Thị trường bất động sản đang “bất ổn”, nên đầu tư phân khúc nào để an toàn dòng tiền?

Thị trường bất động sản đang “bất ổn”

Trong bối cảnh thị trường chứng khoán, vàng không duy trì được sự ổn định, nhà đầu tư đang có xu hướng chuyển dịch dòng tiền sang bất động sản. Hơn nữa, đứng trước tình hình lạm phát tăng mạnh và giá cả hàng hóa tăng cao tại Việt Nam, so với chứng khoán, tiền ảo, vàng thì bất động sản vẫn là kênh được nhà đầu tư “ưa chuộng” hơn.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường bất động sản thời gian qua tồn tại những “bất ổn”.

Theo đó, tình trạng “lệch pha” dễ thấy nhất thời gian qua ở phân khúc nhà ở cao cấp, đặc biệt là rất thiếu nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội, tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Cụ thể loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại thành phố Hồ Chí Minh, năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và hiện nay không còn nhà ở vừa túi tiền (0%); trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, còn lại 26% là nhà ở trung cấp.

Việc thiếu hụt nguồn cung đã khiến giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Hiện nay, tại thành phố Hồ Chí Minh đã có ngôi nhà liền thổ có giá lên đến 500 tỷ đồng, hoặc căn hộ cao cấp hạng sang có giá trên 100 tỷ đồng.

Tình hình giao dịch trên thị trường thời gian qua cũng khá trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở  cũng rất khó khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng; giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm 79% trong quý II/2022.

HoREA đặc biệt nhấn mạnh, thị trường bất động sản đang phát triển chưa minh bạch, chưa lành mạnh, chưa ổn định, chưa bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả, đòi hỏi cần phải xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng đầu cơ nhà, đất.

Lựa chọn phân khúc phù hợp

Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services nhận định, bất động sản có mối tương quan cùng dấu với lạm phát, khi lạm phát tăng cao thì bất động sản cũng thường tăng giá theo và được các nhà đầu tư coi là kênh trú ẩn an toàn.

Khi lạm phát tăng, đồng tiền ngày càng mất giá, nhà đầu tư sẽ đầu tư vào các tài sản có giá trị tích lũy như đất đai hoặc các tài sản có giá trị tăng trưởng lâu dài. Chưa kể, gói hỗ trợ kinh tế 350.000 tỷ đồng sắp được triển khai, trong đó có gần 114.000 tỷ đồng rót vào kết cấu hạ tầng càng hỗ trợ kênh đầu tư này tăng giá.

Tuy nhiên để lựa chọn phân khúc bất động sản nào để đầu tư sinh lời trong giai đoạn khó khăn này thì lại cần phải cân nhắc thật kỹ. Theo đó, nhiều chuyên gia đã khuyến nghị những phân khúc nhà đầu tư nên ưu tiên như đất nền, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ.

Thực tế, xu hướng mua đất vùng ven, tỉnh lẻ vẫn đang là xu hướng chủ đạo trên thị trường bất động sản. Đặc biệt là đối với những nhà đầu tư không chuyên.

Bên cạnh đó, tài chính của nhà đầu tư cũng là vấn đề cần cân nhắc trước khi lựa chọn phân khúc để xuống tiền. Theo một số chuyên gia, với số vốn từ 1-3 tỷ đồng, nhà đầu tư nên đầu tư trung hoặc dài hạn vào phân khúc căn hộ có vị trí tốt, hoặc đất nền vùng ven, hoặc một số loại hình bất động sản khác như đất vườn vùng ven phát triển du lịch. Đây là những sản phẩm có thể mang lại lợi nhuận thay vì lướt sóng, đầu cơ.

Trong khi đó, với những nhà đầu tư ít tiền từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng thì căn hộ tầm trung có thể là một lựa chọn hợp lý nếu sử dụng đòn bẩy tài chính.

Nhiều chuyên gia đưa ra kiến nghị cho nhà đầu tư giai đoạn này, riêng với đất vùng ven, tỉnh lẻ, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ càng về hàng loạt vấn đề, từ không gian phát triển, kết nối hạ tầng đến yếu tố pháp lý, giá cả, mãi lực thị trường…; Hay mua căn nhà thứ 2 ở vùng ven cũng cần quan sát kỹ các yếu tố như thiên nhiên, hạ tầng, dịch vụ….

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý II vừa công bố, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định với những nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình đang sở hữu bất động sản, nguy cơ lạm phát trên phạm vi toàn cầu khiến họ càng có nhu cầu nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền.

VARS cũng cho biết, loại bỏ những cơn sốt đất như cuối năm 2021, đầu 2022, mức giá bất động sản nhà ở sẽ tăng bình quân khoảng 10% trong nửa cuối năm 2022.

Nên chọn thời điểm “xuống tiền” phù hợp để tránh rủi ro

Theo TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services, khi tham gia đầu tư vào một thị trường bất động sản, nhà đầu tư cần xác định được giai đoạn đầu tư trong cả quá trình phát triển của loại hình, dự án đó. Mỗi giai đoạn sẽ có kỳ vọng đầu tư khác nhau và rủi ro cũng sẽ khác nhau.

Theo đó, điều quan trọng lúc này không phải chọn thị trường mà là chọn phương pháp và có những chiến lược, kế hoạch đầu tư, dòng tiền, kiểm soát tài chính khi đầu tư bất động sản.

Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, do nguồn cung trên thị trường hạn chế, các kênh đầu tư khác không còn hấp dẫn và nhu cầu nhà ở lớn nên bất động sản sẽ tiếp tục đối diện với khó khăn.

Thị trường từ nay đến cuối năm sẽ không có gì thay đổi khi nguồn cung tiếp tục thiết hụt, giá bán duy trì mức cao và thanh khoản chậm.

Theo ông Khương, quỹ đất để phát triển dự án mới hiện nay đang khan hiếm trong khi các dự án bị ách tắc về pháp lý. Ngoài ra, các nhà đầu tư hiện đang đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao. Điều này dẫn đến tính thanh khoản thấp vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế.