sắc. Hàng trăm căn biệt thự tiếp tục bỏ không, đồng nghĩa với hàng nghìn tỷ đồng chôn vốn vào lĩnh vực này.