Vì sao giá bán chung cư vùng ven Hà Nội 'nổi sóng'?

Vùng ven giá cao hơn trung tâm

Theo báo cáo của CBRE, trong nửa đầu năm 2022 có khoảng 8.200 căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội, tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Tính theo dự án, toàn thị trường Hà Nội có 15 chung cư được mở bán mới trong 6 tháng qua, trong đó chỉ có 3 chung cư chào bán lần đầu. Tính theo phân khúc, căn hộ cao cấp chiếm tới 55% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng, đây là tỷ trọng cao nhất của phân khúc này trong 11 năm qua.

Sự lệch pha nguồn cung sang phân khúc cao cấp như đã nói trên là một trong những nguyên nhân cơ bản khiến mặt bằng giá sơ cấp căn hộ Hà Nội tăng cao. Trong bối cảnh khu trung tâm gần như không có dự án mới, nguồn cung tập trung hầu hết ở vùng ven, hiện tượng giá căn hộ vùng ven cao hơn khu trung tâm đã được xác lập.

Theo khảo sát của Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, các dự án đang mở bán hiện nay ở vùng ven có mức giá rất cao, 50 – 65 triệu đồng/m2, thậm chí 70 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn như trung tuần tháng 6 vừa qua, Masterise Homes - thành viên của tập đoàn Masterise Group, đã cất nóc cùng lúc hai tổ hợp căn hộ mang thương hiệu Masteri đầu tiên tại Hà Nội với giá bán từ 50 - 62 triệu đồng/m2 gồm: dự án Masteri Waterfront với 3.800 căn hộ nằm trong quần thể Vinhomes Ocean Park tại xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm và dự án Masteri West Heights với 3.500 căn hộ nằm trong quần thể Vinhomes Smart City ở phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm.

Cũng trong tháng 6/2022, MIK Group tiến hành bàn giao căn hộ Imperia Smart City (thuộc quần thể Vinhomes Smart City) cho những khách hàng đầu tiên với mức giá 39 - 48 triệu đồng/m2, một số căn view hồ có giá lên tới 59 triệu đồng/m2.

Một dự án khác, cũng của MIK Group là The Matrix One (Mễ Trì, Nam Từ Liêm) thậm chí từng có mức giá lên tới 73 triệu đồng/m2, nhờ lợi thế ngay sát đường đua F1 cùng nhiều hệ thống tiện ích khác. Sau “cú sốc” chặng đua F1 bị hủy bỏ vào tháng 4/2020 do ảnh hưởng của Covid-19, giá bán của The Matrix One đã suy giảm đáng kể, nhưng vẫn dao động ở mức cao, 50 - 66 triệu đồng/m2.

Với Vinhomes – nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam, các phân khu tiếp theo trong quần thể Vinhomes Smart City tiếp tục khuấy đảo thị trường phía tây bằng mức giá tịnh tiến không ngừng. Cuối năm 2021, phân khu The Miami đã neo giá bán căn hộ ở mức 38 triệu đồng/m2. Từ đầu năm 2022 tới nay, giá bán các phân khu đã vượt mốc 40 triệu đồng/m2, dao động 42 – 45 triệu đồng/m2; với các căn góc, view công viên trung tâm, giá còn lên tới 50 triệu đồng/m2.

Tại quận Bắc Từ Liêm, dự án The Nine của GP.Invest đã xác lập mức giá 55 triệu đồng/m2, tăng mạnh mẽ so với giá 40 triệu đồng hồi mới mở bán. Còn tại quận Hoàng Mai, dự án Hanoi Melody Residences của Tập đoàn Hưng Thịnh vừa ra mắt trong tháng 7 với gần 2.000 căn hộ, dù chưa niêm yết chính thức giá bán nhưng trên nhiều website quảng cáo đăng giá trên 40 triệu đồng/m2.

Trong số các dự án dự kiến bàn giao năm nay tại Hà Nội, chỉ duy nhất một dự án có giá dưới 30 triệu đồng/m2 là BID Residence tại quận Hà Đông. Dù vậy, so với giá đợt mở bán hồi tháng 7/2020 là 20 - 21 triệu đồng/m2 thì hiện tại giá bán căn hộ đã tăng lên 24-29 triệu đồng/m2.

Nhìn rộng ra trên thị trường thứ cấp, ở hàng loạt dự vùng ven, giá đã tăng lên 10% - 20% so với mức giá cách đây 1 năm. Nhiều khu vực xa như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, giá căn hộ trước đây thường ở mức 18 - 20 triệu đồng/m2 nay đã dần tiệm cận đến mức 30 triệu đồng/m2.

Khảo sát thị trường cho thấy, các dự án hiếm hoi trong tầm giá 25 - 30 triệu đồng/m2 chỉ có Eurowindow River Park với giá 25-29 triệu đồng/m2 (huyện Đông Anh), Tecco Diamond với giá 28 triệu đồng/m2 (huyện Thanh Trì), Anland Premium Dương Nội với giá 28 - 36 triệu đồng/m2 (quận Hà Đông), One 18 Ngọc Lâm với giá 29 - 33 triệu đồng, Eco Lake View với giá 27 - 33 triệu đồng/m2 (quận Hoàng Mai), Gemek Tower (huyện Hoài Đức) với giá 22-27 triệu đồng/m2…

Tại khu trung tâm, dự án đáng kể gần như duy nhất là Feliz Homes của Công ty Cổ phần KLB. Trước đây, hai tòa Fantasy và Tropical của dự án này có giá khởi điểm khoảng 30 triệu đồng/m2, nhưng đến nay giá đã lên tới 42 triệu đồng/m2. Tòa Zen ra mắt sau cùng hồi cuối tháng 4 có giá bán đã vượt trên 50 triệu đồng/m2. Dù vậy, so với giá căn hộ vùng ven, có thể thấy mức giá của Feliz Homes vẫn còn khá… dễ chịu.

Sẽ điều chỉnh giá?

Mặc dù giá bán không ngừng gia tăng trong 1 – 2 năm qua, song điều đáng nói là sức hấp thụ của các dự án căn hộ tại Hà Nội vẫn khá tốt. Chẳng hạn các phân khu của Vinhomes Smart City có tốc độ bán hàng khá nhanh hay dự án The Nine sau các đợt mở bán chỉ còn khoảng 10% quỹ hàng.

Một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản các dự án khá tốt là nguồn cung quá ít. Trong báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, một chi tiết rất đáng chú ý là lượng tồn kho bất động sản 2 năm qua sụt giảm dữ dội. Cụ thể, tại thời điểm cuối năm 2021, thị trường có 2.300 căn nhà ở trong các dự án chưa có giao dịch, ít hơn rất nhiều so với năm 2020 là khoảng 9.000 căn. Nhưng thế chưa là gì, đến hết quý II năm nay, tồn kho gần như bằng 0.

Giải thích thêm cho hiện tượng căn hộ vùng ven giá cao hơn trung tâm, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn nhận các dự án căn hộ vùng ven có giá 50 - 60 triệu đồng/m2 đa số nằm trong các đại dự án mà tại đó những doanh nghiệp tiên phong đã có thành công hơn cả kỳ vọng.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, bàn luận kỹ lưỡng hơn. Theo ông, tại vùng ven, các chủ đầu tư có quỹ đất lớn, đầu tư hệ sinh thái hoàn thiện nên những dự án khi đưa ra thị trường có sự hoàn chỉnh về tiện ích. Bên cạnh đó, hiện nay hạ tầng kết nối những khu vực ở vùng ven Hà Nội với khu trung tâm ngày càng hoàn thiện, giúp cho việc di chuyển thuận tiện hơn rất nhiều dẫn tới nhiều người chấp nhận đi xa để có không gian sống tốt hơn.

Theo ông Kiệt, nếu như trước đây khách hàng khó chấp nhận mức giá cao tại một dự án độc lập cách xa trung tâm thì nay, cũng tại vị trí đó, nếu dự án đảm bảo các yếu tố về tiện ích, hạ tầng kết nối, uy tín chủ đầu tư và chất lượng sản phẩm thì khách hàng sẵn sàng chấp nhận đi xa để có một cuộc sống đảm bảo hơn.

Nhìn nhận về tương lai, ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng giá giá căn hộ vùng ven chắc chắn sẽ có điều chỉnh giảm, bởi thị trường phụ thuộc vào khả năng chi trả của người dân. Theo ông Thanh, người dân sẽ quyết định giá trị thực của bất động sản chứ không phải là mức giá kỳ vọng của các nhà đầu tư, càng không phải phụ thuộc vào chiêu thức “thổi giá” của môi giới. Hơn nữa, đầu tư các dự án đại đô thị hàng trăm hecta ở khu vực xa trung tâm sẽ là xu hướng trong tương lai, nên sắp tới chắc chắn sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư lớn tham gia vào phân khúc này, chứ không phải chỉ một vài nhà đầu tư như hiện nay.

“Khi thị trường có sự cạnh tranh thì sẽ có mức giá phù hợp hơn với thu nhập của người dân”, Tổng thư ký VARS nhận định và cho rằng trong bối cảnh dòng tiền khó như hiện nay, thị trường đã có sự điều chỉnh nhất định, góp phần đưa giá đất đấu giá trở về đúng giá trị thực. Do đó, khi giá nhà đã quá cao so với thu nhập người dân, Chính phủ và Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục tìm mọi cách để làm sao ổn định thị trường này. “Không thể do siết tín dụng, nguồn cung không có mà giá sẽ tăng bất chấp. Không có chuyện vì không có cung nên nhà đầu tư muốn bán như thế nào thì bán”, ông Thanh nhấn mạnh.

Còn theo chuyên gia CBRE Huỳnh Tuấn Kiệt, sự mất cân đối về nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM ngày càng rõ. Do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao nên hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Hiện nay, việc mua sản phẩm khoảng 3 tỷ đồng trên thị trường thứ cấp cũng rất khó khăn vì ngân hàng đang quản lý chặt tín dụng. Dự báo về giá nhà trong thời gian tới, ông Kiệt cho rằng trong ngắn hạn từ 6 tháng tới 1 năm, giá nhà sẽ không giảm, hoặc chỉ giảm khi xuất hiện phân khúc sản phẩm mới và các nhóm nhà đầu tư làm nhà giá rẻ hơn. Nguyên nhân là do các đơn vị phát triển hiện tại cũng phải đối mặt với nhiều vấn đề liên quan đến tín dụng.

Ông Kiệt cho biết dòng tiền vào bất động sản hiện tại bị kiểm soát khá chặt nên chi phí huy động vốn hiện đã tăng rất nhiều. Bên cạnh đó, chi phí về lãi vay, chi phí nguyên vật liệu, đặc biệt trong bối cảnh giá xăng dầu tăng thì giá mặt bằng chung cũng sẽ tăng. “Khi các chi phí liên quan đều tăng thì giá nhà khó giảm. Chủ đầu tư vẫn muốn phát triển và bán sản phẩm nhanh nhất nhưng vẫn phải đảm bảo lợi nhuận nên sẽ tạo ra xu hướng tăng giá bán, thậm chí còn phải đảm bảo bù đắp chi phí cơ hội trong suốt thời gian dài thị trường gặp trở ngại do dịch bệnh”, ông Kiệt bình luận.