Có nên vay ngân hàng để mua tích lũy đất nền thời điểm này?

Đất nền có dấu hiệu “ấm” hơn

Sau thời gian trầm lắng, thị trường đất nền đang có dấu hiệu “ấm” hơn trong những tháng đầu năm 2024, đặc biệt là đất nền ven đô và các tỉnh lân cận Hà Nội. Báo cáo quý I/2024 của công ty PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy thị trường đất đền có xu hướng “rã băng”.

Theo đó, mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023 chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý I/2024 đã tăng lên 48%.

Ở phía Bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng 1,7 - 2 lần so với quý I/2023.

Ở phía Nam, mức độ quan tâm đất nền đã ngừng đà giảm. So với quý I/2023, hiện tại lực cầu đất nền tại Quận 9, Quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn tăng từ 13 - 25%.

Về mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm ngoái, miền Nam có sự điều chỉnh giảm 3% nhưng miền Bắc tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam nhận định: “ Sức hấp dẫn của “kênh đầu tư vua” quay trở lại và phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đang được quan tâm nhiều nhất. Từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng ”.

Ông Tuấn đánh giá sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực.

Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền. Vào tháng 3 (sau Tết âm lịch), nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên.

Thứ hai là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm 12 - 19% so với đầu năm 2023.

Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025.

“Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng ", ông Tuấn chia sẻ.

Ông Tuấn cũng cho rằng hiện tại là thời điểm thích hợp để săn tìm quỹ đất đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên lựa chọn những lô đất nền có giá vừa phải, dưới 2 tỷ đồng, có pháp lý đầy đủ và có sổ chủ quyền. Ông dự báo nhóm này sẽ ghi nhận giao dịch tăng lên trong thời gian tới.

Một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết, từ 2 năm trước, anh phải bỏ thị trường đất nền đang bị "đóng băng" để chuyển sang phân khúc căn hộ chung cư. Tuy nhiên gần đây theo dõi thấy thị trường đất nền dần ổn định và ngày càng hút khách, anh lại chuyển hướng quay về thị trường cũ.

Nhà đầu tư này phân tích, căn hộ chung cư đang tăng giá không ngừng do khan hiếm nguồn cung. Do đó, đây là thời điểm thích hợp để anh chuyển hướng đầu tư sang đất nền vì có nhiều cơ hội sinh lời hơn.

Chưa phải thời điểm dùng đòn bẩy?

Mặc dù thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng đang có sự khởi sắc, song theo các chuyên gia trong ngành, giờ chưa phải thời điểm thích hợp để nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để “săn” đất nền.

Hiện tại, nhà đầu tư đang có động thái đi "săn" đất tranh thủ thời gian thị trường "xuống đáy", dễ thương lượng mua. Đồng thời, nhà đầu tư có thể đón đầu cơ hội trước khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản được thực thi và khả năng lớn sẽ làm thay đổi mặt bằng giá của mọi loại hình bất động sản.

Song nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia ở thời điểm này. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì giờ là lúc thích hợp để tìm kiếm cơ hội.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, bây giờ lãi suất vay ngân hàng đang có lợi cho người mua bất động sản. Cụ thể, lãi suất vay mua bất động sản tại 4 ngân hàng quốc doanh hiện đang rất thấp, trung bình chỉ tầm 5-6%, mức lãi suất thả nổi khoảng từ 8,5- 9%. Riêng với các ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất ưu đãi đang từ 5-7% và thả nổi cũng chỉ rơi vào mức từ 8,7-11%. Đây là mức lãi suất dễ thở với người mua nhà.

Nếu đi vay mua nhà lúc này, khoảng tầm 2-3 năm nữa khi mà người mua phải chịu mức lãi thả nổi thì cũng là lúc thị trường phục hồi và người mua đã bắt đầu có thể bán ra hay đầu tư kiếm lời từ suất đầu tư trên.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng lưu ý, nếu là để đầu tư đất nền, nhà đầu tư sẽ cần thận trọng hơn. Trước tiên, đất nền là kênh đầu tư dài hạn yêu cầu trường vốn. Thị trường đất nền cũng được dự báo là sẽ phục hồi nhưng theo hướng ổn định và khó xuất hiện những cơn sóng đất như các năm trước.

Trước đó, Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, trong 1.000 người khảo sát, có tới 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản vào một năm tới.

Trong số 65% người dự định mua bất động sản trong năm nay, 1/3 tương đương 33% người cho biết sẽ quan tâm tới đất nền, dù loại hình này có lượng giao dịch sụt giảm mạnh.

Đối với thị trường đất nền, phân khúc giá dưới 2 tỉ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất, chiếm 42%; khoảng giá 2-4 tỉ đồng đứng thứ hai với 24% mức độ quan tâm; khoảng giá 4-6 tỉ đồng đứng thứ ba với 10%…

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình săn đất nền ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Bên cạnh đó, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.