Đất tỉnh lẻ đón sóng mới: Cảnh báo hiệu ứng FOMO tới các nhà đầu cơ

Chính phủ Việt Nam đang cân nhắc phương án sáp nhập các tỉnh, thành phố để thu gọn số lượng đơn vị hành chính từ 63 xuống còn khoảng 50% và dự kiến loại bỏ hoàn toàn đơn vị hành chính cấp quận, huyện. Theo kế hoạch, việc sáp nhập này sẽ hoàn tất trước ngày 30/08/2025, và các đơn vị hành chính mới chính thức hoạt động từ ngày 01/09/2025.

Việc thu gọn các đơn vị hành chính sẽ hình thành các khu vực lớn hơn, tuy nhiên, trong bối cảnh chuyển đổi số mạnh mẽ hiện nay, người dân không phải quá lo lắng khi các thủ tục hành chính đã dần được số hóa. Công dân có thể tiếp cận và hoàn thiện các thủ tục công trực tuyến từ xa, hạn chế tối đa việc phải đến trực tiếp các văn phòng chính phủ.

Thị trường bất động sản năm 2025 cũng đang đón nhận hàng loạt tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô: chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất vay hạ nhiệt và dấu hiệu rõ rệt của một chu kỳ "tiền rẻ" đang hình thành. Các gói tín dụng, đầu tư công cùng dòng vốn FDI từ các tập đoàn quốc tế tăng mạnh, củng cố niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Chuyên gia Trần Quang Trung nhận định, các lo ngại về lạm phát, bất ổn kinh tế đã phần nào được giải tỏa, tâm lý thị trường chuyển từ phòng thủ sang chấp nhận rủi ro có tính toán. Giá vàng lập đỉnh lịch sử, thị trường chứng khoán hút mạnh dòng tiền - đây là những yếu tố khiến bất động sản tiếp tục là nơi trú ẩn an toàn và có tiềm năng sinh lời dài hạn.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng cảnh báo, thông tin sáp nhập tỉnh dù chỉ mới ở mức "rumor" cũng là chất xúc tác mạnh, dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai, đặc biệt tại các khu vực như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương. Nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư có thể dễ dàng mắc kẹt vì giá bất động sản vượt xa giá trị thực.

Việc sáp nhập tỉnh dự kiến sẽ đem lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản dân cư về dài hạn, nhưng cũng đối mặt những thách thức và tác động ngắn hạn.

Theo báo cáo của VNDIRECT, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản có thể xuất hiện tình trạng đầu cơ và "sốt đất ảo" do tâm lý FOMO của nhà đầu tư. Thực tế cho thấy, mức độ quan tâm bất động sản tại các địa phương như huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) đã tăng 41%, Thuận An (Bình Dương) tăng 26%, và TP. Dĩ An (Bình Dương) tăng 23%. Bài học từ việc sáp nhập Hà Tây và huyện Mê Linh vào Hà Nội năm 2008 cho thấy, giá đất chỉ thực sự tăng mạnh tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án giao thông lớn như tuyến metro Cát Linh – Hà Đông.

Tương tự, nghiên cứu về các trường hợp tại Trung Quốc cũng cho thấy, sau khi thông tin sáp nhập tỉnh lan truyền, giá bất động sản thường tăng nhẹ do yếu tố đầu cơ, nhưng sau đó sẽ ổn định trong ít nhất 2 năm trước khi tăng trở lại khi hạ tầng và tiện ích được triển khai hoàn thiện.

Quá trình chuyển đổi này cũng đặt ra các thách thức về quản lý, như việc tích hợp và đào tạo lại nguồn nhân lực, thích nghi với cơ chế vận hành mới, và kiểm soát chi phí phát sinh. Tuy nhiên, đây chỉ là những khó khăn mang tính tạm thời.

Về dài hạn, VNDIRECT đánh giá việc loại bỏ cấp hành chính huyện và sáp nhập tỉnh sẽ giúp bộ máy hành chính tinh gọn hơn, giảm thiểu sự chồng chéo, cồng kềnh và tăng hiệu quả quản lý. Điều này sẽ thúc đẩy nhanh việc phê duyệt các dự án hạ tầng lớn như đường vành đai, metro, cao tốc, trường học, và bệnh viện, từ đó hỗ trợ phát triển bất động sản ổn định và bền vững.

Ngoài ra, quỹ đất lớn hơn từ việc sáp nhập sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai các dự án đại đô thị, mở rộng nguồn cung nhà ở phân khúc vừa túi tiền, từ đó giảm áp lực giá bán sơ cấp. Đồng thời, chính phủ cũng sẽ dễ dàng hơn trong việc quy hoạch và phát triển các dự án nhà ở xã hội nhờ nguồn đất dồi dào và quy trình đơn giản hơn sau cải cách.