“Cứu” thị trường bất động sản: Đâu là “bài toán” cần phải giải?

Cung – cầu lệch pha

Việc thừa nhà cao cấp - thiếu nhà giá rẻ đang tồn tại như một nghịch lý trên thị trường bất động sản hiện nay. Do vậy, việc cơ cấu lại sản phẩm là hướng đi cần thiết của các doanh nghiệp bất động sản lúc này.

Mới đây, theo số liệu được Công ty CBRE Việt Nam công bố, trong 6 tháng đầu năm 2024, diễn biến nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM theo hướng trái chiều.

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới trong 6 tháng đạt gần 11.000 căn hộ từ 17 dự án.

Trong khi tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ chung cư mới tiếp tục khan hiếm, ghi nhận đạt khoảng 1.700 căn hộ chung cư mở bán mới, trong đó quý 1 đạt 500 căn hộ, quý 2 đạt 1.200 căn hộ. Bà Nguyễn Hoài An, giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, đánh giá đây là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận tại Hà Nội kể từ năm 2020 đến nay.

Trong khi nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM nửa đầu năm nay ghi nhận tại khu vực phía Đông và khu Nam thành phố. Hầu hết các dự án mở bán mới tại TP.HCM đến từ các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo, chỉ có 2 dự án chào bán mới.

CBRE Việt Nam nhận định do nguồn cung mới hạn chế, các dự án ra hàng mới tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm đạt tỉ lệ bán tốt.

CBRE Việt Nam dự báo năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt khoảng 20.000 căn hộ, cao nhất trong 5 năm gần đây. Còn tại TP.HCM, nguồn cung chung cư năm nay sẽ đạt khoảng 8.000 căn hộ.

Còn theo dự báo của Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing, nguồn cung thị trường Hà Nội cả năm sẽ đạt 22.000 căn hộ, cao hơn thời kỳ 2020 - 2023 và bằng khoảng 69% năm 2019.

Trong đó, phân khúc cao cấp, giá bán từ 50 - 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm khoảng 70% trong 6 tháng cuối năm 2024 và khoảng 68% trong năm 2025.

Đặc biệt, năm 2025 thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang, giá bán từ 80 - 230 triệu đồng/m2 tại khu Tây và khu Bắc, trong khi phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) dự báo chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Từ quý 4/2023 đến nay, một số dự án đưa ra thị trường với sản phẩm căn hộ có giá rất cao nhưng giao dịch lại hạn chế. Điều này cho thấy giá của những dự án này đã vượt qua tích lũy của nhiều người mua.

Theo khảo sát, hơn 60% nhu cầu mua nhà đang rơi vào các dự án có giá trên dưới 3 tỷ đồng, còn nguồn cung hiện hữu thì giá đang quá cao. Cung – cầu lệch pha cũng là nguyên nhân khiến thanh khoản bất động sản phục hồi chậm và nhiều dự án rơi vào cảnh khó bán hàng.

Theo thống kê cho thấy, giá nhà nói chung (chung cư và nhà phố) tăng liên tục trong giai đoạn 2015-2023, với mức tăng trung bình khoảng 15-20% mỗi năm. Đây là một trong những áp lực rất lớn đối với cơ quan quản lý Nhà nước trong nỗ lực đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, bởi với người lao động thu nhập chưa cao, việc tạo lập chỗ ở cũng ngày càng khó khăn.

Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở năm 2019, TPHCM có khoảng 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân. Trong đó nhu cầu nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước khoảng 20.000 hộ; nhu cầu nhà ở để chỉnh trang đô thị có khoảng 21.000 hộ sống trên và ven kênh rạch; khoảng 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ.

Như vậy, nhu cầu nhà ở của người dân TPHCM rất lớn và không ngừng tăng thêm, với quy mô mỗi năm thêm khoảng 200.000 người, chủ yếu là tăng cơ học.

Giai đoạn 2021-2023, diện tích sàn nhà ở trên toàn địa bàn tăng thêm 19,74 triệu m2 sàn, trong đó nhà ở dân tự xây tăng 14,25 triệu m2 sàn; nhà ở thương mại tăng 5,43 triệu m2 sàn. Theo chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở của TPHCM đề ra giai đoạn 2021-2025, tổng diện tích sàn xây dựng về nhà ở cần phát triển thêm khoảng 50 triệu m2, và diện tích nhà ở bình quân đầu người đến hết năm 2025 đạt 23,5m2/người.

Tuy nhiên, đến năm 2023 tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở chỉ đạt 19,74 triệu m2 (tương đương 39,5% chỉ tiêu) và diện tích nhà ở bình quân đầu người 21,67m2/người (chỉ tiêu là 23,5m2/người).

Cần chung tay giải “bài toán cung – cầu”

Từ quý 4/2023 đến nay, một số dự án đưa ra thị trường với sản phẩm căn hộ có giá rất cao nhưng giao dịch lại hạn chế. Điều này cho thấy giá của những dự án này đã vượt qua tích lũy của nhiều người mua.

Theo khảo sát, hơn 60% nhu cầu mua nhà đang rơi vào các dự án có giá trên dưới 3 tỷ đồng, còn nguồn cung hiện hữu thì giá đang quá cao. Cung – cầu lệch pha cũng là nguyên nhân khiến thanh khoản bất động sản phục hồi chậm và nhiều dự án rơi vào cảnh khó bán hàng.

Để giữ được doanh nghiệp và đảm bảo xuất đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực điều hướng nguồn tiền vào các sản phẩm có tính “hợp lý” như: tham gia xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư các dự án nhà ở vừa túi tiền - hay nói cách khác: nhà có giá thành đáp ứng khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Các chuyên gia cũng nhận định, sản phẩm bất động sản vẫn trong tình trạng mất cân đối cung - cầu và đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường khó phát triển bền vững. Chỉ khi nào nguồn cung nhà ở “vừa túi tiền” được gia tăng thì mới giúp giảm độ lệch của cán cân cung – cầu trên thị trường bất động sản.

Trước khi các bộ Luật mới chính thức có hiệu lực, nhiều doanh nghiệp cũng đang coi đây là giai đoạn để thanh lọc chính mình và thị trường.

Việc tái cơ cấu phân khúc là hướng đi sống còn của các doanh nghiệp bất động sản giai đoạn này, bởi nếu "không bán thứ thị trường cần" sẽ dễ bị đào thải trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn và nhu cầu ở thực đang chiếm ưu thế hơn việc đầu tư và lướt sóng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, nếu Luật Đất đai 2024 được áp dụng sớm sẽ tháo gỡ được các điểm nghẽn cho thị trường địa ốc.

Trong đó, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá đất theo giá thị trường, qua đó những người sở hữu đất được cho sẽ hưởng lợi. Ngoài ra, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng để phát triển dự án.

Đặc biệt, việc Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm tiếp đó cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực cũng sẽ là tin vui cho doanh nghiệp và thị trường để tháo gỡ những rào cản thủ tục còn nhiều vướng mắc trước đây.

"Ở góc độ doanh nghiệp, tôi rất mong Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm. Bởi doanh nghiệp chúng tôi cũng là một trong những doanh nghiệp bất động sản đang gặp vướng mắc trong vấn đề thủ tục đầu tư do các quy định từ bộ luật cũ vừa chồng chéo, vừa mâu thuẫn” - ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group chia sẻ.

Đồng thời, để giảm bớt độ chênh lệch của cán cân cung – cầu trên thị trường bất động sản, Tiến sỹ Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần có giải pháp về chính sách, thể chế cho nhà ở vừa túi tiền theo hướng nhà ở thương mại mà không cần hỗ trợ tài chính như nhà ở xã hội.

“Một số quốc gia đang triển khai nhà ở vừa túi tiền (affordable housing, fair housing) là các tham khảo tốt cho Việt Nam. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ triển khai Đề tài nghiên cứu khoa học về vấn đề này ngay những ngày đầu năm 2024 để có kiến nghị kịp thời với Nhà nước” – ông Bình chia sẻ.

Theo ông Bình, song song với đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đang triển khai, cần có thêm chính sách thu hút tư nhân xây nhà ở vừa túi tiền thông qua thủ tục hành chính, cung cấp vốn... Chỉ riêng nhà ở xã hội rất khó đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp đến trung bình. Nhà vừa túi tiền cần sớm đóng vai trò chính trên thị trường nhà ở Việt Nam.