Dành 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại cho nhà ở xã hội chẳng khác nào bia kèm lạc

Thực trạng nhà ở xã hội hiện nay tại Việt Nam

Theo Bộ Xây dựng, hiện nay cả nước đang tiếp tục triển khai 264 dự án, quy mô xây dựng khoảng 216.500 căn, với tổng diện tích khoảng 10,8 triệu m2; còn lại 512 dự án chưa triển khai hoặc đang làm thủ tục đầu tư xây dựng.

Xét về số lượng, từ năm 2009 đến nay, cả nước có thêm khoảng 5.000 dự án nhà ở thương mại, nhưng chỉ có 533 dự án dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, chiếm khoảng 10%. Phần còn lại các dự án đều thực hiện phương án nộp tiền chuyển giao sử dụng quỹ đất 20% này để được "toàn quyền" khai thác thương mại trên dự án đã được cấp phép.

Tính đến đầu năm 2023, cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, đang tiếp tục triển khai (bao gồm các dự án đã được chấp thuận đầu tư và đang triển khai đầu tư xây dựng) 401 dự án giúp hàng trăm nghìn người thu nhập thấp, công nhân có chỗ ở.

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, với số lượng nhà ở công nhân đã hoàn thành là 2,7 triệu m2 (đáp ứng khoảng hơn 340.000 người lao động) thì mới đạt khoảng 40% mục tiêu về nhà ở công nhân khu công nghiệp đến năm 2020), hầu hết số lượng công nhân còn lại hiện nay chưa có chỗ ở ổn định, đang phải ở tại các khu nhà trọ do người dân tự đầu tư xây dựng. 

Việc xây dựng nhà ở xã hội hiện đang gặp vướng mắc liên quan đến quỹ đất. Cụ thể, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại phải dành ra 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.

Trên thực tế quy định này đã gây ra nhiều khó khăn trong quá trình phát triển nhà ở xã hội tại nhiều tỉnh thành, ví dụ điển hình là TP.HCM khi Sở Quy hoạch và Kiến trúc thành phố đã báo cáo đa số các đồ án quy hoạch phân khu trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã được duyệt hiện nay chưa xác định vị trí, diện tích quỹ đất nhà ở xã hội hoặc chưa cập nhật các dự án nhà ở xã hội.

Qua đó, Sở nhận thấy việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội là chưa phù hợp với thực tiễn.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay các dự án đã chia ra thành nhiều phân khúc thì việc “bia kẹp lạc” không hiệu quả.

“sắp tới dự thảo Luật Nhà ở sẽ bỏ quy định này vì làm nhà ở xã hội phải tính đến lâu dài chứ không phải là sẽ cố gắng xây vào những nơi có quỹ đất trống vì nếu như vậy các dự án nhà ở xã hội sẽ không đảm bảo được về chất lượng hạ tầng những căn hộ đấy về lâu dài được.

Mặc dù có quy định về việc dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội nhưng thời gian vừa qua việc này hiện đang không hiệu quả”.

Vị chuyên gia cho rằng, “Thay vì quy định các dự án nhà ở thương mại phải cắt ra 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội thì bây giờ các tỉnh thành cần có trách nhiệm quy hoạch xây dựng nhà ở tại những khu có diện tích lớn, quy mô khoảng 10.000m2 trở lên thì lúc đó việc xây dựng nhà ở xã hội mới đảm bảo được tính đồng bộ hạ tầng, nâng chất lượng cuộc sống người dân khi chuyển đến ở.

Nếu muốn xây dựng các khu nhà ở xã hội đầy đủ hạ tầng tối thiểu các dự án nhà ở thương mại phải có quỹ đất từ 10.000 ha trở lên mới đảm bảo được tính đồng bộ và tính lâu dài. Chỉ 5.000m2 thì chi phí xây dựng rất cao, không đủ chất lượng thì chẳng khác nào nhà tập thể cũ. Về lâu về dài thực sự không ổn".

Đề xuất bỏ quy định dành 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng

Bởi nhiều ý kiến không đồng tình, thậm chí là phản đối, Bộ Xây dựng đã trình Quốc hội sửa đổi luật Nhà ở năm 2014 theo hướng bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Thay vào đó, bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND tỉnh, thành phố. Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, UBND tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

Tổng Giám đốc Công ty Đại Phúc Land - bà Nguyễn Hương đánh giá đề xuất của Bộ Xây dựng là hợp lý vì trong thực tế, quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội khó khả thi khi triển khai. 

Đơn cử, các dự án trong khu vực nội thành mặt bằng giá đất cao sẽ không đảm bảo với dòng sản phẩm giá thấp. Chưa kể sinh sống tại khu vực này người thu nhập thấp khó đáp ứng được chi phí sinh hoạt khá đắt đỏ. Do vậy thay vì cứng nhắc yêu cầu chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất trong dự án làm nhà ở xã hội thì có thể linh hoạt cho chủ đầu tư quy đổi quỹ nhà đất, hoán đổi bằng tiền mặt. Như vậy, nhà nước sẽ huy động được nguồn lực rất lớn cho mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.

“Việc phát triển nhà ở xã hội là hướng đến sản phẩm bình dân để người nghèo, người thu nhập thấp, công nhân có thể mua được. Nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm thành phố thường là đất vàng, đất kim cương, rất khan hiếm, giá cao, nên không dễ làm nhà ở xã hội. Do đó, thay vì áp đặt, nên điều chỉnh quy định theo hướng phù hợp, sao cho thuận tiện nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động tham gia”, bà Hương cho biết.

Song, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thì lại cho rằng không nên bỏ quy định này mà cần linh hoạt cho chủ đầu tư chọn các phương án như xây dựng nhà ở xã hội tại dự án hoặc hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho nhà nước theo giá thị trường. 

Khoản tiền này cần tách bạch vào một tài khoản riêng, hoặc được hạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng nhà ở xã hội, chứ không nên hòa chung vào vốn ngân sách như hiện nay. Đối với phương án hoán đổi quỹ nhà ở xã hội ở một vị trí khác thì phải có hệ số hoán đổi phù hợp.

Ông Lê Hữu Nghĩa đưa ra ví dụ một dự án ở Quận 1 phải dành 200 căn hộ làm nhà ở xã hội, muốn hoán đổi quỹ nhà ở huyện Bình Chánh thì giá trị phải bằng 200 căn hộ đó. Khi đó, nhà nước có thể thu về được 400 căn, thậm chí hơn. Ngoài ra có thể cho chủ đầu tư liên kết với doanh nghiệp khác chuyên làm nhà ở xã hội để mua quỹ nhà đó bù lại thay vì tự đi xây dựng.

Tại diễn đàn Kinh tế - Xã hội 2023 ngày 19/9, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết dự luật cũng tập trung nhóm chính sách dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Nếu như trước đây Luật yêu cầu dành 20% quỹ đất trong dự án nhà thương mại ở các đô thị loại 3 trở lên cho nhà ở xã hội, lần này Chính phủ trình theo hướng giao cho UBND cấp tỉnh chủ động.

UBND cấp tỉnh có thể quyết định dành 20% quỹ đất trong dự án nhà thương mại cũng như dành quỹ đất ở dự án độc lập để phát triển nhà ở xã hội. "Đây là điểm quan trọng giúp đáp ứng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội", ông Sinh nói.

Về các chính sách ưu đãi, chủ đầu tư tham gia sẽ được miễn tiền sử dụng đất, hưởng lợi nhuận 10%, được dành 20% diện tích đất thương mại dịch vụ đầu tư tiện ích, dịch vụ thương mại phục vụ cư dân tại khu vực dự án của mình. Chủ đầu tư cũng được vay nguồn vốn ưu đãi thông qua ngân hàng thương mại và ngân hàng chính sách xã hội.

Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh đề xuất, số tiền sử dụng đất từ 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại nên thông qua quỹ phát triển nhà ở địa phương để phát triển đầu tư hoặc cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội và tăng lợi nhuận định mức của các nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội lên 15% thay vì 10% như trước.