Bắt mạch “gu” đầu tư bất động sản công nghiệp

Xét về lĩnh vực, bất động sản là lĩnh vực thu hút vốn FDI cao thứ 3 (đứng sau công nghiệp chế biến, chế tạo và sản xuất, phân phối điện) với với tổng vốn đăng ký đạt khoảng 600 triệu USD. Trong đó, Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản tiếp tục là những quốc gia đầu tư mạnh nhất vào Việt Nam. Đối với bất động sản công nghiệp, trong quý I/2021, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) có xu hướng chảy mạnh vào lĩnh vực này.

Thực tế cho thấy, hiện nay xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng khiến dòng vốn đầu tư nước ngoài đều đặn chảy về Việt Nam những năm gần đây, trong khi những nhà đầu tư hiện hữu vẫn không ngừng tìm kiếm cơ hội mới, có thể kể đến sự góp mặt cũng như gia tăng đầu tư của Warburg Pincus (1,27 tỷ USD), KKR (900 triệu USD), Softbank Visson Fund (300 triệu USD), Confidential (250-350 triệu USD), Exs Capital (100 triệu USD); TPG (80 triệu USD)…

Theo thông tin từ các ngân hàng, tổ chức và tạp chí tài chính quốc tế như UBS, Standard Chartered, JETRO, AmCham China, McKinsey, Bloomberg, Economist Magazine…, có khoảng 20% cơ sở sản xuất tại Trung Quốc sẽ di dời khỏi đây trong 5-10 năm tới; 80% người tiêu dùng Mỹ không muốn sử dụng các sản phẩm sản xuất tại Trung Quốc…, và điều may mắn Việt Nam là địa điểm ưu tiên số một cho sự dịch chuyển này nhờ sở hữu nhiều lợi thế về lực lượng lao động, vị trí địa lý thuận lợi và phòng chống COVID-19 tốt. Theo đó, mảng bất động sản công nghiệp và nhà ở được dự báo sẽ đón nhận nhiều dòng vốn đầu tư mới trong thời gian tới.

Tại Việt Nam đang có sự chuyển mình mạnh mẽ trong thu hút đầu tư nước ngoài thời gian qua. Trong đó, ở miền Bắc, lĩnh vực công nghệ cao như lắp ráp, điện tử… đang là xu hướng. Đơn cử, việc Vinfast đặt nhà máy lắp ráp ô tô tại Hải Phòng kéo theo nhiều nhà cung cấp (vendor) đầu tư vào địa phường này.

Còn ở miền Nam – trung tâm sản xuất công nghiệp lớn nhất cả nước, thì tập trung vào công nghệ sinh học, công nghệ thông tin, dược phẩm và hàng không. Riêng khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long chủ yếu phát triển các lĩnh vực về chế biến nông, thủy sản. Hiện nay, kinh tế nông nghiệp khu vực này chuyển đổi rất mạnh mẽ, cụ thể: Xuất khẩu thủy hải sản 65%; xuất khẩu cá 60%; xuất khẩu trái cây 70%; xuất khẩu gạo 90%…

Về nguồn cung khu công nghiệp nói chung, miền Nam hiện lớn hơn miền Bắc khoảng 2,5 lần, nhưng miền Bắc có phần phát triển mạnh mẽ hơn nhờ lợi thế vị trí địa lý khi ở gần Trung Quốc – thị trường nhập khẩu nguyên liệu lớn của nhiều doanh nghiệp khách thuê. Hiện tại, các nhà sản xuất linh kiện điện tử lớn như Foxcon, LG, Samsung… đều đang tập trung tại khu vực này.

Đối với nhà kho, nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung ở thị trường miền Nam cũng lớn hơn, tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, còn miền Bắc là Bắc Ninh và Hải Phòng. Nếu so về tỷ lệ lấp đầy thì miền Bắc cao hơn, cho thấy nhu cầu thuê đang lớn hơn so với miền Nam. Còn ở miền Trung, do giá đất còn rẻ nên thu hút được nhiều ngành nghề sử dụng nhiều đất và sự cạnh tranh về lao động cũng thấp hơn so với 2 khu vực trọng điểm phía Nam và Bắc.

Bà Vân cũng cho rằng so với các quốc gia trong khu vực, lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam mới ở giai đoạn đầu phát triển, nên số lượng kho bãi đạt tiêu chuẩn quốc tế còn rất hạn chế, nếu không muốn nói là còn khá manh mún, lộn xộn và hiệu quả khai thác chưa cao.

Hiện tại, có một khoảng cách dài về nhà kho tiêu chuẩn giữa Việt Nam và quốc tế (chiều cao trần, phòng cháy, chữa cháy, hệ thống giá, kệ…). Thậm chí, nhiều nước trên thế giới có hệ thống kho, kệ được tự động hóa, chỉ cần quét mã là robot sẽ đến và nhận hàng, vận chuyển. Nhìn chung, ưu thế về kho bãi đang thuộc về các đầu tư ngoại – vốn có lợi thế cả về kinh nghiệm, công nghệ, tiềm lực tài chính lẫn sự am hiểu khách hàng.

Về câu chuyện làm dự án khu công nghiệp của chủ đầu tư trong nước, theo bà Vân, hiện chủ yếu theo hướng phân chia đất theo khu rồi bán lại, chứ không đầu tư hoàn thiện vào hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích khu công nghiệp rồi mới cho thuê. Thế mạnh của các chủ đầu tư nội là có quan hệ tốt với chính quyền địa phương, am hiểu thị trường trong nước…, chứ không mạnh về thiết kế sản phẩm, thi công, đầu tư, tài chính…

Hiện nay nhiều chủ đầu tư trong nước cũng nhận ra việc hoàn thiện khu công nghiệp rồi cho thuê “ngon” hơn việc chỉ bán đất thông thường, nhưng không dễ thực hiện bởi những hạn chế như đã nêu ở trên.

Về phía các nhà đầu tư nước ngoài, dù có tiềm lực, nhưng việc gia nhập một thị trường mới cũng không dễ dàng, cho nên giải pháp hợp tác với chủ đầu tư trong nước để cùng phát triển dự án trên quỹ đất sẵn có là giải pháp vẹn toàn, giúp khách thuê có thêm sự lựa chọn về sản phẩm, từ mặt bằng đến kho bãi, nhà xưởng… Sự cộng sinh này không chỉ có lợi cho các bên tham gia, mà còn cho toàn thị trường, cho nên cần được duy trì.