Nhà đầu tư đang “quay lưng” với đất nền vùng ven?

Nhà đất vùng ven kém sôi động sau dịch

Trong suốt thời gian dịch bệnh Covid – 19 diễn ra, thị trường bất động sản ven những thành phố lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh chứng kiến đợt ‘sốt đất’ dữ dội, có nơi giá đã tăng gấp 2 - 3 lần so với thời điểm chưa có dịch.

Tuy nhiên, hiện tại những khu vực này giá đất đã có dấu hiệu chững lại. Lấy đơn cử như tại khu vực ven Hà Nội, các lô đất thổ cư Hòa Lạc, giá đất dao động 9- 25 triệu đồng/m2. Giá khu vực Đồng Mô, Yên Bài (Ba Vì) giá khoảng 5 - 7 triệu đồng/m2 nhưng có diện tích lớn, tương đương giá trị 5-10 tỷ đồng/lô.

Tại Sóc Sơn, giá đất thổ cư tại xã Phù Lỗ dao động 15 - 30 triệu đồng/m2. Một số xã tại huyện này có giá rẻ hơn như Minh Tân, Minh Trí trên dưới 10 triệu đồng/m2…

Tại huyện Hoài Đức, một trong những điểm nóng về đất đai tại Hà Nội, những ngày này trở nên vắng lặng. Nhiều văn phòng giao dịch bất động sản tại khu vực này thừa nhận, mới chỉ đầu năm nay, mỗi ngày văn phòng bán được 3 - 4 lô đất nhưng 2 tháng nay không bán được lô nào.

Tương tự, tại các huyện như Thạch Thất, Mê Linh, Quốc Oai… giao dịch bất động sản trầm lắng hơn, giá đất không còn hiện tượng tăng nữa và nhiều nhà đầu tư chịu áp lực tài chính đã bắt đầu cắt lỗ.

Trong khi đó, tại khu vực ven TP Hồ Chí Minh cũng không khá khẩm hơn bao nhiêu khi mức độ quan tâm đất nền các tỉnh giáp ranh TP Hồ Chí Minh cũng bất ngờ sụt giảm.

Cụ thể, trong tháng 5/2022 ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.con.vn khu vực phía Nam cho biết mức độ quan tâm bất động sản cả nước giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, mức độ quan tâm phân khúc đất nền và đất nền dự án cả nước đều giảm lần lượt 12%, 20% so với tháng 5/2021. Đối với các tỉnh giáp ranh TP.HCM, mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản giảm 13%, trong đó, tỉnh Đồng Nai giảm 14%, Bình Dương giảm 15%, Bà Rịa Vũng Tàu giảm 25%. Tuy nhiên giá và lượng đăng tin vẫn tăng.

Riêng phân khúc đất nền, đất nền dự án mức độ quan tâm phân khúc này trên cả nước giảm 4% so với cùng kỳ. Tại các tỉnh khu vực miền Nam, phân khúc này giảm 8% so với tháng 5/2021, tỉnh Đồng Nai giảm 9%, Bình Dương giảm 16%, Bà Rịa - Vũng Tàu giảm 25%.

Theo đó, 5 tháng đầu năm, mức độ quan tâm và lượng tin đăng của các loại hình bất động sản ở nhiều khu vực tại Đồng Nai giảm mạnh, gồm: TP.Biên Hòa (quan tâm đất nền giảm 37%, đất nền dự án giảm 42%); huyện Nhơn Trạch (quan tâm đất nền giảm 18%, đất nền dự án giảm 30%); huyện Trảng Bom (quan tâm đất nền giảm 9%, đất nền dự án giảm 22%).

Riêng huyện Long Thành thì lượng tin đăng tăng ở đất nền, nhà riêng, nhưng mức độ quan tâm lại giảm ở tất cả các loại hình (quan tâm đất nền giảm 3%, đất nền dự án giảm 31%).

Tại thị trường Bình Dương, mức độ quan tâm, lượng đăng tin rao bán đất nền, đất nền dự án ở tỉnh Bình Dương cũng giảm đáng kể. Theo đó, khách quan tâm đất nền giảm 16%, đất nền dự án giảm 19%. Riêng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, mức độ quan tâm đất nền giảm 25%, đất nền dự án giảm 34%.

Nhiều nhà đầu “đứng ngồi không yên”

Nhiều nhà đầu tư "tay ngang" tham gia đầu tư bất động sản khi thị trường "nóng sốt" giờ đang đứng ngồi không yên. Khi thị trường hạ nhiệt, họ rất khó thanh khoản được những lô đất đã mua vào, thậm chí chấp nhận bán cắt lỗ cũng khó tìm được người mua.

Lấy một ví dụ như Anh Khánh - một nhà đầu tư đến từ Hà Nội đã chi hơn 4 tỷ đồng để mua 2 lô đất ở thị xã Sơn Tây (Hà Nội) nhằm đầu tư. Thời điểm mua vào, giá đất tại khu vực này đang tăng cao, nhiều nhà đầu tư ồ ạt kéo về đây để "lướt sóng".

Tuy nhiên, khoảng 2 tháng sau, thị trường bất động sản khu vực này trầm lắng, giá đất tại khu vực này bất ngờ chững lại, thậm chí còn giảm đi một phần so với thời điểm mua vào. Cũng từ cuối tháng 3 năm nay, anh Khánh "đứng ngồi không yên" vì bán mãi không được, kể cả bán thu hồi vốn cũng khó tìm được khách mua.

"Số tiền hơn 4 tỷ đồng trên tôi vay ngân hàng và người thân. Giờ gồng không nổi lãi suất nữa nên tôi quyết định bán thu hồi vốn, nhưng rao bán mãi cũng chưa thấy người mua", anh Khánh chia sẻ.

Không chỉ ngoài Bắc mà ở nhiều tỉnh, thành phía Nam và Tây Nguyên thị trường cũng đã hạ nhiệt thấy rõ.

Các môi giới địa phương cho biết, giao dịch đất nông nghiệp, thời điểm này đất vườn tại Đắk Nông, Bình Phước giảm khoảng 60-70%; Bình Thuận giảm khoảng 50% so với cao điểm đầu năm. Dù lượng sản phẩm rao bán khá nhiều nhưng không có mấy người mua. Tại những địa bàn này hiện không còn cảnh người mua người bán tấp nập săn đất vườn, đất rẫy, nhằm đón đầu hạ tầng, giao dịch sang tay nhanh như trước.

Một môi giới nhà đất ở Đắk Nông - cho biết, vài tháng trước, khi mới xuất hiện thông tin có doanh nghiệp lớn sắp đầu tư vào khu vực hồ Tà Đùng (huyện Đắk Glong) để làm dự án khu đô thị, nghỉ dưỡng thì giá đất khu vực này "nhảy múa" liên tục.

Có nhiều mảnh đất khách vừa đặt cọc đã tăng giá 2-3 lần, người mua chỉ sang tay tiền đặt cọc là có thể lời gấp đôi trong vài tuần. Nhưng đến nay, thị trường lắng dịu thấy rõ, một số người trót ôm đất giá cao đang phải chạy vạy khắp nơi tìm khách hàng bán lại.

Nguyên nhân vì sao nhà đầu tư không còn mặn mà với đất vùng ven?

Một trong nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trầm lắng được giới đầu tư cho biết là Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội yêu cầu cơ quan liên quan kiểm soát việc giải quyết thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở…

Chưa hết, ngay những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản hứng chịu nhiều biến động từ lạm phát, căng thẳng địa chính trị đến loạt động thái siết chặt thị trường. Đặc biệt, các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bị siết khi Ngân hàng Nhà nước có công văn yêu cầu thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp... một số ngân hàng đã thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực BĐS.

Dưới sự tác động của loạt động thái siết chặt, ngay lập tức thị trường BĐS đã có những dấu hiệu hạ nhiệt, đặc biệt là đất nền, loại hình chính hút nhà đầu tư và đầu cơ.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn nhận định, các thông tin liên quan đến việc thắt chặt tín dụng BĐS cũng như các chính sách khác đã ảnh hưởng tới hành vi tìm kiếm của người mua trên thị trường. Một số loại hình được nhiều người quan tâm và rất nóng như đất nền đã giảm gần 20%. Những con số này cho thấy cung, cầu trên thị trường đã bị tác động. Hiện các nhà đầu tư, các sàn đều trong trạng thái thận trọng, chờ đợi để xem thị trường như thế nào. Điều này khiến giao dịch trên thị trường chững lại.

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội - phân tích, áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đà tăng giá bất động sản được dự báo sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí phát triển leo thang cùng với nhu cầu đầu tư nhà đất bùng nổ tại nhiều thị trường.