Chốt “nhầm” đất hỗn hợp, hàng trăm dự án “đóng băng”
Thời điểm hiện tại, có đến 99% dự án nhà ở nằm trong quỹ đất hỗn hợp, gồm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp nên các chủ đầu tư không thể triển khai thực hiện dự án theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Các dự án BĐS được triển khai trên quỹ đất hỗn hợp buộcphải chịu cảnh “đóng băng” vì không được cấp giấy phép xây dựng (GPXD).
Hiện tại, hàng loạt các dự án xây dựng trên đất hỗn hợp rơi vào trạng thái “án binh bất động” trong khi nguồn cung trên thị trường không đáp ứng nhu cầu. Trước tình thế này Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất tìm đường sống cho các dự án nằm trong quỹ đất này.
Những vấn đề từ đất hỗn hợp
3 nhóm đất chính được quy định trong Luật đất đai 2013 bao gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Xét trong điều kiện Luật đất đai 2013 thì đất hỗn hợp không nằm trong nhóm đất được quy định.
Điểm c Khoản 2 Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật nhà ở 2014 quy định nhà đầu tư phải có 100% đất ở thì mới được công nhận là chủ đầu tư. Thực tế dự án 100% đất ở chỉ chiếm 1% trên thị trường, còn 99% còn lại là đất hỗn hợp bao gồm đất ở và các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp,…
Chính vì lý do đó mà các dự án đất hỗn hợp trong giai đoạn 2015 - 2020 đều phải “đóng băng” dừng thi công chờ chỉ từ chính quyền xử lý. Trong đó riêng tại TP.HCM hiện có 116 dự án thương mại đang bị “đóng băng” chưa được giải quyết.
Bên cạnh đó, trong trường hợp dự án được xây dựng trên đất hỗn hợp thì sẽ không được cấp giấy phép xây dựng (GPXD). Đây là lý do chính khiến nhiều dự án “chôn chân tại chỗ”.
Những quỹ đất hỗn hợp “kẹt lại” do pháp lý góp phần gây nên tình trạng dẫn đến hiện tượng thiếu hụt nguồn cung nhà đặc biệt là phân khúc bình dân trên thị trường. Đến năm 2020, tỷ lệ căn hộ bình dân ở mức 1% và năm 2021 con số này chạm mức 0%. Xét trong quý 2/2022, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 76% và phân khúc căn hộ trung cấp 24%, riêng phân khúc căn hộ bình dân đã không còn được ra mắt trên thị trường.
Đề xuất giải phát cho tình thế hiện tại
Trước những khó khăn đó Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có những đề xuất gỡ những vướng mắc từ Luật Nhà ở 2014.
Trong đó, kiến nghị bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở” được công nhận là chủ đâu tư dự án nhà ở thương mại, tạo điều kiện cho dự án được triển khai.
Bên cạnh đó, điểm c Khoản 2 Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật nhà ở 2014 còn thiếu sự thông nhất , chưa đồng bộ với Luật Đất đai 2013 và Khoản 4 Điều 29 Luật đầu tư 2020 về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” trong trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”.
Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng có kiến nghị bố sung quyền sử dụng đất hỗn hợp phù hợp với kế hoạch được công nhận, sau đó chủ đầu tư tiến hành chuyển đổi đất đảm bảo sự đồng bộ.
Nhận thấy những khó khăn vướng mắc trên Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra giải pháp cho phép thẩm định quỹ đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho chính quyền địa phương. Sau khi xem xét và đánh giá sẽ tập trung tháo gỡ vướng mắc để dự án kịp tiến độ thi công.
