Chung cư: “Một mình một ngựa”, chuyên gia lo gại “bong bóng” xuất hiện

Giá chung cư tăng mạnh không có cơ sở?

Trong báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội mới được CBRE Việt Nam công bố cho thấy, giá bất động sản nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM có diễn biến trái chiều trong quý 1/2024.

“Với thị trường chung cư, giá bán trung bình các dự án tại Hà Nội ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh, trong khi giá bán chung cư ở TP.HCM quý 1 lại đi ngang và giảm nhẹ. Sau một chu kỳ tăng nóng, giá bán chung cư tại Hà Nội hiện nay đã tiệm cận giá bán chung cư tại TP.HCM”, bà Nguyễn Hoài An, giám đốc cấp cao của CBRE tại Hà Nội cho biết thêm.

Khảo sát của CBRE trong quý 1-2024 ghi nhận tại thời điểm cuối quý 1 giá bán sơ cấp căn hộ chung cư (giá bán chủ đầu tư bán ra thị trường lần đầu) tại TP.HCM trung bình khoảng 61 triệu đồng/m2 (không bao gồm thuế VAT), không thay đổi nhiều so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm 2023.

Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục duy trì các chính sách bán hàng, thanh toán tương đối hấp dẫn để tăng tính thanh khoản sản phẩm. Trong khi giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội trong 3 tháng đầu năm trung bình khoảng 56 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và tăng 19% theo năm.

Chênh lệch giá bán sơ cấp chung cư TP.HCM so với Hà Nội trong quý 1 được thu hẹp đáng kể, từ mức chênh 35% thời điểm cuối năm 2022 đến nay chỉ còn chênh khoảng 10%.

Không chỉ trên thị trường sơ cấp, giá chung cư trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội (đặc biệt giá bán chung cư đã qua sử dụng) cũng tăng mạnh trong quý 1 vừa qua, tăng khoảng 17% so với cùng kỳ năm trước, đạt trung bình khoảng 36 triệu đồng/m2.

Trước diễn biến “chóng mặt” của chung cư, tại một tọa đàm diễn ra mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, việc chung cư tăng giá thời gian qua là hiện tượng “một mình một ngựa” trên thị trường.

“Thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với tình trạng “khủng hoảng phân khúc”. Căn hộ chung cư liên tục tăng giá, thị trường biến mất nhà bình dân. “Một mình phân khúc chung cư có bong bóng”, do cung cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Ông Nghĩa cho biết thêm, chúng ta đã tập trung sai đối tượng. Thay vì tập trung giải quyết vấn đề trên từng địa bàn, xem địa bàn đó có bao nhiêu dự án cần xử lý thì chúng ta lại tập trung xử lý ở một vài tập đoàn và một vài dự án. Chọn địa bàn mới xử lý được về vấn đề pháp lý.

Riêng với cơn sốt giá chung cư hiện nay, ông Nghĩa cảnh báo, có thể sẽ xuất hiện bong bóng khi cung và cầu không gặp nhau. "Khi giá càng tăng khiến người bán sợ giá tiếp tục tăng, không bán, cầu vẫn tăng, đó là bong bóng".

Trong khi đó, theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá nhà chung cư tăng chóng mặt như thời gian qua đương nhiên là không hợp lý bởi giá tăng không có một cơ sở, căn cứ nào cả. Trước hết phải khẳng định là nhu cầu mua nhà ở thật hiện nay có, trong khi đó nguồn hàng lại khan hiếm bởi 4 – 5 năm vừa qua gần như Hà Nội không có thêm dự án mới. Cầu nhiều, cung ít nên giá chung cư đã tăng đều suốt một thời gian dài vừa qua.

Tính đến nay, giá nhà chung cư đã tăng liên tục 20 quý. Kể cả trong giai đoạn thị trường trầm lắng thì giá chung cư vẫn tăng. Tuy nhiên, biên độ tăng cũng chỉ 5 – 7%. Chỉ có từ cuối năm 2023, thị trường bất động sản mới có những tín hiệu tích cực hơn một chút. Vậy nhưng, trong bối cảnh thị trường chỉ vừa thoát ra khỏi khủng hoảng, bỗng nhiên giá chung cư lại đùng đùng “sốt cao” thì thật sự bất hợp lý.

“Ở góc độ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chúng tôi cho rằng giá cao bất thường này sẽ xì hơi. Bởi vì hàng hoá trên thị trường không có, chủ yếu là mua bán thứ cấp. Nhưng như tôi vừa nói, qua thống kê thì giao dịch không nhiều. Tất nhiên, có một số dự án người ta còn hàng thì người ta cũng đẩy giá lên hưởng lợi. Còn ở phía người mua, người ta cũng chỉ chấp nhận được ở mức giá hợp lý”, ông Đính nói thêm.

Cần ổn định giá chung cư

Một dữ liệu nghiên cứu thị trường khác từ kênh thông tin batdongsan.com.vn, từ đầu năm 2024 đến nay, nhu cầu tìm kiếm nhà ở vọt tăng. Cụ thể, mức độ quan tâm đến chung cư để mua ở, đầu tư tăng 66% so với cùng kỳ năm 2023 (thị trường Hà Nội tăng 71% và TP Hồ Chí Minh tăng 59%); trong khi đó lượng tin đăng bán nhà cũng tăng 46% cùng kỳ, đáng chú ý xu hướng này diễn ra ở hầu hết các tỉnh, TP trên cả nước.

“Kết thúc năm 2023, nguồn cung nhà ở trên thị trường tiếp tục xu hướng giảm, trong đó Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là 2 địa bàn có tỷ lệ giảm cao nhất, lần lượt là 31% và 50% so với cùng kỳ năm 2022. Đến thời điểm hiện tại, tình trạng này chưa có nhiều chuyển biến bất chấp nhu cầu mua nhà đã tăng mạnh. Số lượng dự án mới được phê duyệt khan hiếm, trong khi những vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn khiến cho các dự án đang triển khai bị đình trệ” – đại diện kênh thông tin batdongsan.com.vn nói.

Theo dự báo của đại diện lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam, hiện nay các dự án luật sửa đổi, bổ sung liên quan đến thị trường BĐS, nhà ở đã được Quốc hội thông qua. Trong đó, nhiều quy định mới liên quan đến nhà ở xã hội (NƠXH) được bổ sung, sửa đổi theo hướng gỡ khó cho người mua nhà và chủ đầu tư dự án NƠXH, với những chính sách thông thoáng hơn thì người dân cũng dễ dàng tiếp cận để mua nhà; phía chủ đầu tư cũng có căn cứ dữ liệu khách hàng để phát triển dự án. Từ đó, nguồn cung sẽ bật tăng và mặt bằng giá nhà ở sẽ được điều chỉnh đi xuống, để phù hợp với điều kiện tài chính của người dân có nhu cầu ở thực.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM nhận định, người dân có nhu cầu thực lúc nào cũng sẵn sàng “xuống tiền” để mua nhà ở, cho dù Nhà nước hay ngân hàng có chính sách hỗ trợ hay không. Do đó, vấn đề ở đây là cần làm sao để đảm bảo giá nhà phải hợp lý. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản - chủ thể có trách nhiệm trực tiếp, cũng cần có ngay hành động cụ thể, đó là cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực và giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân.

Còn theo chia sẻ của bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, mức giá có thể giảm khi chúng ta tăng hơn nữa tỷ trọng nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân, giảm tỷ trọng nguồn cung căn hộ cao cấp. Đại diện CBRE Việt Nam cũng cho rằng, thời điểm này, ngoài việc giảm giá thì thúc đẩy giao dịch, thanh khoản cho thị trường thông qua công cụ lãi suất là điều cần thiết.

"Bên cạnh kéo giá nhà giảm xuống thì chúng ta làm sao có giải pháp để lãi vay mua nhà tốt hơn, có thể đến từ chính sách về lãi suất của Chính phủ trong việc giảm xuống khoảng 6-7%. Đồng thời nó có thể đến từ chính sách của các nhà đầu tư trong việc kết hợp với các ngân hàng để hai bên cùng hỗ trợ người mua nhà", bà Dung kiến nghị.