Đất nền vùng ven Đà Nẵng: Đứt thanh khoản, nhà đầu tư chờ giá về đáy

Hết sốt, nhà đầu tư chỉ mua những lô rẻ hơn thị trường

Tháng 3/2025, một số dự án tại Khu đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc (thuộc thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam cũ, nay thuộc TP. Đà Nẵng) bắt đầu sôi động trở lại sau nhiều năm trầm lắng. Theo ghi nhận, nguyên nhân chủ yếu đến từ kỳ vọng thị trường đối với thông tin Quảng Nam sẽ sáp nhập vào Đà Nẵng, từ đó làm gia tăng giá trị bất động sản trong khu vực.

Thời điểm đó, giá đất nền dao động trong khoảng 2,2 – 2,4 tỷ đồng mỗi lô, ghi nhận mức tăng khoảng 15% so với trước đó. Tuy nhiên, sau đợt "sốt" ngắn, thị trường nhanh chóng hạ nhiệt, thanh khoản giảm rõ rệt, trong khi mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Theo giới môi giới, dù không còn cảnh giao dịch sôi động như thời điểm tháng 3, nhưng thị trường vẫn ghi nhận giao dịch, chủ yếu là nhu cầu ở thực.

Chị Hoàng Oanh (trú tại TP. Đà Nẵng) chia sẻ, gia đình chị vừa mua một lô đất rộng 125m2 tại phường Điện Bàn Đông với giá 2,3 tỷ đồng để xây nhà ở. Trước đây, vợ chồng chị sinh sống và làm việc tại Tam Kỳ, nhưng sau sáp nhập, các sở, ngành tập trung tại trung tâm TP. Đà Nẵng nên chị cũng chuyển ra đây làm, trong khi chồng chị vẫn làm việc tại Tam Kỳ.

“Tôi thấy vị trí này thuận tiện cho cả hai vợ chồng. Tôi đi làm cũng không quá xa mà chồng tôi cũng có thể thường xuyên về nhà hơn”, chị Oanh cho biết.

Chị Hạnh Kiều, một môi giới tại khu vực Điện Nam – Điện Ngọc cho biết, thị trường hiện nay không còn sôi động như trước, song vẫn có khách tìm mua, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực. Một số nhà đầu tư cũng xuất hiện trở lại, nhưng chủ yếu chỉ xuống tiền nếu tìm được sản phẩm giá tốt, thấp hơn thị trường khoảng 50 triệu đồng mỗi lô.

Theo ông Trần Trọng Vũ, nhà đồng sáng lập đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R, việc giá đất nền tăng mạnh thời điểm có thông tin sáp nhập là do yếu tố tâm lý, dẫn đến giá bị đẩy lên nhanh, vượt xa ngưỡng hấp thụ thực tế của thị trường. Tuy nhiên, nếu quỹ đất nội đô TP. Đà Nẵng tiếp tục khan hiếm và nhu cầu thực gia tăng, giá bất động sản vùng ven như Điện Bàn Đông vẫn còn dư địa tăng trưởng trong trung – dài hạn.

Xung lực mới cho bất động sản vùng ven

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, việc sáp nhập Quảng Nam cũ vào TP. Đà Nẵng không chỉ là sự kiện hành chính đơn thuần, mà còn là bước đi chiến lược nhằm mở rộng không gian phát triển cho thành phố. Trước sáp nhập, địa giới hành chính của Đà Nẵng khá hạn chế, quỹ đất eo hẹp, khiến dư địa mở rộng đô thị ngày càng cạn kiệt. Việc hợp nhất với Quảng Nam cũ, nơi có quy mô lớn, quỹ đất còn dồi dào được đánh giá là cơ hội để TP. Đà Nẵng hướng tới phát triển mạnh mẽ hơn, đặc biệt là về phía Nam.

Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, sự thay đổi hành chính cũng mang đến những tác động rõ rệt tới thị trường bất động sản. Ghi nhận cho thấy, tại các khu vực giáp ranh Quảng Nam cũ với Đà Nẵng cũ, giá đất đã tăng hơn 15% chỉ trong vài tháng. Mức tăng này chủ yếu xuất phát từ kỳ vọng hành chính, chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực của bất động sản về hạ tầng, tiện ích và chất lượng sống.

Trong bối cảnh đó, nếu giá bị đẩy lên quá cao trong thời gian ngắn, nguy cơ đầu cơ và hình thành bong bóng bất động sản là điều không thể xem nhẹ. Khi bong bóng vỡ, hậu quả sẽ rất nghiêm trọng đối với cả thị trường lẫn người dân địa phương.

Một hệ quả khác từ làn sóng tăng giá đất là làm đội chi phí giải phóng mặt bằng và phát triển hạ tầng, gây khó khăn cho việc thu hút đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp và phát triển đô thị. Khi giá đất bị neo ở mức cao, chi phí đầu vào của các dự án sẽ tăng mạnh, ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả đầu tư. Do đó, cần sớm ban hành các quy hoạch tổng thể, kiểm soát giá đất một cách hợp lý để đảm bảo sự phát triển bền vững cho khu vực.

Dẫu vậy, việc mở rộng địa giới hành chính cũng mở ra một chuỗi cơ hội mới cho TP. Đà Nẵng trong dài hạn. Theo đó, các khu đô thị vệ tinh, khu công nghiệp phụ trợ và ngành du lịch ven biển có thể được thúc đẩy mạnh mẽ hơn. TP. Đà Nẵng có thể tận dụng các khu công nghiệp sẵn có trên địa bàn Quảng Nam cũ để tái cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng đa dạng, bền vững hơn. Ngoài ra, tiềm năng về du lịch, văn hóa, danh thắng tự nhiên tại khu vực mở rộng cũng là cơ sở vững chắc để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng và dịch vụ cao cấp.

Có thể thấy, việc các khu vực từng được coi là vùng ven như Điện Bàn… nay trở thành một phần của không gian phát triển mở rộng của TP. Đà Nẵng sẽ tạo động lực cho hình thành các trung tâm đô thị mới, khu dân cư, thương mại và dịch vụ liên vùng.

Cùng với nhu cầu nhà ở thực tăng cao, thị trường bất động sản vùng ven sẽ trở thành điểm đón sóng đầu tư mới. Đặc biệt, phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp và dịch vụ sẽ có nhiều dư địa tăng trưởng nếu đi kèm quy hoạch bài bản, đầu tư hạ tầng đồng bộ và kiểm soát chặt hiện tượng đầu cơ, tránh để xảy ra tình trạng “đô thị giấy” hay “sốt” đất ảo.