Căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn?

Nhà đầu tư chuyển từ “lướt sóng” sang cho thuê

Thực tế, trong bối cảnh nền kinh tế được dự báo vẫn còn nhiều khó khăn trong thời gian tới, theo đó, nhu cầu về nguồn thu ổn định sẽ được nhà đầu tư ưu tiên. Điều này khiến phân khúc căn hộ vẫn còn nhiều sức hút, trong khi nhiều phân khúc khác lại “hụt hơi” về thanh khoản.

Mà ở đó, cho dù tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ không còn cao như giai đoạn trước, thậm chí ở một số khu vực còn thấp hơn lãi suất tiết kiệm, nhưng thị trường căn hộ cho thuê vẫn được nhiều người ưa chuộng nhờ tính ổn định, đặc biệt với các nhà đầu tư dài hạn.

Theo một số đơn vị nghiên cứu thị trường, hiện nay, công suất thị trường căn hộ cho thuê gồm cả phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân đạt mức tương đối cao, nhất là ở những khu vực trung tâm thành phố. Phần lớn khách thuê căn hộ dịch vụ là chuyên gia từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Loan (Trung Quốc).

Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ hiện đã giảm khá mạnh so với giai đoạn trước dịch. Nguyên nhân là do giá bán chung cư đang neo khá cao, trong khi thị trường cạnh tranh gay gắt khiến chủ sở hữu phải giảm giá thuê để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cao.

Theo nhận định của các chuyên gia, thời gian dài trên địa bàn TP.HCM, dự án căn hộ được bán ra thị trường rất ít. Trong khi đó, nhiều NĐT vẫn chú trọng vào phân khúc này và tìm mua những dự án có giá cả phù hợp, tiến độ tốt. Hiện nay, nhiều NĐT mua căn hộ chủ yếu để cho thuê chứ không phải mục đích “lướt sóng” như thời thị trường bất động sản còn nóng sốt.

Đánh giá về tiềm năng của loại hình căn hộ cho thuê hiện nay, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ cho thuê tại TP.HCM đang có mức giá thuê dao động từ 10 - 15 triệu đồng/căn tùy vào diện tích và số phòng đối với phân khúc trung cấp.

Đối với phân khúc cao cấp, giá dao động từ 15 triệu đến trên 20 triệu đồng/căn tùy vào diện tích và số phòng của căn hộ. Mức giá thuê này đã giảm nhẹ từ 3 - 5% so với giai đoạn trước đây. Thị trường căn hộ cũng đang gặp khó khăn do lượng khách ở 2 phân khúc đều giảm hơn so với năm 2019. Thêm vào đó, nguồn cung căn hộ cao cấp nhiều hơn so với căn hộ trung cấp. 

Trong khi đó, báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong giai đoạn 2017 - 2018, tỷ suất lợi nhuận của căn hộ cho thuê luôn ở ngưỡng cao từ 6 - 8% (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ). Đà giảm bắt đầu xuất hiện từ năm 2019 với tỷ suất lợi nhuận đạt 5,2% và “rơi tự do” trong giai đoạn 2020 - 2021 khi đại dịch ập đến, lần lượt lùi về mức 4,3 - 4,5% năm 2020 - 2021 và 4 - 4,3% vào năm 2022 - 2023.

“Dù giá cho thuê giảm so với trước, nhưng với NĐT có tầm nhìn dài hạn, căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì có tỷ suất lợi nhuận trung bình cao, cộng gộp mức tăng giá theo thời gian và lợi nhuận cho thuê, ở quanh mức 12,5%/năm. Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn so với nhiều kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm”, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn nhận định.

Cho thuê có còn là xu hướng trong năm 2024?

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, trong năm 2023, dù thị trường khó khăn, nhưng giá rao bán chung cư tại TP.HCM và TP. Hà Nội vẫn không giảm. Cụ thể giá rao bán chung cư tại Hà Nội trong quý IV/2023 vẫn tăng từ 6% đến 9% so với quý đầu năm (tùy phân khúc). Tại TP.HCM, quý IV/2023 chứng kiến giá chung cư cao cấp giữ nguyên, chung cư trung cấp và bình dân giảm nhẹ từ 1% đến 4%.

Điều này cho thấy, việc mua nhà đối với người dân tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM ngày càng trở nên khó. Do đó, không loại trừ khả năng người dân sẽ có xu hướng chuyển sang thuê nhà thay vì bỏ một số tiền lớn để mua nhà. Thực tế là hiện nay, không ít người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ đã chuyển hướng sang thuê nhà thay vì mua nhà như trước đây.

Báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan.com.vn đã cho thấy, chung cư là loại hình bất động sản được người thuê quan tâm nhiều nhất (43%). Tiếp đến là nhà riêng (18%) và nhà trọ (18%); chỉ một bộ phận nhỏ (9%) quan tâm đến nhà phố cho thuê.

Đáng chú ý, trong 3 lý do phổ biến của những người muốn thuê nhà, thì “ưu tiên sự linh hoạt” chiếm tỷ trọng lớn nhất (38%), “không muốn mua nhà vì giá chưa hợp lý” chiếm 29% và "không đủ tiền" chiếm 26%.

Tuy nhiên sang nửa đầu năm 2024, “không đủ tiền mua nhà” đã trở thành lý do hàng đầu khiến người dân lựa chọn thuê nhà, chiếm đến 33%. Động lực thuê nhà vì "ưu tiên sự linh hoạt" đã giảm xuống, chỉ còn 27%.

Có thể thấy, xu hướng đi thuê do tài chính chưa cho phép việc sở hữu bất động sản tăng lên trong nửa đầu năm 2024.

Theo đại diện Batdongsan.com.vn, phần lớn người Việt sẵn sàng dành từ 10 - 30% thu nhập cho việc thuê nhà mỗi tháng.

Hiện nay mức giá cho thuê nhà trọ trung bình ở Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 3,5 và 4,8 triệu đồng/tháng, còn giá cho thuê chung cư trung bình tại 2 thành phố này là 12,5 - 13 triệu đồng. Điều này đồng nghĩa với việc, để một người/hộ gia đình đủ tài chính thuê nhà, thì tổng thu nhập mỗi tháng của họ phải từ 15 – 20 triệu đồng nếu chọn nhà trọ, và 30 - 40 triệu đồng nếu thuê chung cư.

Có thể thấy, đây không phải là mức thu nhập thấp với đa số người Việt. Do đó, mặt bằng giá thuê nhà neo cao đang là một trở ngại với người dân.