Đất nền Đà Nẵng: Phục hồi từ đáy nhưng khó có “đột phá” trong năm 2024?

Phục hồi từ đáy

Thị trường bất động sản Đà Nẵng chứng kiến sự "thay da đổi thịt" từng ngày nhờ vào hạ tầng giao thông và quy hoạch bài bản. Thành phố Đà Nẵng với những kế hoạch phát triển dài hạn và đầu tư mạnh mẽ, đã trở thành một điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư và người mua bất động sản.

Trong năm 2024, Đà Nẵng đã và đang tập trung triển khai nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như: xây dựng bến cảng Liên Chiểu, quy hoạch điều chỉnh cảng hàng không quốc tế, di dời ga đường sắt, mở rộng đường ven biển và quốc lộ, cùng các dự án ven sông Hàn. Những dự án này không chỉ góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông mà còn tạo ra những cơ hội cho thị trường bất động sản địa phương.

Với những “đòn bẩy” này, thị trường bất động sản Đà Nẵng đã, đang và sẽ có sự dịch chuyển ra sao? Tâm lý người tiêu dùng và xu hướng nhà đầu tư thay đổi như thế nào?

Hiện tại, theo khảo sát, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang đi ngang ở vùng đáy, thanh khoản trên thị trường mặc dù có cải thiện nhưng hiện vẫn đang ở mức thấp. Giao dịch phần lớn tập trung ở phân khúc nhà ở, chủ yếu ở dòng sản phẩm nhà phố khu vực trung tâm hoặc đất nền khu vực lân cận trung tâm, khu dân cư lấp đầy cao và hạ tầng xã hội hoàn chỉnh. Phân khúc căn hộ nhà ở xã hội trong 2 tháng gần đây mức độ quan tâm, lượng giao dịch cũng không còn như trước đó.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và Đào tạo bất động sản cho biết, qua kết quả khảo sát sơ bộ tại một số khu vực, giá biến động giảm mạnh tại các khu vực xa trung tâm, dân cư thưa thớt, hạ tầng chưa hoàn chỉnh. Mặt bằng giá nhà ở khu vực trung tâm giảm 10% - 20%; đất nền tại một số khu đô thị gần trung tâm như Nam Hòa Xuân giảm 20% - 30%; các khu xa hơn như FPT, Golden Hill giảm từ 30% - 40%.

Theo Báo cáo thị trường BĐS nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận quý 1/2024 mới đây của DKRA cho thấy, phần lớn nguồn cung đến từ hàng tồn kho của những dự án cũ, thị trường khan hiếm dự án mở bán mới. Sức cầu chung ở các phân khúc chủ lực mặc dù tăng nhưng vẫn còn ở mức khá thấp so với giai đoạn 2020 trở về trước.

Riêng với phân khúc đất nền, tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận 9 dự án sơ cấp với nguồn cung khoảng 820 nền. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 14% (tương ứng 144 nền), tăng khoảng 30% so với thời điểm cuối năm 2023. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động, nhưng thị trường giá thứ cấp ghi nhận mức tăng nhẹ 2% - 3% so với cuối năm 2023.

DKRA cũng đưa ra dự báo, nguồn cung đất nền Đà Nẵng và các vùng phụ cận tăng nhẹ so với quý trước, dao động 120-150 nền. Mặt bằng giá sơ cấp có xu hướng đi ngang, các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm tăng thanh khoản.

Đến thời điểm hiện tại, giá đất nền tại Đà Nẵng ghi nhận đã có sự phục hồi, thậm trí còn xuất hiện những thông tin như sốt đất, giá tăng. Trong khi đó, nhiều chủ nhà đất lại đang than thở trầy trật cắt lỗ vẫn không thoát được hàng.

Thời gian qua, trên các trang mua bán nhà đất Đà Nẵng xuất hiện những thông tin như “Đà Nẵng sốt đất”; “Sốt đất chưa qua đến lượt sốt căn hộ, sáng mua chiều bán đã lời chênh 200 triệu”… khiến mọi người xôn xao.

Nói về nghịch lý giá đất nền tăng trong khi một số phân khúc khác đang bán cắt lỗ, một môi giới lâu năm trong nghề ở Đà Nẵng lý giải: “Nguyên tắc, những khu nào đầu cơ nhiều, khi có những biến cố chung, sụp sâu thì chính khu đó sẽ hồi nhanh hơn”.

Theo lời một chủ doanh nghiệp bất động sản tại Đà Nẵng, cho biết, 2 tháng qua, thị trường bất động sản Đà Nẵng khá sôi động ở phân khúc đất nền và căn hộ nhưng không đến mức “sốt”, “nóng”.

Theo người này, giá đất nền tăng nhẹ so với đầu năm 2024. Giá đất nền khu vực Hoà Xuân, Nam Hoà Xuân đang dao động từ 3-4 tỷ đồng/lô. Khách mua đầu tư và cả mua để ở.

“Nhiều khách hàng ở tỉnh lân cận về Đà Nẵng mua cho con, mua để dành, tích luỹ. Giao dịch thời điểm này khởi sắc hơn chút so với trước đây chứ không phải sốt, nóng. Lãi suất hiện nay cũng khá thấp, cộng với nhu cầu thị trường tăng nên khách hàng xuống tiền mua nhanh hơn”, người này cho hay.

Nhưng vẫn chưa thể “đột phá”

Trong báo cáo tình hình bất động sản Quảng Nam - Đà Nẵng năm 2023 và nhận định năm 2024 của đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R cũng nhận định, bất động sản Đà Nẵng đang sống dựa vào điểm tựa "nhu cầu ở thực".

Đáng chú ý, các dòng sản phẩm như shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel vẫn sẽ tiếp tục gặp khó trong thanh khoản.

Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập SPE.R cho biết, năm 2024, đất nền có nguồn cung mới hạn chế, sản phẩm thứ cấp vẫn là chủ đạo. Căn hộ và chung cư lại có nguồn cung mới tương đối dồi dào, giá bán sơ cấp có xu hướng tăng, thị trường thứ cấp giá bán ổn định.

Theo báo cáo của SPE.R, năm 2024, phân khu Tây Bắc - Liên Chiểu (quận Liên Chiểu, một phần huyện Hòa Vang) có nguồn cung sản phẩm mới tương đối nhiều so với các khu vực khác, tuy nhiên thanh khoản sẽ rơi chủ yếu vào các sản phẩm thứ cấp.

Các loại hình sản phẩm gặp khó khăn trong 2024 là shophouse, căn hộ cao cấp, biệt thự; sản phẩm được ưa chuộng sẽ là đất nền thứ cấp giá rẻ.

Đối với phân khu Hòa Xuân - Cẩm Lệ (nằm ở quận Cẩm Lệ và phía Tây quận Ngũ Hành Sơn), nguồn cung sản phẩm mới trong năm 2024 tập trung vào biệt thự, shophouse.

Tuy nhiên, thanh khoản sẽ rơi chủ yếu vào các sản phẩm đất nền thứ cấp phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư. Đà tăng trưởng giá rõ ràng sẽ bắt đầu từ giữa quý II, thanh khoản mạnh mẽ hơn rơi vào cuối năm.

Đối với phân khu Nam Đà Nẵng (phía Nam quận Ngũ Hành Sơn và các dự án phường Điện Ngọc của tỉnh Quảng Nam), thị trường đất nền thứ cấp thanh khoản tương đối thấp, vẫn ưu tiên giá rẻ, đã giảm sâu và phục vụ nhu cầu ở.

Cũng theo ông Vũ thông tin, nhà ở xã hội tại Đà Nẵng mới đang tập trung chủ yếu ở khu vực Liên Chiểu, còn tại phía Nam và Tây Nam thành phố thì gần như không có dự án mới…

"Thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2023 tiếp tục trải qua khó khăn, thách thức, tuy nhiên được dự báo có nhiều điểm sáng hơn trong năm 2024. Sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ khó tạo được đột phá, nhưng sẽ đan xen nhiều cơ hội mới", ông Vũ chia sẻ.

Nói về lời khuyên dành cho người mua đất, mua nhà để ở tại Đà Nẵng trong thời gian tới, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và Đào tạo bất động sản cho rằng đây là lúc nên tham gia mua vì có nhiều sự lựa chọn tốt mà sau này ít có cơ hội được sở hữu. Chỉ nên sử dụng tiền mặt sẵn có, hạn chế tối đa vay mượn. Công thức nhiều chuyên gia chia sẻ là 2 lần 50, cụ thể vay không quá 50% giá trị sản phẩm và khả năng chi trả khoản vay không quá 50% thu nhập của bản thân. Và hết sức chú ý thận trọng về rủi ro thu nhập trong bối cảnh kinh tế vẫn nhiều biến số về khó khăn và thách thức.

“Với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, tôi nghĩ không cần phải chia sẻ gì thêm, vì đây là lúc họ sẽ vừa quan sát, vừa tranh thủ bắt đáy thị trường với những sản phẩm mà chủ sở hữu gặp khó khăn về tài chính, cần xử lý gấp tài sản”, ông Lập nói thêm.

Theo ông Lập, thời gian tới, thị trường bất động sản Đà Nẵng nhiều khả năng sẽ vẫn duy trì trạng thái đi ngang vùng đáy cho đến hết quý II năm nay do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư về diễn biến tình hình chính trị, kinh tế thế giới và những tác động tiêu cực có thể xảy ra với nền kinh tế trong nước. Ngoài ra, thị trường đang chờ đợi các quy định cụ thể hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới để hình thành chiến lược đầu tư trong chu kỳ mới.