Chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng nếu đủ điều kiện

Theo thống kê sơ bộ, cả nước hiện có khoảng 10.000 chung cư mini, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Việc cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển và quản lý bền vững của thị trường nhà ở bởi các tiêu chuẩn kỹ thuật, thời đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường nhà ở hiện đại. Tuy nhiên, các giải pháp quản lý cần sớm được ban hành đồng bộ để tránh những rủi ro, biến tướng của loại hình nhà ở này và quan trọng nhất là đảm bảo an toàn cho đời sống người dân.

Theo quy định, với chung cư mini từ hai tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Khu nhà cũng phải đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh, thành phố về đường giao thông đảm bảo phương tiện có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini. Ngoài ra, việc quản lý vận hành loại hình này cũng cần tuân thủ Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng.

Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Các điều kiện, tiêu chuẩn, quản lý và hoạt động của chung cư mini sẽ được Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể.

Việc bán, cho thuê mua nhà ở trong trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc bàn giao chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực.

Nếu quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê, việc xây dựng phải thực hiện theo quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, bao gồm yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp giấy phép xây dựng, quản lý, giám sát thi công xây dựng và các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Khi đó, việc cho thuê nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở, việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết.

Việc quản lý vận hành nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Xây dựng ban hành. UBND các cấp, trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện quy định.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhận định: "Cấp sổ hồng là quyền lợi chính đáng, là nhu cầu cần thiết của xã hội, của thị trường. Để làm được việc này, các cơ quan quản lý, cơ quan chức năng sẽ phải có trách nhiệm cấp phép quy hoạch đảm bảo các điều kiện hạ tầng, cho đến những việc như phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự và tất cả các điều kiện khác".

Loại hình chung cư mini nở rộ ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh trong thời gian qua, nhưng bị buông lỏng quản lý, dẫn đến nhiều sai phạm. Nhưng đây cũng là loại hình nhà ở giải quyết nhu cầu an cư lạc nghiệp cho hàng triệu người lao động thu nhập thấp.

Cũng theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: "Các căn hộ chung cư mini là tài sản rất lớn của những người có thu nhập chỉ mua được những căn hộ chung cư mini. Việc được cấp sổ hồng đảm bảo người ta được chính quyền công nhận về tài sản của họ hợp pháp, hợp lệ. Và tài sản đó theo quy định khi cần họ có thể mang ra thế chấp cũng như có thể giao dịch mua bán. Rõ ràng, khi được cấp sổ, việc giao dịch, mua bán các căn hộ chung cư mini sẽ thuận tiện hơn rất nhiều".

Lo ngại giá tăng khi chung cư mini có sổ hồng?

Không đắt đỏ như chung cư cao cấp, các căn hộ chung cư mini thường dao động từ 600 triệu - 1,5 tỷ đồng được người dân có thu nhập thấp tìm đến.

Khảo sát một số căn chung cư mini ở Hà Nội cho thấy, các căn chung cư mini có diện tích 25-30m2 đầy đủ nội thất hiện cho thuê với giá 4,5-5 triệu đồng/tháng. Những căn diện tích 50-60m2 cho thuê với giá 7-8 triệu đồng/tháng.

Ở các quận khác như Đống Đa, Hai Bà Trưng, những căn hộ 25-30 m2 giá cho thuê từ 3,5-4 triệu đồng/tháng, căn 50-60m2 giá thuê cao hơn từ 6-7 triệu đồng/tháng.

Có thể thấy việc tới đây những chung cư mini có đủ điều kiện được cấp sổ hồng sẽ đem lại nhiều lợi ích cho người mua, tuy nhiên, những quy định mới cũng làm nảy sinh nhiều lo ngại. Lo ngại lớn nhất với phần đông người thu nhập thấp chính là giá nhà sẽ tăng vọt. Khi đó, cơ hội sở hữu nhà giá rẻ càng xa vời.

Đa số những chung cư mini đang hoạt động hiện nay, trên danh nghĩa vẫn là công trình nhà ở riêng lẻ nên sổ hồng chỉ được cấp cho một cá nhân, thường là chủ đầu tư. Còn những người mua nhà chỉ có hợp đồng mua bán ký với cá nhân đứng tên sổ.

Do đó, những điều khoản mới được quy định tại Luật Nhà ở 2023 được cho là, vừa siết quản lý về đầu tư, xây dựng chung cư mi-ni vừa đảm bảo nguồn cung nhà ở cho người lao động, người thu nhập thấp, sinh viên mới ra trường. Đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Các chuyên gia cho rằng, so với các dự án chung cư, căn hộ mi-ni thường có diện tích và số lượng phòng trong 1 tòa nhà ít hơn, mỗi tòa thường chỉ có 5-8 tầng, mỗi tầng gồm 2-3 căn nhỏ, diện tích khoảng 30-50m2/căn. Nhiều câu hỏi về giá đã được đặt ra sau khi loại hình nhà ở này được xác định “danh phận”. Bởi lẽ, khi dự án được cấp sổ hồng sẽ phải đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe để đạt được tiêu chuẩn pháp lý mở bán, cùng với đó, các chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng, khiến nguồn cung sẽ khó bật tăng.

Không chỉ lo về vấn đề tăng giá, giới chuyên gia còn bày tỏ sự lo ngại, nhiều nhà đầu cơ có thể tận dụng thời cơ để gom đất, xây nhà, sau đó chia nhỏ diện tích, làm sổ đỏ rồi bán ra để ăn chênh. Việc này có thể làm méo mó thị trường chung cư mini, giống như đã và đang xảy ra với nhiều loại hình bất động sản hiện tại.