Chuyên gia dự báo đã đến mùa 'săn' đất giá rẻ

Theo báo cáo trước đó của Bộ Xây dựng, trong quý II thị trường bất động sản đang có xu hướng chững lại ở hầu hết các địa phương khi các hoạt động đầu tư, kinh doanh, dịch vụ thuộc các ngành nghề, lĩnh vực khác được phục hồi, bình thường trở lại.

Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Phạm Lâm cho biết giá bán bất động sản trên thị trường thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ.

Nguyên nhân khiến xảy ra tình trạng sụt giảm cụt bộ là do lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngoài ra phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán "lỗ" để thu hồi vốn.

Mặt khác, ông Lâm cho rằng, tình trạng sốt đất ảo đẩy giá bán bất động sản tăng – giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng. Bên cạnh đó, quy hoạch không được thực hiện cũng làm giá bất động sản ở các khu vực này sụt giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

Tuy nhiên, theo ông Lâm thì việc giảm giá này sẽ không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ ở một số khu vực cục bộ, ở những điểm sốt nóng trước đây, thị trường đang diễn biến thanh lọc nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính và dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều khi đầu tư bất động sản.

Nhìn nhận về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, với tình hình hiện nay, nhà đầu tư không nên bàn về câu chuyện bất động sản tăng giá hay không mà chú ý đến thanh khoản, tức chỗ đó còn có người muốn mua hay không.

Ông Đinh Thế Hiển cho rằng, 2022 không phải là năm bất động sản có thể tăng giá, thậm chí sẽ có nhiều vùng phải giảm giá thì mới bán được. Những khu vực mà năm vừa qua nhà đầu tư đón sóng với mong muốn tăng bằng lần hiện đã chững lại. Nhà đầu tư sẽ rút tiền về những nơi vững chắc hơn.

Theo TS. Hiển, những nhà đầu tư còn có thể săn tìm bất động sản từ nguồn cung phát mại của ngân hàng. Khi rơi vào giai đoạn suy thoái dài thì nhiều trung đại gia phá sản là chuyện thường.

Một phương diện khác của việc xử lý nợ xấu từ thế chấp bất động sản là các nhà đầu tư đi săn bất động sản từ danh sách của ngân hàng. Cách đầu tư này nhiều năm trước khá ngon, vì được tay trong ngân hàng giới thiệu mua được nhà đẹp giá tốt.

Ông Hiển nhận định, "Hiện nay mùa săn đất "ngộp" bắt đầu khởi động. Dự là danh sách nhà đất phát mại thu nợ sẽ tăng dần, và ngày càng xuất hiện nhà đẹp, đất ngon được chào bán". Danh sách nhà đất phát mại của ngân hàng dự là sẽ nhiều không thua năm 2012 – 2013.

Bên cạnh đó, ông Hiển đưa ra khuyến nghị, với khách hàng và nhà đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Giai đoạn này có thể mở ra cho khách hàng có tiềm lực tài chính nhiều cơ hội sở hữu dự án có vị trí đẹp, với giá bán hợp lý.

Nhiều người hiện nay có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới khi cơn sốt giá đi qua, BĐS trở về đúng trạng thái phù hợp với thị trường trong cung cầu và nguồn vốn mới xuống tiền mua. Tuy nhiên, trong lúc chờ thị trường trở về trạng thái cân bằng, nhóm nhà đầu tư lướt sóng sẽ gặp khó.

Từ những diễn biến vừa nêu của thị trường BĐS Việt Nam, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang dự báo, trong Quý III/2022, thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, giao dịch chậm lại. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sản phẩm BĐS vẫn có thể duy trì ở mức ổn định.

Trong những tháng cuối năm, phân khúc BĐS “dễ thở” nhất theo ông Quang dự báo là phân khúc căn hộ đã bàn giao, có sổ đỏ. Thậm chí, phân khúc này vẫn giao dịch tốt và sẽ có giá hấp dẫn hơn các căn hộ sơ cấp (mua từ chủ đầu tư). Đồng thời, những sản phẩm nhà phố trong trung tâm ở những thành phố lớn vẫn hấp dẫn, còn phân khúc đất nền của các tỉnh, thành gần Hà Nội, TP HCM có mức giá hợp lý sẽ không lo “bị ế hàng”.