“Hết cửa” cho chung cư mini?

Người mua e ngại

Vợ chồng anh Bình Thuận và chị Linh Trang quê ở Hà Nam, mới lấy nhau được 2 năm nay. Sau khi tích cóp, gom góp từ gia đình nội ngoại, vợ chồng anh có một số tiền không nhiều để mua chung cư tại Hà Nội. Đích ngắm của vợ chồng anh Thuận là chung cư mini nằm lọt trong khu vực tập trung nhiều trường đại học lớn.

Khi chuẩn bị tiến hành mua bán với chủ nhà thì vụ cháy tại chung cư mini ở phường Khương Đình, khiến gia đình anh kiên quyết ngăn cản. Do dự mãi, đến khi giá nhà liên tục tăng, nằm ngoài tầm với, vợ chồng anh vẫn quyết định xuống tiền với chung cư mini, tiếp tục lại có sự cố với chung cư mini trên đường Trung Kính, phường Yên Hòa… Do đó, chính quyền tăng cường quản lý, kiểm tra các chung cư mini trên địa bàn, và đã tạm đình chỉ 14 trường hợp, đình chỉ 4 trường hợp, yêu cầu dừng hoạt động 22 cơ sở; thì anh Thuận quyết định sẽ chờ thêm để nghe ngóng thị trường.

“Các địa phương đang siết rất chặt việc quản lý loại hình chung cư mini, đặc biệt yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Trường hợp, các tòa không đảm bảo có thể cần sửa chữa lại, điều này gây lo lắng cho chủ đầu tư nếu phải đổ thêm tiền duy trì trong thời điểm tình hình kinh doanh đi xuống”, anh Hải bày tỏ.

Tương tự anh Thuận, gia đình anh Quốc Anh cũng đã từ bỏ ý định mua chung cư mini do lo ngại về vấn đề an toàn cũng như pháp lý của loại hình bất động sản này.

Liên quan đến mô hình bất động sản dòng tiền cho thuê như phòng trọ, căn hộ dịch vụ, chung cư, ông Nguyễn Quốc Huy, Công ty cổ phần bất động sản Dòng Tiền phân tích: Ngoài ưu điểm dễ tìm khách thuê, doanh thu ổn định hàng tháng, kênh trú ẩn an toàn, cơ hội gia tăng giá trị bất động sản, có những trải nghiệm thực tế nhất về đầu tư bất động sản, nhà đầu tư nhỏ lẻ làm được vì cho thuê phòng căn hộ cần lượng vốn ít…, thì nhược điểm là khách hàng phức tạp, nhiều thành phần. Mặt khác, về phòng cháy chữa cháy, không phải sản phẩm nào cũng đã được đầu tư, trang bị đầy đủ phương tiện phòng cháy chữa cháy, nhất là các nhà đã xây lâu năm.

Thậm chí, ông Bùi Như Mạnh, Công ty cổ phần Tập đoàn TingTong, chia sẻ còn có trường hợp nhà cho thuê được cải tạo từ nhà ở của hộ gia đình rồi chuyển đổi sang công năng, mục đích khác. Do đó, hệ thống thiết bị điện, nguồn lửa, nguồn nhiệt ít quan tâm đến yếu tố an toàn; chưa thực hiện đầy đủ vai trò trách nhiệm đối với công tác phòng chống cháy nổ theo quy định; không có lối thoát nạn thứ hai, lối đi lại luôn bị chiếm dụng. Trong khi những khu nhà này thường nằm trong ngõ nhỏ hẹp nên xe chữa cháy khó tiếp cận. Vì vậy, nếu sự cố xảy ra thì hậu quả nghiêm trọng là khó tránh khỏi.

Nhà đầu tư khóc ròng

Có thể nói, qua những vụ cháy gây thiệt hại nhiều nhân mạng thời gian qua liên quan tới các chung cư mini, cơ quan quản lý đã có nhiều động thái nhắm “siết” loại hình bất động sản này, đặc biệt là về vấn đề phòng cháy, chữa cháy.

Để đảm bảo an toàn, chủ thể kinh doanh bất động sản cho thuê phải xác định đáp ứng đầy đủ quy định pháp luật về phòng cháy chữa cháy. Điều này đã quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 50/2024/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 136/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật Phòng cháy và chữa cháy sửa đổi và Nghị định 83/2017/NĐ-CP quy định về công tác cứu nạn, cứu hộ của lực lượng phòng cháy và chữa cháy.

Riêng đối với điều kiện phòng cháy chữa cháy của chung cư mini, TẠI khoản 4 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định rất rõ các căn hộ của chung cư mini sử dụng để bán, cho thuê phải đáp ứng điều kiện phòng cháy chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ.

Theo đó, chung cư mini cần đảm bảo có lối thoát nạn; bố trí cầu thang cong trên đường thoát nạn; tường và vách ngăn giữa hành lang bên ngoài căn hộ với các phòng khác phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30; tường và vách ngăn không chịu lực giữa các căn hộ phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn El 30 và cấp nguy hiểm cháy K0...

Anh Nguyễn Đức Phú, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Đông (Hà Nội) cho biết, trước đây anh cùng bạn bè đã đầu tư xây dựng một số chung cư mini tại Thanh Xuân, Cầu Giấy. “Lãi cũng không phải nhiều, nhưng dễ làm hơn các loại hình khác, thu hồi vốn nhanh” – anh Phú cho biết.

Tuy nhiên, khi chính quyền quản lý loại hình này chặt chẽ hơn, anh Phú cho rằng nhiều nhà đầu tư như anh đã “chùn tay”, thậm chí tìm cách bán tháo để đỡ mất vốn sửa sang, đáp ứng các yêu cầu.

Thực tế, các chuyên gia cho rằng nhiều tòa chung cư mini hiện nay xây sai phép, vi phạm trật tự xây dựng có thể bị đình chỉ hoạt động, cấm kinh doanh hoặc buộc phải cải tạo theo đúng giấy phép, do đó, sẽ ảnh hưởng đến doanh thu, lợi nhuận của nhà đầu tư. Vì vậy, nhà đầu tư lưu ý trước khi “chốt” thương vụ cần tìm hiểu kỹ lưỡng.

Do vậy, thị trường chung cư mini hiện nay rất trầm lắng, xuất phát từ cả người mua và người bán.