Đà Nẵng: Đất nền đi ngang, nửa cuối năm có bật lên?

Nhà đầu tư lớn “ngắm kỹ, xuống tiền chọn lọc”

Đánh giá về diễn biến thị trường đất nền tại Đà Nẵng, ông Đỗ Viết Tuấn, đại diện Văn phòng bất động sản Thành Phúc Land, hoạt động tại khu vực quận Liên Chiểu, cho biết thị trường đang trong trạng thái chững lại và đi ngang, không còn sôi động như thời điểm cách đây 2-3 tháng khi rộ lên thông tin sáp nhập các địa phương. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là giá đất không giảm, tỷ lệ công chứng giao dịch vẫn đạt trên 90%. Trường hợp bỏ cọc chủ yếu đến từ lý do cá nhân như không xoay kịp nguồn vốn.

Theo ông Tuấn, sau hơn một năm tăng trưởng mạnh, giá đất tại Đà Nẵng đã vượt mức đỉnh năm 2019. Vì vậy, thị trường đang cần một khoảng lặng để định hình lại xu hướng phát triển. Tại khu vực quận Liên Chiểu, giá một số lô đất quanh khu chung cư Bàu Tràm hiện dao động ở mức 3,1-3,2 tỷ đồng/lô (đường 5,5m) và 3,4-3,5 tỷ đồng/lô (đường 7,5m).

Thị trường hiện nay chủ yếu thu hút nhà đầu tư nhỏ lẻ với dòng tiền nhàn rỗi, trong khi các nhà đầu tư lớn có xu hướng quan sát thị trường nhiều hơn. “Lượng vốn từ nhà đầu tư lớn vẫn còn rất dồi dào, nhưng tâm lý dè dặt đang khiến họ chỉ xuống tiền khi tìm được sản phẩm giá tốt, thấp hơn thị trường 50-100 triệu đồng mỗi lô,” ông Tuấn chia sẻ và cho hay với những tín hiệu tích cực hiện tại, kỳ vọng từ tháng 7 hoặc tháng 8, thị trường đất nền Đà Nẵng sẽ sôi động trở lại.

Tương tự, ông Nguyễn Anh Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản Trường Phát, hoạt động tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn, cũng cho rằng sau cơn sốt ngắn khoảng 2-3 tháng đầu năm, thị trường đã hạ nhiệt dù giao dịch vẫn duy trì ở mức ổn định. Giá đất khu vực Sơn Thủy từ đầu năm đến nay đã tăng khoảng 15% so với cuối năm ngoái, trong khi An Thượng và Mỹ Khê ghi nhận mức tăng khoảng 20%.

Theo ông Dũng, nhiều yếu tố đang hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản Đà Nẵng như các dự án trọng điểm được triển khai gồm dự án nghiên cứu lấn vịnh Đà Nẵng, xây dựng cảng Liên Chiểu, khu thương mại tự do… Trong bối cảnh thị trường đã trầm lắng trong nhiều năm, cụ thể là đã 5,5 năm liên tiếp (2019 – cuối 2024), việc hồi phục và bật tăng trở lại là điều hợp lý. Và nhóm khách hàng hiện tại không chỉ đến từ Đà Nẵng mà còn có nhà đầu tư từ Hà Nội, TP. HCM bao gồm cả người di cư và đầu tư dài hạn cũng như Việt kiều…

Đưa ra khuyến nghị cho nhà đầu tư, ông Nguyễn Anh Dũng cho rằng đây là thời điểm cần sự quyết đoán nhưng cũng phải tỉnh táo. “Nếu chọn đúng vị trí, đúng giá trị sử dụng thì nhà đầu tư có thể thắng trong dài hạn, vì đây mới là giai đoạn đầu của một chu kỳ mới sau hơn 5 năm trầm lắng. Tuy nhiên, trước khi xuống tiền, cần trả lời hai câu hỏi: mua để làm gì và đã có kế hoạch tài chính đầy đủ hay chưa. Bởi thị trường bất động sản đang dần vận hành theo hướng thực chất, những khoản đầu tư chạy theo các ‘cơn sốt’ sẽ ngày càng trở nên lỗi thời,” ông Dũng lưu ý.

Dự báo về xu hướng sắp tới, ông Dũng cho rằng trong 2-3 năm tới, thị trường sẽ bước vào giai đoạn đi lên mạnh mẽ. Riêng trong 6 tháng cuối năm nay, xu thế tăng giá sẽ tiếp tục duy trì, thậm chí có thể xảy ra các đợt sốt cục bộ ở những khu vực hưởng lợi từ các sự kiện lớn như trình diễn pháo hoa quốc tế hay hoàn tất việc sáp nhập hành chính…

Kỳ vọng chu kỳ tăng giá mới sau tháng 7

Ông Trần Trọng Vũ, nhà đồng sáng lập đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.RTop of FormBottom of Form, cho biết từ sau Tết Nguyên đán đến tháng 4, kỳ vọng về việc sáp nhập địa giới hành chính đã khiến giá bất động sản khu vực phía nam Đà Nẵng tăng trưởng mạnh, với mức tăng 8% - 10% chỉ trong ba tháng và hơn 20% tại Điện Ngọc (tỉnh Quảng Nam) giáp ranh Đà Nẵng. Tuy nhiên, hiện thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và ổn định trở lại với sự phân hóa thanh khoản rõ rệt giữa các khu vực.

Cụ thể, các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, quy hoạch bài bản và dân cư hiện hữu như Hòa Xuân, Nam Việt Á, Nam Hòa Xuân, FPT, Sơn Thủy, Đông Hải, Tân Trà vẫn giữ giá ổn định hoặc tăng nhẹ. Trong khi đó, những nơi chỉ “ăn theo” thông tin sáp nhập như Điện Ngọc, Điện Dương đã bắt đầu giảm nhiệt, với mức giảm giá nhẹ 100-200 triệu đồng mỗi lô và thanh khoản chững lại.

Từ tháng 4, thị trường bắt đầu ghi nhận xu hướng giảm tốc khi Mỹ áp dụng các chính sách thuế mới đối với Việt Nam, khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng, bất chấp điều kiện tín dụng trong nước đang thuận lợi. Lo ngại về chính sách thuế, khả năng đánh thuế giao dịch ngắn hạn và chỉ số sản xuất yếu cũng là những yếu tố khiến dòng tiền trở nên thận trọng hơn.

Ông Vũ cho biết thị trường hiện thu hút ba nhóm khách hàng chính: nhà đầu tư dài hạn, người mua để ở và nhà đầu cơ. Trong đó, nhà đầu tư dài hạn quan tâm đến bất động sản có tiềm năng tăng giá thực chất hoặc tạo dòng tiền, với tỷ suất cho thuê 4% - 9%/năm – cao hơn nhiều so với mức bình quân 1,8% - 3%/năm tại Việt Nam. Người mua để ở ưu tiên khu vực có tiện ích đầy đủ, hạ tầng tốt như: Hòa Xuân, Nam Việt Á, FPT, Kim Long, hoặc khu dân cư ven sông, ven biển. Nhà đầu cơ tuy hoạt động chững lại nhưng vẫn theo dõi sát sao các khu vực có tiềm năng đột phá về hạ tầng như Sơn Trà, Liên Chiểu.

Khu vực ven biển như Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà vẫn giữ sức hút với nhà đầu tư nhắm đến khai thác du lịch hoặc sở hữu bất động sản giá trị cao. Giá đất tại đây dao động 60 - 300 triệu đồng/m2 với mức sinh lời từ cho thuê khoảng 5% - 9%/năm. Đây cũng là khu vực có mức tăng giá mạnh nhất từ đầu năm, dao động 15% - 25%, nổi bật ở An Thượng, Mân Thái, Sơn Trà và Sơn Thủy.

Trong khi đó, khu vực trung tâm và lân cận như Hòa Xuân, Nam Việt Á, FPT được người mua ở thực ưu tiên nhờ tiện ích hiện hữu, giao thông thuận lợi và hệ thống giáo dục, y tế chất lượng cao. Chính sách phân bổ tuyển sinh theo tiêu chí “nhà gần trường” từ sau năm 2026 được kỳ vọng sẽ đẩy mạnh nhu cầu mua ở thực tại đây. Từ đầu năm, giá nhà phố khu vực này đã tăng trung bình 12% - 20%.

Với quỹ đất lớn và giá còn mềm, khu vực phía tây và tây bắc như Liên Chiểu, Hòa Vang thu hút nhà đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, thông tin về khả năng chuyển trung tâm thương mại tự do về Chu Lai gần đây khiến thị trường nơi đây chậm lại.

Đánh giá triển vọng thời gian tới, ông Vũ cho rằng các yếu tố vĩ mô đang dần tích cực hơn. Nguồn cung tiền dồi dào, lãi suất thấp và quan hệ thương mại Việt – Mỹ được cải thiện. Về hạ tầng, việc sáp nhập với Quảng Nam mở ra dư địa phát triển lớn cho Đà Nẵng. Hàng loạt dự án lớn như cảng Liên Chiểu, lấn biển vịnh Thuận Phước, mở rộng cao tốc và nâng cấp sân bay Chu Lai sẽ tạo xung lực mới cho thị trường. Dự báo sau tháng 7, khi các yếu tố vĩ mô rõ ràng hơn, đất nền Đà Nẵng sẽ bước vào chu kỳ tăng giá mới, với thanh khoản cải thiện rõ rệt vào cuối năm.