Thị trường bất động sản: Những tín hiệu tích cực dần xuất hiện, “bong bóng, sốt giá” sẽ không còn?

Giao dịch ngày càng sôi động

Trên nền tảng sự ổn định về tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường bất động sản (BĐS) quý II/2024 tiếp tục ghi nhận những tín hiệu khởi sắc với nguồn cung mới và lượng giao dịch tăng mạnh, lần lượt gấp 3 lần và 2.4 lần so với quý trước.

dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, quý II, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27,335 sản phẩm, với khoảng 19,747 sản phẩm chào bán mới. Cũng trong quý II, toàn thị trường ghi nhận hơn 14,400 giao dịch thành công.

Theo phân tích của VARS, lượng giao dịch tăng mạnh do chất lượng nguồn cung và nhu cầu cầu được cải thiện. Theo đó, nguồn cung chủ yếu là các dự án căn hộ. Nhu cầu, bao gồm cả nhu cầu đầu tư, ước tính tăng khoảng 30% so với quý trước và nhu cầu ở thực, đều được củng cố khi niềm tin thị trường phục hồi đáng kể, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, mặt bằng giá s

Tới thời điểm hiện tại, căn hộ chung cư vẫn đang là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thanh khoản thị trường.

Cụ thể, hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của thị trường BĐS sơ cấp trong quý II được đóng góp bởi phân khúc căn hộ. Các dự án căn hộ mới mở bán, với phần lớn là các dự án có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, tập trung tại Hà Nội, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt, lên tới 90% sau một thời gian ngắn chính thức mở bán. Mặc dù mức giá sơ cấp trung bình vẫn liên tục tăng.

Báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cũng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2024, lượng giao dịch nhà cao tầng (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp) chiếm 54% giao dịch toàn thị trường Hà Nội, tiếp theo là loại hình thổ cư (chiếm 42%).

Lượng giao dịch hai loại hình này trong quý 2 đều ghi nhận mức tăng khoảng 50% so với quý trước. Đơn giá giao dịch trung bình chung cư quý 2 năm 2024 tăng khoảng 21% so với quý trước. Ngược lại, đơn giá thổ cư duy trì ổn định trong quý 2.

OneHousing cho biết, Hà Đông và Long Biên là hai quận có mức giao dịch BĐS nhà đất cao nhất, lần lượt đạt mức 4.500 căn và 4000 căn. Bước sang Quý 2/2024, giao dịch BĐS nhà đất tại Long Biên tăng đột biến lên đến 93% so với Quý 1, vượt qua Hà Đông để trở thành quận có giao dịch nhiều nhất trong tháng 5 và tháng 6.

Đơn vị này cũng dự báo, Long Biên sẽ tiếp tục là một trong những quận triển vọng của BĐS nhà đất trong nửa cuối 2024. Đặc biệt, lượng giao dịch tại Long Biên có thể cao hơn cả mức giao dịch của hai quận Nam và Bắc Từ Liêm cộng lại.

Chia sẻ về lý do thị trường Long Biên có sức hút với người mua nhà, Ông Đỗ Ngọc Thắng - Giám đốc kinh doanh Vùng tại OneHousing cho biết: “Với cùng một mức ngân sách, người mua nhà sẽ dễ dàng tìm thấy nhiều lựa chọn hấp dẫn tại Long Biên với ngõ nông, thoáng sáng, thay vì ngõ sâu như tại các quận trung tâm - nơi quỹ đất đang dần khan hiếm. Và từ các phường tại Long Biên cũng nhanh chóng di chuyển vào khu vực trung tâm nhờ kết nối thuận tiện”.

Theo OneHousing, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội bước sang giai đoạn tăng trưởng mạnh trong khi TP.HCM có dấu hiệu phục hồi. Nhờ có tình hình vĩ mô thuận lợi và việc các chủ đầu tư lớn liên tiếp ra hàng, thị trường chung cư Hà Nội được dự báo bước vào giai đoạn tăng trưởng mới khi nguồn cung và lượng tiêu thụ năm 2024 được kỳ vọng cao nhất trong 5 năm.

Việc các chỉ số kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt cũng như 3 luật Bất động sản (sửa đổi) sớm được ban hành là nền móng giúp thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục tăng trưởng trong nửa cuối năm 2024.

Dự kiến trong giai đoạn 2024 - 2025, toàn thị trường chung cư Hà Nội sẽ có khoảng 22,000 - 23,000 căn hộ mở mới và tiêu thụ. Trong khi đó tại TP.HCM, giai đoạn 2024 - 2025 thị trường chung cư dự kiến sẽ bước vào giai đoạn hồi phục khi nguồn cung và lượng tiêu thụ dự báo sẽ cao hơn năm 2023.

Sẽ chấm dứt hiện tượng “bong bóng, sốt giá”?

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Thị Phương Hoa cho biết, những năm qua, Luật Đất đai năm 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật đã tạo hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh.

Việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đồng bộ với các luật liên quan sẽ giúp tạo hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch, khơi thông pháp lý của các dự án trên thị trường. Nhờ vậy, nguồn cung bất động sản sẽ dồi dào, giá bất động sản sẽ ổn định, chấm dứt hiện tượng bong bóng, sốt giá.

Tuy nhiên, bà Hoa cũng nêu rõ, việc ban hành chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản còn tình trạng chưa thống nhất, chưa đồng bộ về phạm vi điều chỉnh và nội dung.

Tại một số địa phương, việc quy hoạch sử dụng đất còn mang tính tổng hợp diện tích theo dự án, phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất; tiếp cận về không gian còn hạn chế nên chưa linh hoạt khi có phát sinh các dự án mới.

Ngoài ra, bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn so với giá thị trường. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho dự án nhà ở còn vướng mắc. Việc thực hiện các đề án của Chính phủ về nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp còn hạn chế.

Đa số các chuyên gia nhận định khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường, có thể khiến bất động sản dự án tăng giá, nhưng khó sốt ảo. Trong đó, những quy định mới như bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận, huyện... được kỳ vọng cải thiện việc giao, sử dụng đất và tăng thu ngân sách.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực nào có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết. Bảng giá đất sẽ được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cho cá nhân và hộ gia đình và giá khởi điểm đấu giá. Cùng với đó, quy định mới về bảng giá đất được kỳ vọng phản ánh đúng giá trị thị trường của đất, sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất, khác với trước đây là sử dụng giá được kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng.

Các chuyên gia nhận định theo quy luật cung cầu thì giá đất có thể tăng, có thể giảm. Chính vì vậy, nhóm chính sách về đất đai là rất quan trọng. Giả sử định giá đất thời gian tới mà tăng sẽ ảnh hưởng đến tiền sử dụng đất, ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng khác nhau và với các quy mô sử dụng đất khác nhau. Như vậy, Luật Đất đai 2024 có quy định bằng cách đánh lũy tiến, có thể can thiệp bằng cách phân nhóm đối tượng hoặc những chính sách hỗ trợ khác nhau để thực hiện điều tiết.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam cho biết một thay đổi lớn trong Luật Đất đai 2024 là mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể. Điều này sẽ làm tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

"Giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng", bà Giang nhận định.