‘Đất vùng ven và ngoại tỉnh sẽ giảm giá mạnh vào cuối năm’

Bức tranh “u ám” bao trùm thị trường

Kể từ khi dịch bệnh cơ bản đã được kiểm soát, hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp đang dần ổn định trở lại, nền kinh tế Việt Nam trong nửa đầu năm 2022 đã có sự tăng trưởng tích cực. Dù vậy, lĩnh vực bất động sản lại có sự trái ngược khi nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc đều thiếu trong nửa đầu năm.

Nguồn cung mới bị hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản, ngoài ra dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế.

Thống kê của CBRE cho thấy, trong nửa đầu năm 2022, nguồn cung vẫn ở mức thấp. Sự xuất hiện của căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Tại Hà Nội năm nay không còn căn hộ bình dân. Còn tại TP. HCM, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây và CBRE dự báo trong 3 năm tới cũng không xuất hiện trở lại.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE, cho biết việc nguồn cung hạn chế dẫn tới mức hấp thụ các sản phẩm bất động sản rất cao. Tại thị trường Hà Nội, trong nửa đầu năm nay, số lượng căn hộ bán được vượt nguồn cung chào bán mới. Tại TP. HCM, tỷ lệ hấp thụ có sụt giảm đôi chút, nhưng vẫn cao, ở mức 70 – 75%.

“Việc tỷ lệ hấp thụ sụt giảm đến từ nguyên nhân các sản phẩm định vị cao cấp, giá quá cao, có thể chưa tương xứng với vị trí của dự án”, bà Dung cho biết.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cũng cho thấy nhà ở, đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm nhiều nhất trong nửa đầu năm 2022, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội, song nguồn cung cho phân khúc này lại quá ít.

Tình hình giao dịch các sản phẩm bất động sản trên thị trường sơ cấp và thứ cấp có cải thiện so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên Bộ Xây dựng cho biết đang có xu hướng chững lại so với thời điểm cuối năm 2021. Các giao dịch chủ yếu vẫn tập trung ở loại hình căn hộ chung cư trung cấp, nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Nhìn lại bức tranh nửa đầu năm 2022, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho hay thị trường bất động sản chịu tác động bởi hàng loạt yếu tố như lạm phát “phủ bóng” lên nền kinh tế. Dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại, thanh khoản giảm rõ rệt.

“Lượng cung 6 tháng đầu năm 2022 giảm 73,8% và giao dịch bất động sản giảm sốc 75,4%. Chính sách hạn chế nguồn cung cùng dòng tiền dễ dãi chủ yếu phân bổ vào các dạng bất động sản đầu cơ, đẩy giá nhà tăng quá nhanh, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Trong khi đó, hầu hết các kênh huy động vốn đều yếu và thiếu. Bức tranh u ám này khiến nhà đầu tư dần mất niềm tin”, ông Đính nói.

Giá bất động sản sẽ giảm vào cuối năm

Nhìn nhận về bức tranh thị trường cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng thanh khoản sẽ giảm và dòng tiền dễ và rẻ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

“Nếu không được tháo gỡ, có thể có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra mềm hơn”, ông Đính lưu ý.

Tuy nhiên, vẫn giữ sự lạc quan về tiềm năng tăng trưởng thời gian tới, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam năng động và vẫn còn nhiều động lực phát triển nhất châu Á, có thể duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), đánh giá chưa phải đáy của đợt suy thoái bất động sản lần này. Giá bất động sản đến cuối năm sẽ có xu hướng giảm giá và thanh khoản.

Nhà sáng lập EZ Property nhấn mạnh phân khúc nào tăng giá mạnh mẽ nhất giai đoạn trước sẽ giảm sâu nhất trong thời gian tới. Đặc biệt là đất vùng ven và ngoại tỉnh, đất ở nông thôn, đất đang chờ quy hoạch ăn theo các khu công nghiệp, dịch vụ.

Tuy nhiên, ông Toản cho rằng đất tại trung tâm các thành phố lớn sẽ vẫn giữ giá, thậm chí sẽ có tăng nhẹ ở một số phân khúc khi nhà đầu tư tính tới phương án an toàn khi giữ tiền để trú ẩn trước tình hình lạm phát.

Theo ông Toản, những sản phẩm bất động sản có giá trị ở và khai thác được sẽ vẫn giữ giá, bởi vì nguồn cung giảm tại các đô thị lớn cộng thêm tâm lý giữ tài sản an toàn thay vì giữ tiền nên phân khúc đó vẫn sẽ có chuyển động nhưng với biên độ giá và số lượng giao dịch không lớn.

Bằng chứng là giai đoạn vừa qua, giá chung cư và đất nền tại các khu vực trung tâm Hà Nội, Sài Gòn đều tăng giá và có thanh khoản tốt.

Dù vậy, nhìn tổng thể thị trường từ nay đến cuối năm, nhà sáng lập EZ Property nói “không có gì tươi sáng khi mà mọi yếu tố đều chống lại”.

Có nhiều nguyên nhân được ông Toản viện dẫn như: chứng khoán phập phù, giằng co; tín dụng đóng van; kinh tế vĩ mô vẫn chịu ảnh hưởng tiêu cực từ tình hình thế giới; dịch bệnh và chiến tranh vẫn đe doạ các nền kinh tế lớn như Trung Quốc, châu Âu; dòng tiền kiều hối năm 2022 dự kiến sẽ giảm so với các năm trước…

Ngoài ra, ông Toản cũng phân tích rằng các luật liên quan tới đất đai, đầu tư, khung giá đất… và các quy định mới cũng sẽ làm giảm nguồn cung bất động sản dẫn tới tình trạng “ảm đạm” của thị trường.