Một năm ảm đạm của phân khúc căn hộ và đất nền

Ở hai phân khúc bất động sản này, mặc dù ghi nhận nguồn cung tăng trưởng ấn tượng nhưng nhu cầu của người mua lại giảm dưới áp lực từ nhiều yếu tố khách quan. Trước nhưng áp lực đó, Chính phủ đã có công điện yêu cầu khẩn trương giải cứu thị trường bất đông sản, các chính sách này được giới đầu tư, doanh nghiệp và chuyên gia bất động sản mong ngóng từng ngày.

Thừa căn hộ hạng sang, thiếu nhà ở xã hội

Tình trạng lệch pha cung giữa các loại hình bất động sản là đặc trưng phổ biến trong năm 2022. Theo báo cáo mới đây nhất cho thấy, nguồn cung mới TPHCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. TPHCM và Bình Dương dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, lần lượt chiếm 64.8% và 31.4% tổng lượng sản phẩm mở bán trong năm.

Theo đó, chủ yếu là phân khúc căn hộ hạng A và hạng B là hai phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 48.4% và 29.8% nguồn cung mới.

Nguồn cung tại Bình Dương hầu hết là căn hộ hạng B và hạng C, tập trung phân bổ tại TP. Thuận An, Dĩ An, dọc theo trục đường Quốc lộ 13 và vào cuối năm có xu hướng mở rộng ra các huyện vùng ven như Bến Cát, Tân Uyên với mức giá dao động từ 17-25 triệu đồng/m2, thu hút khá tốt sự quan tâm của thị trường.

Phân khúc căn hộ hạng A chiếm đến 74.8% tổng nguồn cung mở bán tại TPHCM trong năm, hầu hết dự án phân bổ tập trung tại khu Đông.

Dù vậy, sức cầu chung toàn thị trường lại ở mức thấp, sụt giảm vào nửa cuối năm 2022, trước động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản, hầu hết dự án chỉ hấp thụ được từ 30-65% giỏ hàng mở bán.

Một số chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến trên 40% giá niêm yết nhằm kích cầu thị trường cũng như nhanh chóng thu hồi dòng tiền, đảm bảo hoạt động vận hành doanh nghiệp.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nguyên nhân khiến thanh khoản sụt giảm là do giá bán liên tục tăng cao trong nhiều năm qua, nguồn cung căn hộ lại có sự chênh lệch rất lớn, nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi nhà đầu tư chiếm đến 70% lượng tiêu thụ và thường dùng đòn bẩy tài chính nên thị trường có biến động thì hiện tượng bán giảm giá sẽ diễn ra nhanh chóng.

Trong khi đó, nhà ở xã hội lại thiếu trầm trọng, trước đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, việc xây nhà ở xã hội đạt được kết quả nhưng chưa như mong muốn, hiện thiếu gần 5 triệu m2 nhà xã hội. bên cạnh đó, có một số nhà ở xã hội có mức giá cao hơn so với thu nhập của người dân.

Thanh khoản phân khúc đất nền giảm mạnh ở thị trường thứ cấp

Theo Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận năm 2022, nguồn cung đất nền mới tăng 9% so với năm 2021, trong đó 2 tỉnh Long An và Bình Dương chiếm khoảng 74.5% tổng cung toàn thị trường.

Năm 2022, nguồn cung tập trung chủ yếu vào 6 tháng đầu năm (khoảng 4,561 sản phẩm), gấp 2 lần nguồn cung 6 tháng cuối năm (khoảng 2,245 sản phẩm). Riêng quý 4/2022 chỉ đạt khoảng 14% tổng nguồn cung của năm.

Tuy nhiên, sức cầu chung toàn thị trường giảm nhẹ, lượng tiêu thụ giảm khoảng 2% so với năm 2021, riêng hai tỉnh Long An và Bình Dương chiếm gần 85% lượng tiêu thụ toàn thị trường. Sức cầu thị trường bắt đầu giảm mạnh từ giữa năm kéo dài đến hết quý 4/2022 và chưa có dấu hiệu cho thấy có sự thay đổi lớn trong ngắn hạn.

Mặt khác, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động và duy trì xu hướng đi ngang trong năm. Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn của thị trường 6 tháng cuối năm, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu (6-16%) đối với phương thức thanh toán nhanh, chương trình cam kết mua lại,… để kích cầu thị trường.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp có nhiều biến động, thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022. Mặt bằng giá thứ cấp giảm mạnh so với năm 2021, mức giảm dao động trung bình 12-20%, nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá bán, cắt giảm một phần lợi nhuận nhằm thu hồi dòng vốn, giảm áp lực tài chính khi lãi suất vay tăng cao. Tuy nhiên, với tâm lý chờ “bắt đáy”, “săn giá tốt” của người mua nên giao dịch thành công khá khiêm tốn.

Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2-4% so với cuối năm 2021 trước áp lực các chi phí đầu vào. Tuy nhiên, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm giá từ 3-8%, với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý 3/2022, tập trung ở các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, chậm tiến độ thi công, hết thời gian hỗ trợ ân hạn nợ gốc - lãi vay hay ở những nhà đầu tư cần thu hồi dòng tiền trước áp lực lãi vay leo thang.

Tình trạng cắt lỗ liệu có xảy ra trên diện rộng?

Diễn biến hiện tại của thị trường bất động sản tỉnh đã được các chuyên gia dự báo từ trước. Bởi theo đánh giá của giới chuyên gia, giá bất động sản tỉnh tăng quá nhanh, quá mạnh trong một thời gian ngắn, đặc biệt giai đoạn 2019-2021. Nhưng cơ sở cho sự tăng giá chỉ là tin đồn hoặc hạ tầng giao thông hay dự án đổ về. So với đổi thay của hạ tầng giao thông hay tiến độ các dự án nhà ở xây dựng thì giá bất động sản tăng quá mạnh.

“Sau tăng quá nóng thì giá bất động sản buộc phải hạ”, đó là nhận định của một chuyên gia kinh tế.

Nhiều lần trước đó, TS. Đinh Thế hiển, chuyên gia kinh tế đã dự báo về tình trạng giảm giá của đất tỉnh. Theo ông Hiển, giá bất động sản tỉnh còn tiếp tục hạ nhiệt.

Nhiều năm kinh nghiệm quan sát và nghiên cứu thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam nhận định, thanh khoản thị trường bất động sản đã rơi vào thời kỳ giảm tốc từ tháng 4/2022 và ngày càng ảm đạm hơn. Hiện nay, thanh khoản của thị trường đang ở mức rất thấp, chỉ bằng 10-20% so với thời điểm tháng 4/2022.

Ông Thắng nhận định, điểm đáng chú ý, đó là thị trường ghi nhận nhiều nhà đầu tư kẹt dòng tiền khi chạy theo những cơn sốt đất ở các tỉnh đang chấp nhận bán cắt lỗ, giảm giá đến 40-50% so với cuối năm ngoái. Tuy nhiên, theo ông Thắng, dù cắt lỗ sâu nhưng cũng trắng thanh khoản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HOREA) cho rằng, có một xu thế trong các doanh nghiệp bất động sản để đảm bảo dòng tiền, đảm bảo tính thanh khoản doanh nghiệp đã giảm giá bán và tăng tỉ lệ chiết khấu. “Chúng tôi nhận thấy đây là cơ hội để cho người có nhu cầu thực có thể tìm kiếm được những sản phẩm mà có thể nói trước đây ngoài cái tầm với của mình”, ông Châu nói.

Các chuyên gia dự báo làn sóng bán cắt lỗ căn hộ ở thị trường thứ cấp sẽ lan rộng sang năm 2023, đặc biệt là các dự án đang xây dựng hình thành trong tương lai với việc tái cấu trúc doanh nghiệp đang diễn ra mạnh mẽ. Điều này cũng giúp nguồn cung căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực với mức giá hợp lý sẽ quay lại thị trường.

Công ty Chứng khoán VNDirect dự báo nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn (-10% so với cùng kỳ) và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ (-20% so với cùng kỳ). “Chúng tôi cho rằng tỉ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm xuống 80% (- 10 điểm % so với cùng kỳ) do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong 2023. Chúng tôi kỳ vọng giá sơ cấp căn hộ các phân khúc sẽ giảm 5-10% so với cùng kỳ trong năm 2023. Chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế”, VNDirect nhận định.