Đặt cọc nhà đất và những điều không nên lơ là
Đặt cọc là hình thức giao dịch phổ biến đối với những loại tài sản có giá trị lớn. Có không ít các trường hợp “thuận mua vừa bán” thành công, tuy nhiên nếu lơ là, nhiều người vẫn không may rơi vào bẫy mất tiền oan. Xuất phát điểm cho nguyên nhân này vẫn là lợi dụng sự non nớt của người mua, chưa hiểu rõ luật và các giấy tờ pháp lý, nhiều kẻ đã dễ dàng lừa tiền cọc trót lọt.
Hiểu rõ về các rủi ro khi đặt cọc nhà đất
Chị T.V.T người Hà Nội, chọn mua nhà tại TP.HCM để thuận tiện cho công việc. Chị bức xúc nhớ lại mình từng là nạn nhân trong câu chuyện lừa tiền đặt cọc mua nhà những ngày đầu vào TP.HCM lập nghiệp. “Bây giờ nhớ lại, tôi vẫn ước gì lúc đó tôi đừng quá vội vàng nghe theo lời người bán. Đã xuống tiền đặt cọc vì nghĩ rằng con số đó so với giá trị căn nhà là không đáng bao nhiêu. Cộng thêm vì tin tưởng vào sự thân thiện và nhiệt tình từ chủ nhà, tôi không quá nghi ngờ mà chấp nhận đặt cọc hàng trăm triệu nhằm có một “chân” trong căn nhà có vị trí và thiết kế đẹp như vậy.”
“Sai sót lớn nhất đối với tôi chính là giao kết hợp đồng đặt cọc qua loa, sơ sài mà không lập vi bằng hay công chứng. Vì thế, tiền của tôi từ đó cũng không cánh mà bay. Tôi không thể kêu la hoặc kiện tụng gì được bởi không có gì làm bằng chứng, ngay cả biên nhận cũng không”, chị cho biết thêm.
Chính vì một số lỗ hổng về kiến thức dự báo cho các rủi ro sẽ gặp phải mà nhiều người vẫn sập bẫy và mất tiền oan như thường. Theo các chuyên gia, người có ý định đặt cọc mua nhà nên chú ý một số nhóm rủi ro để tránh rơi vào những thủ đoạn tinh vi từ người bán và gây bất lợi cho khách hàng đi mua:
Nhóm rủi ro liên quan đến quy hoạch. Nhà đất hợp pháp, đủ thủ tục nhưng lại vướng quy hoạch, lộ giới, giải tỏa... Ðiều đáng chú ý là nhiều quy hoạch công bố sau khi xác lập sở hữu làm người mua - bán phải hủy dự định. Loại này không thống kê được số liệu cụ thể.
Nhóm rủi ro do nhà đất chưa hoàn chỉnh về thủ tục pháp lý, ví dụ như nhà chưa hoá giá, chưa hợp thức hoá xây dựng, chưa giải quyết xong về đồng sở hữu... Nhóm này chiếm tỷ lệ 49%.
Nhóm rủi ro do bên bán không xuất trình được giấy tờ chính phần lớn do đang thế chấp. Nhóm này chiếm tỷ lệ 15%.
Nhóm rủi ro do tranh chấp, chủ yếu là tranh chấp đồng sở hữu hoặc nhà bên cạnh. Nhóm này chiếm tỷ lệ 4%.
Nhóm rủi ro do tư cách bên bán: ví dụ như bên bán đang mắc nợ, thay đổi ý kiến trong quá trình bán... Nhóm này chiếm tỷ lệ 12%.
Nhóm rủi ro do cơ quan nhà nước thụ lý hồ sơ (ví dụ như vẽ hiện trạng sai, tính thuế sai...). Chiếm tỷ lệ 2%.
Luôn đặt câu hỏi trong quá trình đặt cọc
Nhà sắp mua đã đầy đủ và minh bạch về giấy tờ pháp lý chưa? Vấn đề hứa hẹn về giấy tờ pháp lý như sổ hồng sẽ được bàn giao sau khi thanh toán tiền mua nhà, mặc dù thực chất là hoàn toàn không có. Đây vẫn là bẫy lừa tiền quen thuộc mà nhiều người chưa có kinh nghiệm mua, bán nhà đất hay gặp phải. Để khắc phục tình trạng này, người mua nên tìm hiểu kỹ và luôn có những biên nhận, giấy tờ cam kết được công chứng đầy đủ hòng nếu rủi ro không may xảy ra, người mua vẫn có bằng chứng để tố giác.
Số tiền đặt cọc là bao nhiêu? Mặc dù trong các văn bản luật không quy định về số tiền đặt cọc cho nhà ở. Tuy nhiên người mua cũng cần có những căn cứ để suy xét giá trị đặt cọc cho căn nhà đó. Người mua nên căn cứ vào giá mua bán giao dịch nhà đất để đưa ra số tiền đặt cọc hợp lý; giá thị trường của nhà, đất so với giá mua bán; mức độ thích và cần nhà đất đó thế nào.
Phạt cọc như thế nào? Trong quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 nêu trên, nếu như đã đặt cọc mua bán nhà đất, sau đó bên bán (bên nhận đặt cọc) không bán nữa thì bên bán sẽ phải hoàn trả lại cho bên mua (bên đặt cọc) số tiền bằng 2 lần số tiền đặt cọc. Nếu bên mua không mua nữa thì bên mua không được hoàn trả lại tiền đặt cọc. Tuy nhiên, số tiền phạt cọc hoàn toàn có thể được 2 bên thương lượng sao cho phù hợp với giá trị căn nhà.
Thời hạn đặt cọc là bao lâu? Thời hạn đặt cọc bao lâu sẽ căn cứ vào thời gian mà bên mua có thể chuẩn bị đủ tiền và Thời gian bên bán có thể chuẩn bị đủ giấy tờ và nhà để bàn giao. Đó là thời gian mà hai bên đã cùng mong muốn và sẵn sàng ký công chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng, giao tiền và nhận nhà.
Khi đặt cọc mua bán nhà đất, mỗi bên đều có những mong muốn, yêu cầu và điều kiện riêng của mình. Vậy để giao dịch thành công, vui vẻ, thuận lợi thì luôn cần có sự cân đối quyền lợi của cả 2 bên mua và bán, không nên để bên nào bị thiệt, cũng như không nên giành hết phần lợi về phía mình.
