Đâu là “vùng trũng” thị trường vùng ven TP.HCM?

Xu hướng mới chọn thời gian thay cho khoảng cách

Chỉ trong vài năm qua, bất động sản ở TP.HCM và các vùng phụ cận ghi nhận sự gia tăng chóng mặt về giá bán. Theo khảo sát, không chỉ là ở các quận trung tâm TP.HCM mà các quận vùng ven như quận 12, quận 4, quận 6… cũng đã ghi nhận mức tăng trưởng từ 20-50% so với giai đoạn năm 2017-2018. Trong bối cảnh này, xu hướng giãn về vùng ven bắt đầu xuất hiện. Những địa phương tiếp giáp TP.HCM có khoảng cách xa hơn, nhưng hạ tầng đồng bộ, thời gian di chuyển ngắn, giá lại mềm được ưu ái lựa chọn.

Trước đây, người mua thường quan tâm khoảng cách đến trung tâm TP.HCM. Tuy nhiên, hiện nay các tuyến đường di chuyển về trung tâm TP.HCM gần như đã quá tải, nên dù gần nhưng không đáp ứng được thời gian di chuyển trong vòng 30 phút. Vì vậy, nhiều người theo xu hướng mới, chọn thời gian thay cho khoảng cách.

Đơn cử, nếu lựa chọn di chuyển về hướng Đông qua Nhơn Trạch thì đây là 1 bài toán không quá khó. Nhơn Trạch là một trong những địa phương tiếp giáp TP.HCM đang được đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng. Ngay trước mắt là tuyến đường 319 sắp được thông xe vào cuối năm nay hứa hẹn sẽ là 1 cú huých cực lớn. Khi đó, ước tính thời gian di chuyển từ TP Thủ Đức về Nhơn Trạch chỉ mất khoảng 20 phút lái xe, còn nếu đi từ quận 1 thì cũng chỉ mất khoảng 30 phút lái xe.

Còn nếu đi từ quận 1 về hướng Bắc và Tây Bắc qua đường Cộng Hòa, Trường Chinh… thì mất khoảng 45 phút đến hơn 1 giờ đồng hồ bởi khu vực này thường xuyên bị kẹt xe vào giờ cao điểm. Đi từ trung tâm về hướng Tây (các khu vực quận 12, huyện Củ Chi) thì cũng dao động từ 1-2 giờ đồng hồ bởi khoảng cách khá xa, các đoạn đường di chuyển hẹp và thường xuyên bị kẹt xe kể cả ngoài giờ cao điểm. Hướng Nam bao gồm các quận 4, quận 7, Nhà Bè… tuy khoảng cách gần hơn nhưng giá bất động sản ở những khu vực này đã tăng giá rất cao chỉ trong vài năm qua, thời gian di chuyển cũng từ 30 – 45 phút.

Như vậy, nếu tính về thời gian di chuyển thì việc đi từ quận 1 về Nhơn Trạch thậm chí còn gần hơn di chuyển từ trung tâm về các hướng Bắc - Tây - Nam của TP.HCM.

“Tôi ví dụ nếu mua nhà ở quận Tân Bình với khoảng cách về quận 1 chỉ 7-8km, giá 15 tỷ đồng nhưng di chuyển mất 30 - 45 phút nếu kẹt xe. Trong khi đó, nếu về Nhơn Trạch cũng chỉ mất 30 phút nhưng người mua chỉ cần tài chính 5 - 6 tỷ là đã có 1 căn nhà tương tự. Vậy tại sao họ lại không chọn mua ở đây mà phải vào trung tâm đắt đỏ?”, một chuyên gia bất động sản lý giải.

Ghi nhận chung, thời gian qua Nhơn Trạch cũng có sự gia tăng nhanh chóng về giá bán, trung bình từ 23-35 triệu đồng/m2. Thế nhưng, thị trường vẫn còn một dự án sơ cấp duy nhất có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2. Đó là dự án Long Hội Central Point, với giá bán chỉ 19 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với các dự án trong khu vực. Long Hội Central Point cũng là dự án hiếm hoi sở hữu vị trí vàng, khi có 3 mặt tiền tiếp giáp giao thông hiện hữu (DT769, đường 35m, đường khu dân cư hiện hữu), phù hợp với khách hàng mua đất để kinh doanh thương mại, giúp gia tăng lợi nhuận.

Thành phố Thủ Đức lên ngôi, Nhơn Trạch hưởng lợi

Sau khi thành lập thành phố Thủ Đức, TP.HCM định hướng phát triển đô thị này thành cực tăng trưởng mới, ước tính đóng góp lên đến 30% GRDP của TP.HCM và chiếm 7% GDP cả nước. Như vậy, thành phố Thủ Đức sẽ là trung tâm mới, tạo ra công ăn việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của toàn TP.HCM và vùng lân cận.

Về bất động sản, kể từ khi TP.Thủ Đức được thành lập đã kéo theo giá nhà đất tại các quận khu vực phía Đông Thành phố tăng mạnh. Không chỉ nhà đất tại khu dân cư hiện hữu, căn hộ chung cư cũng đang xác lập mặt bằng giá mới. Thậm chí, có nơi ghi nhận mức giá tăng gấp 2, gấp 3 lần. Theo khảo sát, hiện phân khúc đất nền tăng từ 20-60%, trung bình giá đất nền/nhà phố thấp nhất từ 50 triệu đồng/m2, có nơi tăng lên đến 70-80% so với vài năm trước.

Trong khi đó, cũng thuộc về phía Đông nhưng Nhơn Trạch lại có giá mềm và khoảng cách di chuyển rất gần. Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, Nhơn Trạch vốn nằm sát bên trung tâm tài chính tương lai của TP.HCM tại Thủ Thiêm. Một khi TP Thủ Đức được nâng tầm thì chắc chắn hạ tầng xung quanh khu vực này cũng sẽ được đồng bộ, tạo nên sức hút cực lớn cho bất động sản. Khi đó, Nhơn Trạch hoàn toàn có đủ tiềm năng để lên quận hoặc thành phố trong tương lai.

Đây còn là vùng đất tập trung các khu công nghiệp và là nơi phát triển kinh tế rất lớn của Đồng Nai. Chắc chắn trong tương lai, khu vực này sẽ thu hút được lượng lớn người ở thực, chuyên gia, công nhân, cán bộ kỹ thuật… tạo ra nhu cầu cao. Do đó, bất động sản tại khu vực này không chỉ để bán cho nhà đầu tư mà còn bán cho dân địa phương - những người muốn an cư ngay tại chính địa phương của họ.

Đặc biệt, Nhơn Trạch còn là nơi duy nhất của tỉnh Đồng Nai tiếp giáp với cả 5 quận/huyện của TP.HCM (quận 2, quận 7, quận 9, Nhà Bè, Cần Giờ) và cách quận 2, quận 9 chỉ 1 con sông. Về hạ tầng, xét trong trung hạn và dài hạn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể nhìn về các tuyến đường được mở rộng như: tuyến 319, cao tốc Sài Gòn - Long Thành, đường vành đai 3 đi qua Nhơn Trạch, đường Tôn Đức Thắng, đường Nguyễn Ái Quốc, sân bay Long Thành, hay cầu Cát Lái có khả năng sẽ được triển khai trong 5-7 năm tới.

Ngoài ra, Nhơn Trạch còn được hưởng lợi nhờ các tuyến đường kết nối về sân bay quốc tế Long Thành. Hiện nay, tuyến đường kết nối sân bay Long Thành với TP.HCM ngắn nhất là cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây. Tuy nhiên, theo thống kế của Công ty cổ phần dịch vụ đường cao tốc Việt Nam, bình quân mỗi ngày cao tốc này có khoảng 52.000 lượt phương tiện lưu thông, cao điểm cuối tuần lên đến 57.000 lượt, trong khi thiết kế chỉ đủ đáp ứng khoảng 44.000 lượt phương tiện. Những năm qua, cao tốc này thường xuyên xảy ra cảnh ùn tắc, kẹt xe.

PGS. TS. Nguyễn Thiện Tống, nguyên Chủ nhiệm bộ môn Kỹ thuật hàng không - Trường ĐH Bách khoa TP HCM cho rằng, hiện cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây mỗi bên chỉ cho 2 làn xe ô tô. Chỉ cần 2 xe tải chạy song song đã thấy nguy hiểm. “Khi có sân bay Long Thành chắc chắn tuyến cao tốc này sẽ quá tải, vì vậy cần sớm có phương án mở rộng tuyến đường bộ này”, ông Tống nói.

Như vậy, khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động, chắc chắn đường sá liên kết đến khu vực xung quanh Nhơn Trạch cũng sẽ sớm được mở rộng để gia tăng sự kết nối. Một khi lưu lượng xe cộ, người, hàng hóa, Logistic… tăng lên sẽ tạo ra sức hút lớn về hạ tầng, đô thị, kéo theo sự di dân, làm gia tăng dân số cơ học và thu hút nhu cầu ở thực.

Chuyên gia dự báo, khi hạ tầng khơi thông  thì chắc chắn giá nhà đất Nhơn Trạch có thể tăng giá “dựng đứng”, thậm chí xấp xỉ khu vực TP Thủ Đức. Điều này sẽ rút ngắn biên độ chênh lệch về giá giữa 2 khu vực là TP Thủ Đức và Nhơn Trạch chỉ trong thời gian ngắn.