Chuyên gia nói gì khi thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại?

Giá tăng ở hầu hết các phân khúc

Mới đây, Bộ Xây dựng đã công bố báo cáo thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2022 cho thấy, thị trường chưa có sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại, lượng cung nhà ở thương mại rất hạn chế với khoảng 12.000 căn. Trong khi đó, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, nhất là đất nền tăng mạnh (ước tính khoảng 70.000 giao dịch thành công). Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở và đầu tư BĐS của người dân vẫn rất lớn.

Thời gian qua, lượng giao dịch đất nền tăng mạnh ở nhiều địa phương trên cả nước. Phía Bắc tập trung tại các khu vực: vùng ven TP. Hà Nội, tại các địa phương như Quảng Ninh, Hòa Bình, Bắc Giang, Thanh Hóa…; phía Nam tập trung tại các khu vực vùng ven TP. Hồ Chí Minh, tại các địa phương: Đồng Nai, Bình Dương, Lâm Đồng, Bình Phước, Khánh Hòa… Một số địa phương có hiện tượng hoạt động phân lô, bán nền, tung tin, “đồn thổi”, nhiễu loạn thị trường để trục lợi thiếu kiểm soát. Cuối quý I, đầu quý II/2022 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí "sốt giá" đất nền tại nhiều địa phương.

Tại các các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ chung cư cũng đã tăng bình quân khoảng 5 - 7% và hầu như không còn căn hộ giá 25 triệu đồng/m2. Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%.

Cụ thể, tại Hà Nội, nhà ở riêng lẻ trong dự án có mức giá phổ biến khoảng trên dưới 100 triệu đồng/m2, các dự án khu vực trung tâm lên đến trên 200 triệu đồng/m2, các dự án ở khu vực các huyện, xa trung tâm có mức giá khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2. Giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Hiện nay, tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng khoảng 4 - 5%, cao hơn so với tại mức tăng ở TP. Hồ Chí Minh 1 - 2% so với cuối năm 2021. Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư (bình quân tăng khoảng 5 - 7% so với quý trước).

Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc BĐS tập trung trong cuối quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II. Trong khi đó, các số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay.

Nguồn cung vẫn khó cải thiện

Trước diễn biến của thị trường trong thời gian qua, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang bị chững lại, thanh khoản giảm nhưng giá vẫn neo cao.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, kéo theo thanh khoản giảm rõ rệt. Ngoài ra, chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung đang làm cho tổng nguồn cung trên thị trường sụt giảm mạnh. Nguồn cung giảm trong khi nguồn cầu vẫn tăng khiến giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân.

Ngoài ra, trước đó dòng tiền dễ chủ yếu phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ nên đẩy giá nhà tăng quá nhanh. Trong khi đó, các kênh huy động vốn trên thị trường yếu và thiếu khiến nhà đầu tư dần mất niềm tin. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc mà thực tế có nhu cầu rất cao này, khiến thanh khoản thị trường càng giảm mạnh, dù giá vẫn neo cao.

Ông Đính cho rằng, các nhà đầu tư cần sử dụng vốn minh bạch, hiệu quả, không nên tham gia vào vòng xoáy của các cơn sốt đất. Các sàn giao dịch cần nghiêm túc thực hiện vai trò của mình. Nhà nước cần thúc đẩy nhanh việc sửa đổi luật để tạo ra một hành lang thông thoáng.

Còn bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, thị trường BĐS đang cho thấy những dấu hiệu chững lại về số lượng giao dịch, số lượng dự án mở bán ít, cũng như thanh khoản giảm.

“Một số nguyên nhân có thể kể đến là mức giá sơ cấp trên một số thị trường, một số phân khúc đã tăng liên tục từ cuối năm 2020 đến gần đây. Kỳ vọng lợi nhuận chưa đạt, hoạt động kinh doanh mua cho thuê không thực sự thuận lợi. Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng trong dự án thì tuy nguồn cung sơ cấp không nhiều, nhưng giá bị đẩy lên cao cũng là nhân tố ảnh hưởng. Đối với căn hộ để bán, sản phẩm không thiếu, nhưng thiếu những sản phẩm vừa túi tiền. Đối với phân khúc đất nền, có những nơi giá được đẩy lên hơn giá trị thực” - bà Hằng cho hay.

Gợi ý việc giải quyết việc thiếu hụt nguồn cung, bà Hằng cho rằng, cần phải xác định rõ thiếu hụt sản phẩm gì, ở đâu. Đối với doanh nghiệp, cần nắm bắt thị trường, cân đối danh mục đầu tư để đưa ra những sản phẩm thị trường cần, mức giá phù hợp. Đối với cơ quan quản lý nhà nước thì cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc, đảm bảo tiến độ phê duyệt các dự án.

Các chuyên gia đều cho rằng, mặc dù mức độ quan tâm đến BĐS có dấu hiệu “giảm nhiệt” tại nhiều tỉnh thành trong quý II/2022 so với cùng kỳ năm 2021, nhưng trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá BĐS giảm. Ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn. Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng giá BĐS tăng hay không là nhu cầu của thị trường. 80% lượng giao dịch, tìm kiếm BĐS tập trung tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tốc độ đô thị hóa từ hai đô thị này cao và đông dân cư, do đó nhu cầu về nhà ở vẫn cao”.

Dự báo về thị trường thời gian tới, ông Quốc Anh cho biết, khó có thể trả lời việc có sốt đất nữa hay không. Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, mỗi nhà đầu tư hãy là nhà đầu tư thông thái, nhìn xa hơn về thị trường, hướng đến những giá trị đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường BĐS thời điểm này cần có kiến thức, đầu tư giai đoạn này sẽ khó hơn, không phải mua đâu cũng thắng. Cần xem xét các chỉ số về quy hoạch, chính sách, vốn đầu tư, chỉ số lượng quan tâm, mặt bằng giá…