'Đầu cơ thổi giá' có hết thời sau khi phân lô, tách thửa bị 'siết chặt'?

Việc Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 với quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền được xem là bước ngoặt mới đối với thị trường BĐS.

Cụ thể, luật mới quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và III thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2023.

UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ điều kiện của từng địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với các khu vực còn lại.

Hay nói cách khác, quy định mới sẽ không cho phân lô bán nền tại tổng cộng 105 thành phố và thị xã trên cả nước.

Trước thay đổi này, ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên BCH Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) nhận định việc cấm phân lô, tách thửa sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ bởi đất cần phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm sẽ bị "đội giá"" cao, không còn hấp dẫn các nhà đầu tư.

Ngoài ra, quy định này cũng sẽ giúp Nhà nước thu được nguồn thuế lớn hơn, đồng thời giúp "sàng lọc" được năng lực của chủ đầu tư khi thực hiện các dự án.

Ông Quê cũng nhận định thời gian tới, giá đất nền sẽ tăng do nguồn cung khan hiếm dưới tác động của quy định mới.

Chung quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Cần Thơ (CaREA), ông Dương Quốc Thủy cho rằng việc cấm phân lô bán nền ở các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III sẽ đem đến tác động lớn đối với cơ cấu phân khúc sản phẩm BĐS. Theo đó, thời gian tới, thị trường BĐS sẽ có sự phân hóa rõ rệt đối với phân khúc đất nền.

Ông Thủy chỉ ra hiện trạng để lập một dự án kéo dài từ 3-5 năm đối với hành lang pháp lý như hiện nay là rất khó.

Theo đó, các nhà kinh doanh sẽ chọn giải pháp thực hiện theo mô hình cá nhân để tự phân lô và ít chọn lập dự án hơn. Do đó, với quy định mới, số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong giai đoạn tới cũng sẽ sụt giảm. Nguồn cung khan hiếm sẽ khiến giá đất tăng nhưng về dài hạn thì điều này sẽ giúp cho thị trường phát triển lành mạnh và minh bạch hơn.

Thực tế, nhu cầu với đất nền luôn rất cao trong khi thị trường lại thiếu đi nguồn cung từ dự án chính thống. Lợi dụng điều này, nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất sau đó phân lô, bán nền, tách thửa, đặt tên thương mại cho các dự án để "thổi giá" gây hỗn loạn thị trường, do đó, việc siết phân lô bán nền là cần thiết giữa bối cảnh hiện nay.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu nhận định về lâu dài quy định siết phân lô bán nền sẽ giúp thị trường BĐS phát triển minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng "đầu cơ", hạn chế lãng phí đất, rút ngắn khoảng cách với người dân trong việc tiếp cận các phân khúc BĐS trong tương lai.