Cen Land huy động được hơn 2.000 tỷ qua cổ phiếu để trả nợ trái phiếu, ngân hàng và đầu tư dự án

Cenland tăng gấp đôi vốn điều lệ lên lên 4.637 tỷ đồng

Cen Land vừa thông qua kết quả phát hành tăng vốn cổ phần từ nguồn vốn chủ sở hữu (60,48 triệu cổ phiếu) và chào bán cổ phiếu ra công chúng cho cổ đông hiện hữu (gần 201,6 triệu cổ phiếu). Sau hai đợt phát hành, vốn điều lệ Cen Land tăng từ 2.016 tỷ đồng lên 4.637 tỷ đồng.

Về mục đích sử dụng vốn, Cen Land dự kiến dùng 500 tỷ để thanh toán nợ gốc trái phiếu đáo hạn ngày 26/3/2024; 1.300 tỷ nhận chuyển nhượng một phần các sản phẩm thuộc dự án khu du lịch và nhà nghỉ Xuân Thành (Hà Tĩnh) và dự án khu dân cư Khe Cát (Quảng Ninh); gần 216 tỷ còn lại để thanh khoán nợ ngân hàng (VPBank - dư nợ hơn 179,5 tỷ và BIDV - dư nợ hơn 116 tỷ đồng tại cuối năm ngoái).  

Ngày 25/10 vừa qua, HĐQT CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cenland, mã chứng khoán: CRE) vừa thông qua phương án triển khai việc đầu tư mua, bán, chuyển nhượng bất động sản thuộc Dự án Khu dân cư Khe Cát, địa chỉ tại khu Khe Cát, phường Minh Thành, thị xã Quảng Yên, Quảng Ninh.Dự án do CTCP Đầu tư Thành Đạt VN (Công ty Thành Đạt) làm chủ đầu tư.

Cenland cho biết, trước mắt, công ty sẽ chuyển 800 tỷ đồng cho Công ty Thành Đạt để doanh nghiệp này thực hiện đầu tư xây dựng Dự án Khu dân cư Khe Cát. Công ty sẽ được hưởng phần lợi nhậu sau thuế có được từ việc kinh doanh dự án.

Bên cạnh đó, số tiền góp vốn trên có thể được kết chuyển/đối trừ thành tiền thanh toán mua/nhận chuyển nhượng các sản phẩm thuộc dự án. Công ty cũng tiếp tục thực hiện đầu tư dưới hình thức các giao dịch mua, bán, chuyển nhượng các bất động sản của dự án. Thời điểm hoàn thành thanh toán tiền nhận chuyển nhượng bất động sản (dự kiến) không muộn hơn quý II/2023.

Ngoài ra, HĐQT Cenland cũng giao/ủy quyền cho Tổng Giám đốc đồng thời là người đại diện theo pháp luật của công ty chủ động xem xét, quyết định triển khai các công việc liên quan đến dự án.

Liên quan đến số tiền đầu tư trên, là khoản được Cenland trích từ nguồn 2.016 tỷ đồng huy động được từ đợt chào bán gần 201,6 triệu cổ phiếu, giá 10.000 đồng/cp công chúng, kết thúc ngày 19/10 vừa qua.

Về Dự án Khu dân cư Khe Cát, dự án được chấp thuận đầu tư vào tháng 6/2020. Quy mô dự án gồm 246 căn nhà ở liền kề và 80 căn nhà ở biệt thự, tổng diện tích sàn khoảng 126.900 m2.

Tổng mức đầu tư khoảng 761,5 tỷ đồng, thời gian thi công hoàn thành dự án là trong năm 2023, thời gian kinh doanh là từ năm 2024 - 2025. Hình thức đầu tư bằng nguồn vốn tự có của doanh nghiệp và nguồn vốn huy động hợp tác từ các tổ chức, cá nhân đảm bảo theo quy định.

Ngoài phần tiền đầu tư dự án trên, theo phương án sử dụng vốn của đợt chào bán cổ phiếu, công ty cũng sẽ dùng 500 tỷ đồng để trả nợ gốc trái phiếu mà công ty phát hành hồi tháng 3/2021; dùng gần 216 tỷ đồng để thanh toán các khoản vay từ VPBank và BIDV và 500 tỷ đồng nhận chuyển nhượng sản phẩm thuộc dự án Khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành. 

Cen Land vẫn "đau đầu" với trái phiếu

Cen Land đang là một cái tên đáng chú ý trong giới bất động sản nhờ ban lãnh đạo đẩy mạnh thương hiệu doanh nghiệp, thương hiệu cá nhân, nuôi giấc mộng thâu tóm thị phần môi giới.

Tại cuộc họp đại hội đồng cổ đông năm 2022, Thành viên Hội đồng Quản trị Cen Land cho biết, trong điều kiện thắt chặt tài chính, kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu, CRE sẽ phát hành hơn 4.000 tỷ trái phiếu. Doanh nghiệp không từ bỏ kênh trái phiếu, vì đây là 1 kênh văn minh. Có thể trong thời gian tới sẽ siết chặt, nhưng Nhà nước sẽ ủng hộ việc huy động trái phiếu để kinh doanh sản xuất. Cen Land đang dồi dào vốn và nguồn lực để thực hiện các dự án. Ít nhất từ giờ đến cuối 2022 sẽ không có khó khăn gì về nguồn vốn.

Khi thị trường bất động sản ngày càng khó tính, điều này không chỉ có CenLand mà các công ty môi giới bất động sản cũng đang đối mặt với những thách thức trong quá trình mở rộng kinh doanh. Khi đó, trái phiếu là kênh dễ dàng gọi vốn, dòng tiền thu về từ trái phiếu cũng không bị kiểm soát, giám sát chặt chẽ, khiến doanh nghiệp phát hành có thể tùy ý sử dụng mà các trái chủ khó có thể biết. Với chiếc bánh môi giới bất động sản, Cen Land đã có cuộc chạy đua hút vốn đồng nghĩa với việc ôm một khối nợ lớn. 

Theo tìm hiểu, CenLand cũng là doanh nghiệp gia tăng vay nợ qua phát hành trái phiếu lãi suất cao. Năm 2020, doanh nghiệp này đã huy động 850 tỷ đồng qua 2 đợt phát hành trái phiếu. Trong đó, 450 tỷ đồng được huy động vào ngày 31/12/2020 và 400 tỷ động huy động vào tháng 8/2020 qua phát hành 8 lô trái phiếu trị giá 50 tỷ đồng mỗi lô.

Chưa hết, tháng 3/2021, Cen Land huy động thành công 500 tỷ đồng qua trái phiếu với lãi suất cố định 11%/năm. Như vậy, từ năm 2020 đến cuối năm 2021 Cen Land đã huy động 1.350 tỷ đồng thông qua kênh trái phiếu.

Theo Cen Land, mục đích của phát hành trái phiếu một phần nhằm tăng quy mô vốn hoạt động để mở rộng hoạt động kinh doanh hiện hữu và đầu tư các dự án mới.

Trên thực tế, lô trái phiếu 450 tỷ đồng do Cen Land phát hành ngày 31/12/2020 cũng khiến nhà đầu tư hoài nghi về mức độ rủi ro. Bởi, việc sử dụng tài sản đảm bảo của lô trái phiếu là dự án bất động sản đang tranh chấp và chưa được cấp phép triển khai. Tuy nhiên, sau khi phát hành xong đợt trái phiếu Cen Land đã "thay lõi" tài sản đảm bảo.

Về lô trái phiếu liên quan đến Lilaha, tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2022, lãnh đạo doanh nghiệp cho biết, tại thời điểm phát hành, Cenland đã sử dụng nhiều tài sản khác nhau để bảo đảm cho nghĩa vụ trái phiếu, trong đó có cổ phần do CTCP Đầu tư Lilaha phát hành thuộc sở hữu hợp pháp của các cổ đông CTCP Đầu tư Lilaha.

Doanh nghiệp nhấn mạnh, tài sản bảo đảm là cổ phần CTCP Đầu tư Lilaha và không phải là dự án Lilaha hoặc lô đất tại dự án Lilaha như một số phương tiện truyền thông đưa tin. Các cổ phần này là các cổ phần đã phát hành và đang lưu hành của Công ty Lilaha và hoàn toàn đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật, trong đó có giao dịch bảo đảm.

Sau khi phát hành xong đợt trái phiếu, Cenland đã cơ cấu lại tài sản bảo đảm theo hướng rút cổ phần CTCP Đầu tư Lilaha và thay bằng tài sản bảo đảm khác. Hiện, cổ phần Lilaha đã được rút ra và không còn là tài sản bảo đảm của lô trái phiếu này.

Bên cạnh đó, Cenland cũng cho hay, doanh nghiệp không hề nhận chuyển nhượng cổ phần do Công ty Lilaha phát hành. Về lô trái phiếu 450 tỷ đồng, danh sách tài sản bảo đảm của trái phiếu còn bao gồm cổ phần của Cenland; cổ phần của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (Cen Invest); quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng kinh doanh với một số doanh nghiệp khác như CTCP Bất động sản Galaxy Land hay CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị Hoàng Mai.

Cen Land của Shark Hưng bị “tuýt còi”

Vừa qua, Cen Land vừa bị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) xử phạt 125 triệu đồng vì cấp hàng loạt khoản vay cho các công ty “dây mơ rễ má” dù chưa được Đại hội đồng cổ đông chấp thuận.

Theo UBCKNN, Cen Land đã vi phạm quy định về giao dịch với cổ đông, người quản lý doanh nghiệp và người có liên quan của các đối tượng này.

Cụ thể, trong hai năm 2020 và 2021, Cen Land đã “giấu” Đại hội đồng cổ đông khi cung cấp các khoản vay cho các công ty gồm: Công ty Cổ phần Bất động sản Cen Sài Gòn (53 tỷ đồng), tổ chức có liên quan đến bà Nguyễn Minh Hồi - Thành viên Hội đồng quản trị (HĐQT) của Công ty; Công ty TNHH Quản lý đối tác liên kết Cen (8,9 tỷ đồng), tổ chức liên quan đến bà Nguyễn Quỳnh Mai - Phó Tổng giám đốc của công ty; Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ Cen Invest (100 tỷ đồng lãi suất 5 - 9%/năm), tổ chức có liên quan đến ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT, ông Phạm Thanh Hưng (còn được biết với biệt danh Shark Hưng tại chương trình Shark Tank Việt Nam) - Phó Chủ tịch HĐQT.

Đáng chú ý, từ tháng 11/2021 đến tháng 03/2022, Cen Land tiếp tục cho Cen Invest vay “chui”. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2022, Cen Land đã cho Cen Invest 226,5 tỷ đồng, tăng 126,5 tỷ đồng so với số liệu đầu năm. Do vi phạm này, Cen Land bị UBCKNN xử phạt 125 triệu đồng.

Ngoài ra, Cen Land còn bị UBCKNN xử phạt hành chính số tiền 60 triệu đồng vì hành vi vi phạm công bố thông tin. Cụ thể, doanh nghiệp này đã không công bố đầy đủ thông tin theo quy định pháp luật, bao gồm: Báo cáo tình hình quản trị công ty 6 tháng đầu năm 2020 và cả năm 2020, Báo cáo tình hình quản trị công ty 6 tháng đầu năm 2021 và cả năm 2021.

Theo Báo cáo tình hình quản trị công ty cả năm 2020, 6 tháng đầu năm 2021 và cả năm 2021, Cen Land chưa thống kê số lượng các cuộc họp của HĐQT. Báo cáo tình hình quản trị công ty 6 tháng đầu năm 2020, cả năm 2020, 6 tháng đầu năm 2021 và cả năm 2021, Cen Land chưa thống kê đầy đủ các nghị quyết, quyết định của HĐQT của công ty. Báo cáo tình hình quản trị công ty 6 tháng đầu năm 2021 và cả năm 2021 không có nội dung về Ủy ban Kiểm toán, thông tin về Kế toán trưởng và Ban điều hành.

Như vậy, vì hai hành vi vi phạm nêu trên, Cen Land đã bị UBCKNN phạt hành chính tổng cộng 185 triệu đồng.