Giá đất tăng đột biến do “đầu cơ”, chuyên gia cảnh báo rủi ro

Giá đất tăng “vô căn cứ”

Trong khoảng 15 năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) trải qua nhiều “thăng trầm”, có giai đoạn phát triển cực thịnh, có giai đoạn lại rơi vào khủng hoảng trầm trọng đan xen nhau trong suốt hành trình phát triển. Nhưng một điểm chung đã tồn tại trong suốt nhiều năm qua, đó là mỗi khi thị trường có tín hiệu phục hồi hoặc ở đâu có thông tin quy hoạch hạ tầng thì làn sóng thổi giá lại trỗi dậy, mặc dù thực tế đã chứng minh không ít người phải rơi vào cảnh “tán gia bại sản” sau mỗi lần như thế.

Nỗi ám ảnh của thị trường bởi những chiêu trò thổi giá nhằm mục đích lướt sóng lại ùa về vào những tháng đầu năm 2024, khi giá nhà, đất ở một số khu vực, dự án đặc biệt là tại Thủ đô Hà Nội ghi nhận mức tăng đến trên 30% so với thời điểm quý IV/2023.

Theo lý giải của đại diện lãnh đạo Hội môi giới BĐS Việt Nam, việc tăng giá này là “vô căn cứ”, có nguy cơ hình thành các cơn “sốt ảo”, gây mất an toàn trước bối cảnh thị trường vẫn đang trong tiến hình phục hồi, nhưng phục hồi một cách yếu ớt.

“Tăng giá là do quy luật cung - cầu, nếu cung nhỏ hơn cầu thì giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối, nhưng với mức tăng chóng mặt như thế không loại trừ khả năng có dấu hiệu tác động, đưa thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung - cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại. Tuy nhiên, trên thực tế khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá vì quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc “thuận mua, vừa bán” - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình cho hay.

Đồng quan điểm, TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia bày tỏ tại Hội nghị Công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2024 diễn ra mới đây.

Ông Nghĩa cho hay từ năm 1990 đến nay, giá vàng tại Việt Nam đã tăng 30 lần và thế giới cũng tăng 30 lần. Trong khi đó, cùng khoảng thời gian này, giá bất động sản tại Mỹ theo khảo sát của chuyên gia tăng 100 lần, còn tại Việt Nam tăng khoảng 100-400 lần.

Theo đánh giá của vị chuyên gia này, Việt Nam là một trong những thị trường bất động sản có tốc độ tăng trưởng nóng nhất và ngày càng nóng. “Năm 1990, gia đình tôi có mua một căn nhà liền kề rộng 100 m2 với giá 56 triệu đồng/m2 (tương đương khoảng 5,6 tỉ đồng), bây giờ căn nhà đó được trả với giá 20 tỉ đồng mà bà xã tôi không bán. Tốc độ tăng giá bất động sản quá khủng khiếp”, ông Nghĩa chia sẻ.

Trước tình hình giá “leo cao”, giấc mơ sở hữu nhà của người dân càng khó, TS Lê Xuân Nghĩa kiến nghị: "Chính phủ cần có chiến lược hỗ trợ tài chính cho nhà ở nói chung, chứ không phải tài chính cho nhà ở xã hội. Chính sách hỗ trợ cần thực hiện thông qua ngân hàng nhưng Chính phủ hỗ trợ lãi suất".

Ông Nghĩa dẫn ví dụ như Singapore, mọi công dân của nước này được quyền mua nhà với lãi suất cứng 2,5%, phần chênh lệch lãi suất theo thị trường được Chính phủ hỗ trợ.

Trước đó, tại phiên khai mạc kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV vào tháng 5 vừa qua, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nhận xét, thị trường bất động sản có tín hiệu phục hồi nhưng còn khó khăn. Nhiều phân khúc có dấu hiệu tăng giá trở lại, như chung cư ở trung tâm hay vùng ven Hà Nội đều cao đột biến. Thậm chí, căn hộ nhà xã hội đã qua sử dụng nhiều năm vẫn tăng giá, ngoài khả năng chi trả của người lao động.

Tình trạng đầu cơ đất đai gây ra nhiều hệ lụy, bởi người có nhu cầu thực không thể tiếp cận đất đai trong khi nhà đất bị bỏ hoang do đầu cơ. Nguồn lực xã hội thay vì dành cho đầu tư sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm lại bị “chôn” vào đất, làm tăng chi phí của doanh nghiệp, giảm khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.

Cẩn trọng tránh rủi ro

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mặc dù mức giá nhà đất đã đi vào ổn định, không còn dấu hiệu giảm giá, song mức giá giao dịch thành công thấp hơn 20 - 30% so với thời điểm đỉnh “cơn sốt” đất. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%.

“Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận một số khu vực có hiện tượng “tăng giá vô căn cứ”. Cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn sốt “ảo”, gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục”, đại diện VARS lưu ý.

Để tránh những tình huống khiến người mua đất nền phải chịu thiệt thòi khi tham gia giao dịch, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam chỉ ra một số vấn đề mà người mua đất nền cần phải xem xét trước khi đặt bút ký kết bất kỳ giao dịch đất nền.

Thứ nhất, nhà đầu tư cần đào sâu vấn đề pháp lý. Theo ông Tuấn, trong giao dịch mua bất động sản nói chung và đất nền nói riêng, việc yêu cầu bên bán phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan là quyền lợi tất yếu của bên mua. Vì vậy, khi giao dịch, người mua cần mạnh dạn yêu cầu kiểm tra những thông tin pháp lý của lô đất càng chi tiết càng tốt.

Thứ hai là nên dành thời gian đi khảo sát giá trực tiếp. Theo vị này, nhiều người mua đất nền đầu tư vẫn có tâm lý ỷ lại hoàn toàn vào bên môi giới khi tham gia giao dịch. Điều này giúp tiết kiệm thời gian, công sức và không cần phải tìm hiểu nhiều kiến thức, kinh nghiệm về thủ tục, pháp lý… Đơn vị môi giới chuyên nghiệp, minh bạch sẽ giúp khách hàng giải quyết hết những vấn đề liên quan đến thủ tục mua bán, pháp lý, hồ sơ công chứng, cấp phép, thuế… Đây là những điểm mà không phải người mua bán bất động sản nào cũng hiểu biết quy trình.

Thứ ba, nhà đầu tư nên tránh bẫy “liều ăn nhiều”. Theo ông Tuấn, nhiều nhà đầu tư mua đất nền với mục đích chờ giá tăng rồi bán lại. Vì vậy, khi giao dịch dễ bị mắc bẫy đất rẻ, đất chung sổ, đất sắp đầy đủ pháp lý. Những loại sản phẩm này thường đi kèm hứa hẹn sắp được cấp sổ, tách thửa, có giá rẻ hơn các sản phẩm khác trên cùng khu vực nên tiềm năng cũng dồi dào hơn.

Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Miền, Phó Trưởng ban Xúc tiến đầu tư VARS cho rằng, khách hàng, nhà đầu tư, sau một thời gian dài cẩn trọng quan sát từng động thái, diễn biến của thị trường, nhóm đối tượng này đã bắt đầu thể hiện rõ sự quan tâm trở lại với thị trường. Tuy nhiên, sự quan tâm này được thực hiện một cách bài bản, cân nhắc và tính toán hơn.

" Thay vì quyết định xuống tiền ngay khi vừa tiếp cận, các khách hàng, nhà đầu tư sẵn sàng dành thời gian, chi phí để kiểm tra pháp lý và khảo sát thực địa thật kỹ trước khi quyết định. Điều này cũng phần nào khiến thời gian trung bình để chốt một deal của môi giới bất động sản kéo dài hơn ", bà Miền cho hay.