Đất nền vùng ven “hạ nhiệt”, nhà đầu tư “quay xe” về nội đô săn bất động sản

Đất nền vùng ven hạ nhiệt

Xu hướng đầu tư bất động sản vùng ven không phải mới xuất hiện trên thị trường. Trước đây, từng có làn sóng đầu tư tại các tỉnh lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.

Tuy nhiên, thời điểm đó, sự chú ý của các chủ đầu tư đối với thị trường bất động sản tại các địa phương này vẫn chưa nhiều bởi TP.HCM vẫn luôn được cho là tâm điểm. Hiện nay, do những vướng mắc về pháp lý tại TP.HCM khiến việc cấp phép dự án mới trở nên khó khăn, nhiều chủ đầu tư đã chọn cách dịch chuyển ra các tỉnh, vùng ven để phát triển dự án.

Từ cuối năm 2021 đến nay, nhiều tỉnh vùng ven Hà Nội và TP.HCM “chìm sâu” trong những cơn “sốt” đất nền. Trong đó, có nhiều cơn sốt ảo “ăn theo” thông tin quy hoạch do giới đầu cơ tạo nên. Đặc biệt, tình trạng phân lô, tách thửa đất nông nghiệp để bán cũng nở rộ trong thời gian qua. Dù nhiều địa phương đã có văn bản tạm dừng phân lô, tách thửa đất nông nghiệp để rà soát nhưng giá đất tại nhiều khu vực vẫn neo ở mức cao.

Cụ thể, có thể thấy tại khu vực vùng ven TP.HCM, trong những tháng đầu năm 2022, điển hình như Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Lâm Đồng, giá đất tăng 30% so với năm 2021.

Trong khi đó, tại các huyện ngoại thành Hà Nội và các tỉnh vùng ven lân cận như Hòa Bình, Bắc Ninh, Hưng Yên… giá đất cũng leo thang không ngừng. Đơn cử như tại Hòa Bình, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong khoảng 1 năm trở lại đây, giá đất tại huyện Lương Sơn, Kim Bôi, Đà Bắc đã tăng tới 3 lần. Các khu vực lân cận cũng ghi nhận tình trạng gia tăng đáng kể.

Sau một thời gian “sốt nóng” giá đất tại các khu vực ven đô đã bắt đầu có dấu hiệu nhạ nhiệt, mức giá chững lại.

Qua khảo sát, các lô đất thổ cư tại Hòa Lạc, giá đất vẫn dao động 9- 25 triệu đồng/m2. Giá khu vực Đồng Mô, Yên Bài (Ba Vì) giá khoảng 5 – 7 triệu đồng/m2 nhưng có diện tích lớn, tương đương giá trị 5-10 tỷ đồng/lô.

Hay như tại Sóc Sơn, giá đất thổ cư tại xã Phù Lỗ dao động 15 – 30 triệu đồng/m2. Một số xã tại huyện này có giá rẻ hơn như Minh Tân, Minh Trí trên dưới 10 triệu đồng/m2…

Tại huyện Hoài Đức, một trong những điểm nóng về đất đai tại Hà Nội, những ngày này trở nên vắng lặng. Nhiều văn phòng giao dịch bất động sản tại khu vực này thừa nhận, mới chỉ đầu năm nay, mỗi ngày văn phòng bán được 3 – 4 lô đất nhưng 2 tháng nay không bán được lô nào.

Tương tự, các huyện vùng ven Hà Nội như: Thạch Thất, Mê Linh, Quốc Oai… giao dịch bất động sản trầm lắng hơn, giá đất không còn hiện tượng tăng nữa và nhiều nhà đầu tư chịu áp lực tài chính đã bắt đầu cắt lỗ.

Anh Đức Hải – một môi giới nhà đất ở Hà Nội chia sẻ, sau lệnh siết tách thửa trên, thị trường bất động sản ven Hà Nội trở nên vắng vẻ. Khiến thị trường vùng ven xuất hiện tình trạng cắt lỗ, nhưng vẫn ở mức thấp và chưa hình thành xu thế bán tháo.

Không ít môi giới nhà đất tại các vùng ven của Hà Nội cũng thừa nhận, trước đây những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tìm về mua mảnh đất rộng rồi tách thửa bán lại thì nay cũng không có người về mua. Điều này đã khiến thị trường vùng ven những năm qua liên tục sốt đất.

Ở góc độ chuyên gia bất động sản, ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội – phân tích, áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đà tăng giá bất động sản được dự báo sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí phát triển leo thang cùng với nhu cầu đầu tư nhà đất bùng nổ tại nhiều thị trường.

Nhà đầu tư trở lại nội đô tìm kiếm cơ hội

Trong bối cảnh đất nền vùng ven đang giảm dần cả về giá và tính thanh khoản, một số nhà đầu tư bắt đầu “quay xe” về nội đô tìm kiếm cơ hội đầu tư mới.

Cụ thể, khi dòng sản phẩm vùng ven mất giá, mất cả tính thanh khoản, nhà đầu tư mất niềm tin và quay lại tìm những sản phẩm an toàn hơn. Do đó, nhu cầu dần dịch chuyển về khu vực bất động sản có nền tảng hơn đó là nội thành. Dòng bất động sản này cũng có sự phân hóa đáng kể về sức tăng trưởng.

Chia sẻ về xu hướng này, tiến sĩ Đinh Thế Hiển nhận định, mức tăng giá của bất động sản nội đô không đồng đều khi khu vực Thủ Đức tăng giá rất mạnh còn khu vực Tân Bình, Tân Phú, quận 6 lại tăng chậm hơn, không quá đáng kể.

Thực tế cho thấy, tại khu vực TP Hồ Chí Minh, trong quý II/2022, nhu cầu tìm mua nhà phố tại quận 3, Tân Bình, Phú Nhuận phố tăng mạnh với mức tăng từ 13-31% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, Phú Nhuận ghi nhận nhu cầu tìm mua nhà phố tăng mạnh nhất (31%), quận 3 tăng 29%, quận 5 và quận 6 đồng loạt tăng 25%, trong khi quận 2 cũng có nhu cầu tìm mua nhà phố tăng 13% so với cùng kỳ.

Trong nội thành, đất thổ cư luôn được coi là phân khúc cạnh tranh mạnh với chung cư khi nhu cầu tìm kiếm nhà ở của người dân Hà Nội tăng cao, đặc biệt là trong bối cảnh nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm. Điều này dẫn đến chênh lệch cung – cầu trên thị trường, khiến giá thành các bất động sản tăng nhanh qua từng năm.

Chỉ riêng từ đầu năm 2022 tới nay, giá nhà ở các phân khúc tại Hà Nội đã tăng lên tới 30%, thậm chí kể cả những nơi xa trung tâm cũng tăng giá đến vài chục triệu đồng mỗi m2.

Một môi giới bất động sản tại TP Hồ Chí Minh cho biết, anh đang nắm trong tay nhiều căn nhà nhà phố ở quận 6, Tân Bình, Tân Phú. Thông tin anh đăng tải trên các trang rao bán bất động sản trực tuyến được nhiều người quan tâm.

“Hiện nay, phân khúc nhà phố nội đô là dễ bán nhất. Khách có xu hướng đầu tư đang cao hơn người ở thực, họ không quá chú trọng kiến trúc mà cần nhiều công năng của mặt bằng. Đa phần khách này đều tìm về nội đô sau khi thị trường đất nền vùng ven hạ nhiệt”, môi giới này cho hay.

Một nhà đầu tư khác chia sẻ, đang tìm mua một căn nhà phố ở khu vực nội đô thành phố để mở cửa hàng thực phẩm khô. Chị đang tìm các căn nhà đã qua sử dụng ở quận 6, Tân Bình, Phú Nhuận vì tin rằng khu vực này có tiềm năng hút khách.

“Sản phẩm kinh doanh của tôi cần lượng khách dân sinh lớn nên chọn khu vực trong nội đô sẽ phù hợp hơn. Nếu kinh doanh không mang lại hiệu quả thì cho thuê cũng có lời. Nhà mặt phố thì không lo đầu cơ, thổi giá nhiều, lại rõ ràng pháp lý nên khi mua an tâm hơn”, người này chia sẻ.