Chuyên gia cảnh báo rủi ro ‘chôn vốn’ khi đầu tư vào sản phẩm sốt giá

Thực tế ngay từ đầu năm 2024, có không ít nhà đầu tư đã bắt đầu quá trình đi săn đất tại vùng ven Hà Nội, những khu vực phát triển mạnh về hạ tầng, có tốc độ đô thị hóa cao. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn cần giữ thái độ thận trọng, tránh cuốn theo các thông tin quy hoạch hạ tầng, cơn sốt đất ảo trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn hồi phục. Thậm chí, một số nơi đang có hiện tượng tăng giá đất nền một cách vô căn cứ...

Trong bối cảnh giá nhà tăng cao, phân khúc đất nền phân lô được nhiều người săn đón bởi vừa với túi tiền của nhiều người dân. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 vừa qua đã cấm hoạt động phân lô bán nền ở 105 thành phố, thị xã. Việc khan hiếm nguồn cung khiến cho lượng quan tâm của người dân với những phiên đấu giá đất ven đô tăng mạnh. Những thông tin về quy hoạch, hạ tầng cùng các quy định mới liên quan đến thị trường bất động sản cũng đang khiến giá đất nền tại một số huyện vùng ven thành phố Hà Nội "sôi động" trở lại.

Theo bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, các nhà đầu tư đất nền vùng ven Hà Nội cần hết sức cẩn trọng trước rủi ro chôn vốn khi đầu tư vào các sản phẩm trong cơn sốt giá, thiếu các giá trị sử dụng thật. Khác với thời điểm trước, cơn sốt tăng giá đất nền thường bùng nổ tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Thời điểm hiện tại, sóng đất nền chỉ diễn ra trong phạm vi hẹp.

Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội “án binh bất động”, khi chứng kiến đà tăng giá vừa loạn, vừa ảo của phân khúc đất nền. Ông N.T.V một nhà đầu tư cho hay, giá bất động sản tại Hà Nội đang tăng rất cao, những khu đất xung quanh Vành đai 4 ít nhất cũng tăng tới 20% so với giai đoạn Tết Âm lịch. Hiện mức giá rất ảo, không phản ánh giá trị thực của tài sản, mức giá đất nền đang bị đẩy lên một cách vô căn cứ, chủ yếu là tăng thông qua miệng người bán, song lượng giao dịch không thực sự sôi động. Dù lượng giao dịch thực tế không nhiều, nhưng bên bán liên tục nâng giá để thăm dò thị trường. Việc mức giá liên tục lập đỉnh mới khiến nhiều khách hàng hoang mang và chùn tay khi xuống tiền.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, chúng ta đang thiếu công cụ quản lý thị trường đất nền. Năm 2004 Chính phủ đã có nghị định cấm phân lô bán nền, vì việc phân lô bán nền không hợp với quá trình phát triển đô thị hiện đại, nhiều người mua đất nền xong để đó. Đất không được đầu tư, phát triển mà cứ tích tiền vào đó nên đã làm cho đất sốt lên nhiều lần.

Luật Kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua đã cấm phân lô bán nền tại các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, đô thị loại 2, đô thị loại 3. Chúng ta đã siết phân lô, bán nền nhưng vẫn thiếu công cụ duy nhất là thuế bất động sản để ổn định giá thị trường.

Chuyên gia cho rằng, hành vi thao túng thị trường bất động sản tạo giá ảo rất nguy hiểm, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua, không khác gì việc thao túng thị trường chứng khoán. Điều này khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch và không ổn định, trong khi Nhà nước chưa có chế tài xử lý mạnh.

Các chuyên gia bất động sản dự báo từ nay đến cuối năm, đất đấu giá tiếp tục sôi động khi bảng giá đất mới chưa được áp dụng, việc xác định giá khởi điểm áp dụng theo khung giá của Nhà nước hiện nay sẽ thấp hơn nhiều so với loại hình đất khác. Vì vậy, để tránh rủi ro trước sức "nóng" của đất đấu giá nói riêng và các phân khúc nhà đất nói chung do ảnh hưởng, hệ lụy của nhiều yếu tố trên, người dân cần tỉnh táo trước khi xuống tiền đầu tư hoặc có nhu cầu ở thực.

PSG.TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia Kinh tế - Giảng viên cấp cao Học viện Tài Chính bày tỏ sự e ngại trước vấn đề về đầu cơ thổi giá và cho rằng điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực, làm chậm lại quá trình phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Mà nếu đô thị hóa bị chậm lại, thì việc thu hút đầu tư cả nước ngoài lẫn trong nước, địa phương cũng sẽ giảm đi. Hệ lụy kinh tế địa phương về lâu dài như vậy là rất lớn.

Khi giá cả đất đai tăng cao thì người có nhu cầu ở thực, nhất là đối với những cặp vợ chồng trẻ cũng khó sở hữu bất động sản. Do đó, vị chuyên gia kiến nghị cần phải có những biện pháp thiết thực để ngăn chặn tình trạng đầu cơ thổi giá, giúp cho hoạt động kinh tế địa phương phát triển tốt hơn.

Giới chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư nên bình tĩnh, tránh bị FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ) theo thị trường. Nếu có điều kiện, người mua có thể chờ đến hết năm để nhìn nhận rõ hơn các tác động của bộ ba luật mới, sau đó đưa ra quyết định cuối cùng.