Chung cư hết sốt nhưng giá vẫn trên trời

Hiện tượng sốt chung cư diễn ra trong thời gian tương đối dài cho đến nay ghi nhận đã tạm trầm lắng, tuy nhiên, ghi nhận giá căn hộ vẫn ở mức cao.

Mức độ quan tâm giảm nhiệt

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Từ tháng 12/2023, lượt tìm kiếm chung cư tăng trở lại, đến tháng 3/2024 đã tiệm cận đỉnh của tháng 8/2023. Tuy nhiên, sang tháng 4/2024, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội ghi nhận giảm 23% so với tháng trước.

Mặc dù lượng quan tâm đã giảm nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội không có dấu hiệu đi xuống. Theo lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, trong tháng 4, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 12% so với tháng trước. Căn hộ trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) cũng tăng 5% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.

Tương tự, dữ liệu của trang rao tin bất động sản Nhà tốt cũng cho thấy giá chung cư Hà Nội vẫn tăng nhẹ 4% theo tháng, đạt trung bình 52 triệu đồng mỗi m2 trong tháng 4. So với cùng kỳ năm ngoái, mức này đã tăng gần 26%. Trang này ghi nhận giá chung cư leo thang từ tháng 12 đến đầu tháng 3 và có xu hướng tăng chậm lại.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cho biết mức độ quan tâm chung cư hạ nhiệt do người dân đã bớt FOMO (sợ bị bỏ lỡ) hơn. Tuy nhiên, sau khi đã lập mặt bằng mới, giá bán rất khó giảm, nhất là khi thị trường Hà Nội chưa giải quyết được tình trạng lệch pha cung - cầu. Hiện phân khúc này đã tăng 21 quý liên tiếp, đạt gần 60 triệu đồng/m2.

Chủ tịch VARS nhìn nhận nhà ở xã hội là hy vọng để thị trường nhà ở tăng tính cạnh tranh, góp phần giảm giá chung cư. Thực tế việc triển khai các dự án nhà xã hội lại rất chậm. Từ năm ngoái đến nay, thành phố mới có một dự án nhà ở xã hội với gần 280 căn được mở bán.

Chung cư tăng giá phi mã là bất thường?

Lý giải về việc chung cư liên tục tăng giá phi mã, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cùng quan điểm, sau 1 năm triển khai, gói tín dụng nhà ở xã hội 125.000 tỷ đồng (mới được bổ sung thêm 5.000 tỷ đồng từ 120.000 tỷ đồng) cũng chỉ giải ngân được 415 tỷ đồng (tại 6 dự án) cho chủ đầu tư và 540 triệu đồng (tại 2 dự án) cho người mua nhà. Như vậy, việc chậm trễ triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội càng khiến cho nguồn cung nhà giá rẻ hạn chế. Bên cạnh đó, lợi dụng tình trạng khan hiếm nguồn chung cư trong thời gian dài, nên giá bán đã bị đẩy lên cao. Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), chỉ số giá chung cư tại Hà Nội ở thời điểm này đã tăng 48% so với quý I/2019. Trong tình thế đó, Bộ Xây dựng đã phải có văn bản đề nghị Hà Nội chấn chỉnh, xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch VARS cho rằng, giá chung cư tại Hà Nội liên tục bị đẩy lên cao một phần do khan hiếm nguồn cung, phần còn do dự án bị mua bán lòng vòng từ chủ này sang chủ khác.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, phân khúc chung cư đã có dấu hiệu “bong bóng”. Việc “thổi” giá gia tăng đến độ không biết đâu là giá “lõi”, đâu là phần thêm thắt. Đó phải được coi là yếu tố phi thị trường theo hướng tiêu cực, tạo ra sự khan hiếm giả tạo, tăng giá ảo. Trong khi đó, theo chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh, không thể “làm xiếc” với giá nhà đất nếu nguồn cung cân bằng. Nếu nguồn cung chỉ đáp ứng được khoảng 20-30% nhu cầu, những người có lợi thế sở hữu nhà đất đương nhiên sẽ “hét” giá cao.

Nhiều đơn vị tư vấn bất động sản ước tính, giá trung bình chung cư tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 56 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như đã biến mất khỏi thị trường. Các chuyên gia và dư luận xã hội cho rằng, hiện tượng này là kết quả của hành vi “thổi giá”, đầu cơ.

Đưa lời khuyên cho người mua lúc này, VARs cho rằng, người mua cần phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Tuyệt đối không lao theo cơn “sốt", phong trào đám đông. Theo VARS, để không gây ảnh hưởng đến tiến trình phục hồi của thị trường, chủ đầu tư cũng phải nghĩ đến tình hình thị trường chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối. Chính các sàn giao dịch, môi giới cũng cần có ý thức hơn trong quá trình tư vấn, giao dịch.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần sớm có sự điều chỉnh về quy hoạch để kịp thời đẩy mạnh nguồn cung mới với số lượng lớn giúp phục hồi khả năng cạnh tranh giữa các phân khúc. Đồng thời cũng phải sử dụng các công cụ điều tiết cung - cầu để thị trường tăng trưởng sự ổn định.