Có nên đầu tư đất nền gần Sân bay Long Thành thời điểm này?

Giá đất nền quanh dự án “neo cao”

Theo khảo sát thị trường bất động sản quanh khu vực quy hoạch Cảng hàng không Quốc tế Long Thành bắt đầu sốt từ khi có dự án này. Cho đến hiện nay thì giá thành nhà đất ở khu vực gần sân bay đã tăng một cách nhanh chóng khi có những lô đất có giá gấp đôi so với gia thành ban đầu.

Ngay sau khi dự án xây dựng sân bay Long Thành được khởi công, giá bất động sản của huyện Long Thành dịch chuyển mạnh.

Quay lại thời điểm năm 2018, khi đó giá mỗi mét đất ở huyện Long Thành từ 8-15 triệu đồng. Sang năm 2019, mức giá đã tăng lên từ 15-30 triệu đồng/m2. Vào năm 2020, giá đất ở huyện Long Thành đã có sự chuyển biến mạnh lên tới 18-36 triệu đồng/m2. Sau khi khởi công sân bay Long Thành, mức giá đã tăng lên từ 3-5% chỉ trong một thời gian ngắn.

Cũng tại huyện Long Thành, đất khu vực các xã Lộc An và Bàu Cạn đã có giá trung bình từ 5-6 tỷ đồng/sào. Đối với những vị trí đất đẹp, gần mặt tiền đường có giá từ 6 - 7 tỷ đồng/sào.

Tương tự, đất ở ấp An Viễn, xã Bình An hồi đầu năm 2020 giao dịch thành công với giá 2 tỷ đồng/sào thì hiện tại đã tăng gấp đôi khoảng 4 tỷ đồng/sào. Không thua kém, tại xã Phước Bình giá đất cũng đang tăng mạnh.

Ngoài sân bay Long Thành, hiện nay tỉnh Đồng Nai cũng đang đầu tư mạnh vào hệ thống hạ tầng giao thông. Cụ thể, dự án xây dựng tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu trong năm 2021. Dự án kết nối TP. Biên Hòa và thành phố biển Vũng Tàu có chiều dài toàn tuyến 77,8 km, được thiết kế từ 4 - 6 làn xe, riêng đoạn kết nối trực tiếp sân bay Long Thành có đến 8 làn xe.

Đến thời điểm hiện tại, theo khảo sát các dự án đất nền, nhà phố tại Long Thành hiện đang được giao dịch với mức giá bình quân 25-60 triệu đồng/m2. Khu vực trung tâm thị trấn hoặc dọc theo quốc lộ 51, giá bán lên đến 50-80 triệu đồng/m2.

Theo dự báo của các chuyên gia khả năng tăng giá của bất động sản gần sân bay trong 3 - 5 năm tới sẽ ở mức từ 5 - 10 lần. Điển hình như ở Phú Quốc giá đất tăng từ khoảng 12 triệu/m - 80 triệu/m; Cam ranh nhờ sân bay đất tăng giá từ 8 triệu/m - 40 triệu/m; Vân đồn thời điểm trước và sau sân bay giá tăng từ 15 triệu/m lên 80 triệu/m.

“Suốt từ năm 2017 đến nay thị trường bất động sản sân bay Quốc Tế Long Thành luôn được giới đầu tư săn đón và có những chuyển biến tích cực giá đất tăng khoảng hơn 40% mỗi năm. Dự kiến trong thời gian tới sẽ tăng vọt gấp 2 - 3 lần khi sân bay chính thức khởi công giai đoạn 1”, chuyên gia dự báo.

Cũng theo giám đốc một công ty môi giới và tư vấn bất động sản ở Đồng Nai cho rằng thị trường địa ốc ở Long Thành còn nhiều dư địa tăng giá. Người này phân tích: “Dự án đang được thúc tiến độ từng ngày để đưa vào hoạt động năm 2025. Nhiều người nói dẫu sao cũng chỉ là sân bay thôi, khách đến thì không lưu trú nên chả có lý do gì để khu này sầm uất. Nhưng theo tôi, tăng giá là vì đường giao thông được mở cộng hưởng với khánh thành sân bay”.

Nên cẩn trọng trước khi “xuống tiền”

Mặc dù không thể phủ nhận khi dự án sân bay Long Thành hoàn thành và đi vào hoạt động sẽ là một cú hích cực lớn đối với thị trường bất động sản quanh khu vực này. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn cho rằng, ở đó vẫn sẽ tiềm ẩn những rủi ro, đặc biệt là rủi ro về quy hoạch vì khu vực này hiện đang trong giai đoạn phát triển định hướng lên thành phố. Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý chưa rõ ràng của nhiều dự án cũng là điều các nhà đầu tư nên đặc biệt quan tâm.

Có thể thấy, vài năm gần đây, các thông tin quy hoạch dự án sân bay, cùng các dự án giao thông kết nối đã khiến giá đất khu vực tái định cư và lân cận tăng mạnh. Các dự án bất động sản xung quanh sân bay Long Thành cũng đua nhau “mọc” lên.

Đấy là còn chưa kể đất nền khu vực vùng ven sân bay Long Thành hoặc Nhơn Trạch… đang là những nơi được các công ty kinh doanh bất động sản đặc biệt chú ý bởi lợi nhuận rất hấp dẫn. Theo tiết lộ của một số môi giới, với quỹ đất rẻ, làm dự án giá thành của mỗi m2 đất chỉ vào khoảng 1,8 triệu nhưng các chủ đầu tư có thể bán ra đến 3 triệu/m2, chưa nói đến chuyện sốt giá, đẩy giá.

Đây cũng là một rủi ro lớn với các nhà đầu tư khi mua dễ mà bán ra thì khó, nhất là phải cạnh tranh với dự án mới. Chẳng hạn, nếu chủ đầu tư giảm giá xuống còn 2,8 triệu/m2 (nhưng vẫn siêu lời vì giá thành chỉ 1,8 triệu/m2) thì nhà đầu tư cũng chỉ còn nước bán lỗ.

Đồng thời, câu chuyện “đón” nhầm chỗ đã từng xảy ra trước đây khi những tuyến cao tốc đầu tiên được khởi công. Cụ thể, khi đó nhiều nhà đầu tư đã kỳ vọng bất động sản sẽ “ăn theo” nhưng sau đó họ đã ngã ngửa khi chỉ một số ít khu dân cư có vị trí có thể kết nối trực tiếp lên đường cao tốc mới được hưởng lợi. Những vị trí nhìn thấy đường cao tốc nhưng không kết nối được thậm chí còn bị giảm giá trị.

Vì đất khu vực sân bay Long Thành đang rất hấp dẫn nên không ít dự án quảng cáo ăn theo, nhưng ít ai hiểu rằng, sân bay đương nhiên sẽ là khu dịch vụ khép kín, khách ra khỏi sân bay thì cũng đi thẳng về thành phố chứ ít khi mua bán gì. Điều này có thể quan sát thấy rõ tại các sân bay như Nội Bài (Hà Nội), Liên Khương (Lâm Đồng)… Đất khu vực ngoài sân bay hiện vẫn chỉ là đất nông nghiệp hoặc bỏ hoang.

Ở góc độ chuyên gia, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam từng chia sẻ, việc bùng nổ giá đất chỉ với một thông tin là điều nhà đầu tư cần cân nhắc một cách thực tế và kỹ càng. Một sân bay được hình thành thực tế sẽ cần ít nhất 5 - 7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt, rồi xây dựng sẽ mất thêm 3 - 5 năm nữa. Như vậy, từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5 - 10 năm nữa.

Ông Khương cho rằng, việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư mà những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm: Cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi và cơ hội nghề nghiệp.