Vì sao giá bất động sản sẽ khó giảm trong thời gian tới?

Giá liên tục leo thang, vì sao?

Tại buổi họp báo về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025, Hội Môi giới Bất động sản (VARS) đã đưa ra những phân tích sâu sắc, chỉ rõ các nguyên nhân cốt lõi đằng sau hiện tượng giá bất động sản liên tục tăng cao và khó có khả năng giảm.

Nguyên nhân đầu tiên được VARS chỉ ra là nguồn cung, dù được cải thiện, nhưng vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu thực. Đặc biệt, cơ cấu nguồn cung đang mất cân đối nghiêm trọng. Thị trường chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn (chiếm hơn 72% tổng nguồn cung nhà ở mở bán trong quý 2), với giá trị cao. Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở giá phù hợp với túi tiền của đa số người dân, đặc biệt là người có thu nhập trung bình và thấp, lại thiếu hụt trầm trọng. Sự chênh lệch giữa cung và cầu ở các phân khúc này tạo áp lực lớn lên mặt bằng giá chung.

Thứ hai, chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai, liên tục tăng. Theo lãnh đạo VARS, việc bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, dù được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn và hạn chế thất thu ngân sách, lại đang tạo ra những bất cập. Nhiều địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất tăng gấp hàng chục lần so với trước đây. Việc áp dụng giá đất còn có dấu hiệu “đánh đồng”, chưa thực sự đánh giá sát sao từng nhóm đối tượng để linh hoạt đưa ra bảng giá phù hợp.

Nguyên nhân thứ ba là tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản và kỳ vọng tăng giá của giới đầu tư. Trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập tỉnh, thành hay các đại dự án hạ tầng, nhiều nhà đầu tư đã “ăn theo sóng”, mua vào với kỳ vọng tăng giá, đẩy mặt bằng giá ảo lên cao. Mặc dù lượng giao dịch “sôi động” trong giai đoạn cuối quý I/2025 đến giữa tháng 5/2025, sau đó đã “chững” lại tại một số khu vực, một phần do đã thỏa mãn lực cầu hiện có, một phần do tâm lý quan sát, nghe ngóng tình hình sáp nhập và điều chỉnh giá đất.

Cuối cùng, tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng cũng góp phần làm gia tăng nhu cầu về nhà ở, từ đó đẩy giá tăng.

Cần có giải pháp “kìm hãm” đà tăng giá?

Trước tình hình này, các chuyên gia kiến nghị cần có lộ trình tăng giá hợp lý; công khai thông tin, kiểm soát giao dịch, sàng lọc các trường hợp bất thường không phản ánh giá trị thực; chống đầu cơ, thao túng giá theo hướng tăng cường giám sát, xử lý nghiêm các hành vi thổi giá, tạo sốt ảo.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng: “Muốn giá bất động sản hạ xuống, phải giải bài toán cung cầu. Nếu không có thêm nguồn cung mới, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội thì kỳ vọng giảm giá chỉ là ảo tưởng.”

Theo đó, cần rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, minh bạch hóa quy trình pháp lý và ưu tiên quỹ đất cho các dự án nhà ở bình dân. Đồng thời, các địa phương cũng cần tích cực giải phóng mặt bằng, bố trí đất sạch cho các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá thấp.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nhấn mạnh rằng giá nhà đất bị đẩy lên quá cao một phần đến từ giới đầu cơ, gom hàng chờ tăng giá. Để hạn chế tình trạng này, ông đề xuất áp dụng thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều bất động sản và đánh thuế cao với các giao dịch chuyển nhượng trong thời gian ngắn.

“Một người sở hữu 5-10 căn nhà nhưng không khai thác sử dụng thì cần đánh thuế cao để giải phóng tài sản cho thị trường,” ông Hiển nói.

Các chuyên gia cũng cho rằng, cần kiểm soát dòng vốn đổ vào bất động sản để tránh tạo sóng tăng giá ảo. Thay vì siết toàn thị trường, nên ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, dự án dành cho người có thu nhập trung bình và thấp, đồng thời hạn chế vay đầu tư lướt sóng.

Đồng thời, việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá nhà đất, minh bạch các giao dịch và triển khai thuế tài sản theo giá trị thực sẽ giúp chống tình trạng “găm hàng, thổi giá”. TS. Cấn Văn Lực đề xuất nên công khai bản đồ quy hoạch và dữ liệu giao dịch nhà đất để người dân và nhà đầu tư tiếp cận được thông tin đáng tin cậy.