Đầu tư bất động sản “chạy” theo hạ tầng, có nên mạnh tay “rót vốn”?

Bất động sản “nóng” nhờ hạ tầng

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản phía Nam từng chứng kiến giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Hầu hết các "nấc thang" tăng giá của căn hộ, đất nền hay nhà phố - biệt thự đều liên quan đến câu chuyện đầu tư hạ tầng. Điều này cho thấy, nơi nào có hệ thống hạ tầng giao thông phát triển, có hướng mở trong quy hoạch thì giá trị bất động sản nơi đó thường tăng mạnh.

Đơn cử, 10 năm trước, khu vực quận Bình Thạnh, Gò Vấp là các quận nội thành TP.HCM nên giá bất động sản khá cao, còn Thủ Đức là vùng ven nên giá thấp hơn đáng kể. Tuy nhiên, kể từ sau khi tuyến đường Phạm Văn Đồng được khởi công và chính thức đưa vào sử dụng năm 2015, sau đó là một loạt công trình hạ tầng kết nối khác như hầm Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn, cầu Thủ Thiêm 1, cầu Thủ Thiêm 2,… khoảng cách giá nhanh chóng được thu hẹp.

Metro số 1 – TP.HCM cũng là minh chứng rõ nét nhất về tác động của hạ tầng đến giá trị bất động sản. Các dự án căn hộ dọc tuyến metro có mức tăng giá rất cao, từ 50-70% trong vòng 4-5 năm, cá biệt có dự án tăng giá gần 150% kể từ khi dự án xây dựng đến khi hoàn thành, vận hành.

Hay, đại lộ Đông Tây (đại lộ Võ Văn Kiệt) kể từ thời điểm khởi công (2005) đến giai đoạn thông xe (2011) cùng với hầm Thủ Thiêm thì bất động sản dọc tuyến thuộc khu vực khu Đông (Q.2), khu Tây TP.HCM (Q.Bình Tân, Q.8) và khu trung tâm (Quận 1, quận 5) liên tục tăng giá. Đến giai đoạn dự án hoàn thiện, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nhờ việc cư dân di chuyển dễ dàng giữa các khu vực và khả năng kéo giãn dân từ khu trung tâm về các khu lân cận để sinh sống.

Theo TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, yếu tố hạ tầng có vai trò then chốt trong việc hình thành kỳ vọng tăng giá và kích thích nhu cầu đầu tư bất động sản. “Những khu vực nào có thông tin rõ ràng, cụ thể về việc triển khai đường cao tốc, cầu nối liên vùng, mở rộng sân bay hoặc tuyến metro thì ngay lập tức thu hút dòng tiền. Đây là tâm lý phổ biến trong đầu tư BĐS tại Việt Nam”, ông Khương nhận định.

Nhà đầu tư có nên “rót vốn”?

Chia sẻ kinh nghiệm cho nhà đầu tư "săn" bất động sản thời điểm này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE chia sẻ: "Khách hàng có thể cân nhắc đầu tư vào các khu vực dọc theo những tuyến hạ tầng lớn đang được triển khai, vì đây là cơ hội gia tăng giá trị. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư không nên kỳ vọng lướt sóng, kiếm lời nhanh chóng từ thông tin sáp nhập".

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, khi đánh giá cơ hội từ sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý. Giá trị bất động sản chỉ thực sự được tác động tích cực khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư. Người mua nên tránh tâm lý "lướt sóng" theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Nhà đầu tư cần đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu và tính tương thích vùng để tránh rủi ro.

Theo các chuyên gia, giá trị của một bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố "kỳ vọng tương lai". Những yếu tố này bao gồm vị trí thuận lợi, giao thông thuận tiện, hạ tầng kỹ thuật được đầu tư tốt, tiện ích đầy đủ, pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác của bất động sản, tình hình phát triển kinh tế địa phương. Đây mới là các yếu tố quyết định giá trị thực của bất động sản, tiền vào "chắc túi" cho nhà đầu tư, bên cạnh thông tin sáp nhập.

Tại phía Bắc, hàng loạt tuyến đường vành đai tại Hà Nội (như Vành đai 4) cũng đang làm “nóng” thị trường các huyện ngoại thành như Hoài Đức, Đan Phượng, Thường Tín. Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), thị trường đang ghi nhận sự quan tâm lớn đến các khu vực vệ tinh có kết nối tốt với trung tâm. “Khi hạ tầng phát triển, người dân và nhà đầu tư nhìn thấy được tiềm năng gia tăng giá trị và sự thuận tiện trong sinh sống. Đây là xu hướng tất yếu trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm”, ông Đính chia sẻ.

Dù vậy, các chuyên gia cũng khuyến nghị nhà đầu tư cần cẩn trọng, tránh chạy theo tin đồn hoặc đầu cơ theo tâm lý đám đông. Việc phát triển hạ tầng cần thời gian để hình thành tác động thực tế lên giá trị bất động sản, chứ không phải cứ có quy hoạch là giá đất tăng ngay lập tức. Đặc biệt, nên ưu tiên các khu vực có quy hoạch rõ ràng, pháp lý minh bạch và tiềm năng khai thác sử dụng thực tế.