Có nên “xuống tiền” đầu tư đất nền thời điểm này?

Không còn “sốt đất nền”

Theo báo cáo diễn biến thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023, kể từ đầu năm 2023 đến nay, đất nền rơi vào trầm lắng. Lượng giao dịch trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều có xu hướng giảm so với nửa cuối năm 2022.

Đáng chú ý, giá giao dịch nhà ở, đất nền tiếp tục có xu hướng giảm so với 6 tháng cuối năm 2022, trong đó mức độ giảm giá đối với nhà ở riêng lẻ và đất nền cao hơn mức độ giảm giá của căn hộ chung cư.

“Hiện tượng sốt đất nền không xảy ra trên địa bàn cả nước trong 6 tháng đầu năm 2023”, báo cáo nêu rõ.

Theo đó, lượng giao dịch thứ cấp đất nền dự án tại Hà Nội giảm 32,9%, tại TP.HCM giảm 51,1%, tại Bình Dương giảm 46,8%, tại Đà Nẵng giảm 42,8%.

Nguồn cung thứ cấp đất nền tại các địa phương trong 6 tháng đầu năm chủ yếu tập trung nhiều ở các địa phương như TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Khánh Hòa và tiếp tục có xu hướng giảm so với nửa cuối năm 2022.

Cụ thể, nguồn cung thứ cấp đất nền dự án tại Hà Nội giảm khoảng 38,9%, tại TP.HCM giảm khoảng 45,7%, tại Đà Nẵng giảm khoảng 35,3%, Bình Dương giảm khoảng 46,8%, tại Đồng Nai giảm khoảng 43,2%.

Theo dự báo, giá đất nền trong quý III/2023 có thể tiếp tục giảm nhẹ khoảng từ 2–5%....

Trong khi đó, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết giá sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư.

Theo VARS, tại các khu vực vùng ven Hà Nội như Thạch Thất, Đông Anh, Quốc Oai, Thanh Oai, Sơn Tây, Ba Vì,... giá đất nền đã giảm khoảng 20 - 30%, cá biệt có những lô đất nằm ở vị trí không thuận tiện giảm tới 50% so với thời điểm đỉnh cơn sốt. Tình trạng tương tự cũng xảy ra với các tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên,...

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý đầu năm, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn đang tồn tại. Tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao. Bên cạnh đó, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.

Có nên “xuống tiền” thời điểm này?

Có thể thấy, thị trường bất động sản thời điểm hiện tại đang có nhiều chuyển biến tích cực nhờ xu hướng hạ lãi suất, chính sách hỗ trợ hiệu quả từ Chính phủ, các nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án và cung cấp nguồn tín dụng cho các chủ đầu tư.

Riêng đối với phân khúc đất nền, hiện mức giá cũng được điều chỉnh sát với giá trị thực sau giai đoạn tăng trưởng nhanh đã mở ra cơ hội cho nhà đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu ở thực. Thêm vào đó, nhiều chủ đầu tư còn áp dụng các chính sách hỗ trợ thanh toán nhẹ nhàng, cam kết lợi nhuận, ưu đãi lãi suất ở mức cao… giúp giảm áp lực gánh nặng về tài chính cho khách hàng.

Theo đánh giá của ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group, thời điểm thị trường bắt đầu giai đoạn phục hồi là lúc nên “xuống tiền” để mua bất động sản. Bởi đây là giai đoạn mà các chủ đầu tư tung chính sách bán hàng tốt với nhiều ưu đãi để kích cầu. Nếu tiếp tục chờ, người mua có thể sẽ đánh mất cơ hội sở hữu bất động sản giá tốt.

“Xét về lâu dài, sức hút đất nền rất khó giảm. Tâm lý chuộng nhà gắn với đất, cùng với nhu cầu tích lũy tài sản an toàn và khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn cao là yếu tố khiến phân khúc này được lòng giới đầu tư”, ông Thắng phân tích.

Nhiều chuyên gia cho rằng đây là thời điểm thích hợp để mua đất nền chờ thị trường phục hồi.

Tuy nhiên, không phải sản phẩm đất nền nào giảm giá sâu cũng là cơ hội của người mua. Nhà đầu tư cần tỉnh táo xác định được các tiêu chí của một dự án tiềm năng để lựa chọn.

“Trong thời điểm hiện tại, nếu xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc một số yếu tố. Đó là lựa chọn đầu tư các dự án bất động sản có pháp lý minh bạch, những khu vực có tiện ích tốt, hạ tầng hoàn thiện. Bên cạnh đó, nên tận dụng để “săn” các dự án có chính sách giảm giá với nhiều ưu đãi, cam kết lợi nhuận, chiết khấu từ chủ đầu tư”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc chia sẻ.

Ông Trần Trọng Vũ, Đồng sáng lập Công ty SPE.R, đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung nhìn nhận, để lựa chọn sản phẩm đất nền phù hợp, có tiềm năng tăng giá, nhà đầu tư cần chọn dự án của chủ đầu tư tên tuổi, uy tín, tuyệt đối không nên xuống tiền vào bất động sản hình thành trong tương lai, pháp lý chưa rõ ràng. Cũng nên lưu ý nên chọn khu vực tập trung đông dân cư, phát triển hoàn chỉnh hạ tầng, tiện ích xung quanh. Ngoài ra, sản phẩm vừa túi tiền là ưu tiên hàng đầu, tránh dùng đòn bẩy tài chính thời điểm này.

Giai đoạn này là thời điểm tốt để tìm hiểu và săn lùng sản phẩm để đầu tư, trước khi có nguồn tín dụng lớn từ nguồn tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn được rút ra khỏi hệ thống. Cơ hội ở giai đoạn này là người mua có nhiều sự lựa chọn và có thêm thời gian cân nhắc.