Dân đầu tư “chật vật” mua nhà giữa “bão giá” bất động sản

Chật vật tìm nguồn hàng sơ cấp

Theo ghi nhận của DKRA Việt Nam, giá bán sơ cấp của phân khúc căn hộ tại TP.HCM trong quý I trung bình là 62 triệu đồng/m2, tương đương một căn hộ 60 m2 có giá khoảng 3,7 tỷ đồng. Ở mức giá trung bình đó, giá bán căn hộ sơ cấp cao nhất trong quý I ghi nhận là 105 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 36,5 triệu đồng/m2. Với mức giá bán thấp nhất là 36,5 triệu đồng, một căn hộ 2 phòng ngủ 60 m2 đã ở mức 2,2 tỷ đồng với vị trí khá xa trung tâm.

Theo khảo sát giá nhà 3 tháng đầu năm đã tăng so với năm 2020, đến tháng 4, tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng về giá ở nhiều khu vực. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi đó căn hộ hạng sang tăng đáng kể trong quý. Thị trường tiếp tục thiếu vắng sản phẩm căn hộ bình dân. Đơn cử như giá bán căn hộ ở một số quận cũ tại TP. Thủ Đức tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới, nhiều dự án chạm ngưỡng hạng sang. Mặt bằng giá sơ cấp một số dự án bán ra trong tháng tăng đáng kể, mức tăng trung bình dao động khoảng 8-15% so với giai đoạn trước đó.

Một chủ đầu tư tại Nguyễn Duy Dương, quận 10 mong muốn tìm mua một căn hộ ở dự án đang triển khai từ chủ đầu tư thay vì phải mua lại từ thị trường thứ cấp. Tuy nhiên việc tìm dự án không hề dễ dàng khi thị trường có quá ít sản phẩm triển khai và tầm giá vượt xa mong muốn.

“Nếu muốn mua căn hộ trung cấp quận 9, Thủ Đức khu Đông thì tầm tài chính phải 3 tỷ trở lên, các quận 8, quận 6, Bình Tân thuộc khu Tây giờ giá chung cư cũng 37-38 triệu/m2. Điều quan trọng nhất không phải là giá bán cao mà muốn mua thì đều phải mua chênh từ sang nhượng. Tìm nguồn hàng từ chủ đầu tư rất khó khăn”, người này cho hay.

Cũng tìm mua nhà ra riêng, một chủ đầu tư khác tại Thanh Đa, Bình Thạnh cho biết chưa bao giờ thấy thị trường ít lựa chọn như hiện nay. Khu vực quận Bình Thạnh, Gò Vấp không có dự án mới nào triển khai, ngay cả khu Đông nơi vốn có rất nhiều chung cư phát triển mỗi năm giờ cũng lèo tèo vài lựa chọn và toàn là hạng sang, cao cấp giá 60-70 triệu/m2. Hết cơ hội mua nhà sơ cấp, người này chạy qua thị trường thứ cấp, tìm kiếm mấy dự án cũ nhưng căn hộ giá tầm 1,6 tỷ đồng được giới thiệu đều thuộc mấy dự án chất lượng xuống cấp nghiêm trọng và dịch vụ quản lý tệ.

Nản lòng, anh đành phải tính toán lại chi tiêu, vay thêm ngân hàng để chốt mua một căn hộ 56m2 tại dự án vừa bàn giao được 2 năm với giá hơn 2 tỷ đồng. Theo kinh nghiệm của anh, 2 năm trước vì sợ vay mượn mà không quyết đoán mua nhà, giờ không chỉ khó tìm căn hộ ứng ý mà giá thành cũng cao, anh vẫn phải đi con đường vay vốn. Anh cho biết giá nhà mỗi năm lại một tăng lên, chờ giảm giá thì không biết chờ đến khi nào trong khi nguy cơ nếu không mua bây giờ sau này càng khó mua hơn nữa.

Giá nhà vẫn sẽ tiếp tục tăng cao?

Nhìn nhận về chiều hướng phát triển của giá nhà đất trong các năm tới đây, nhiều chuyên gia trong ngành đều có chung quan điểm giá bất động sản sẽ duy trì đà tăng trong nhiều năm tới.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận thị trường CBRE Việt Nam cho biết, riêng trong quý I/2021 giá chào bán các dự án chung cư mới trên địa bàn TP Hồ Chí Minh tăng 14,6% so với cùng kỳ năm trước. Cùng với đó là giá nhà liền thổ cũng tăng 11%. Thị trường được xác định đang trong chu kỳ giá tăng nhanh và gần như không chững lại dù là vì COVID-19.

Không chỉ thị trường sơ cấp mà giá nhà thứ cấp cũng được dự báo sẽ tiếp diễn đà leo thang trong năm năm 2021. Ghi nhận của Batdongsan.com.vn cho thấy,  trong 4 tháng đầu năm hoạt động giao dịch căn hộ thứ cấp có phần nhộn nhịp hơn, lượng giao dịch thành công chiếm phần nhiều, nhất là ở dòng phân khúc căn hộ từ 2-2,5 tỷ đồng. Bên cạnh đó, giá bán căn hộ thứ cấp tại TP Hồ Chí Minh cũng có xu hướng tăng, nhất là ở các dự án có tầm giá bình dân dưới 2 tỷ đồng. Theo dự báo sẽ có mức tăng từ 7-10% trong năm 2021.

Thậm chí trong thời điểm tháng 4/2021 khi dịch Covid-19 bùng phát, giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục tăng thêm 5% so với cùng kỳ, đạt mức trung bình 45-47 triệu đồng/m2 và gần tiệm cận mức 50 triệu đồng/m2. Cá biệt có nhiều dự án chào bán trong cuối tháng 4 vừa qua còn có biên độ tăng giá đạt gần 7-10% so với mức chào bán cuối năm 2020. Giá chung cư tại TP Hồ Chí Minh được dự báo tăng trưởng ít nhất 9% trong năm 2021.

Có quá nhiều yếu tố đang tác động lên giá nhà và sự tác động này đều theo chiều hướng buộc thị trường phải tăng giá bán trong tương lai. Giá trị tiền sử dụng đất và chi phí phát triển dự án là hai yếu tố chủ chốt sẽ khiến giá nhà tăng cao trong các năm tới đây. Chưa bàn đến vấn đề quỹ đất TP Hồ Chí Minh và các khu vực liền kề đang ngày càng ít dần đi, giá trị tiền sử dụng đất gia tăng kéo theo chi phí phát triển của doanh nghiệp leo thang. Theo các chủ đầu tư bất động sản tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, việc giá nguyên vật liệu, đặc biệt là giá thép tăng cao buộc họ phải tăng giá bán. Ngoài thép còn các vật liệu khác tăng giá như đồng, gỗ… Chính vì vậy, việc tăng giá bán bất động sản là sự điều tiết bình thường trong cấu thành giá.